给高房价消肿的三大关系_楚芸工作室

给高房价消肿的三大关系(2009-10-15 18:30:21)

降房价大思路并没有错，比如提升市场的比例，强化保障阶层与政策性住房供应；比如围绕供求平衡与管理做文章；比如严格市场管理，防止垄断与黑金的存在。但高房价恰好在这三组关系的不当处理当中越浮越高，同样，要给高房价消肿，必然还得遁着这扇门，才是正路。

从履新前发表包括经济租用房、地方特区规划、重申保障系政府之责三板斧，到日前接受采访提出平滑房价，姜伟新不知不觉中透露了住建部对房地产的安排，而综合考虑，建设部系统言论缺乏制约房价三大核心因素的分析，自然不会得到好的结果。

1、什么是市场，什么是政策？

在政策市里讨论分工，试图形成市场的交由市场决定，政府的归于政府承责。

建设部转化为住建部后，着手从形式上丰富保障性住房建设。无论提高廉租房比重，提倡建设经济租用房，还是促进地方政府承诺负起保障房的建设责任，都只是形式上的主张，没有触及问题的实质。

实质一：保障人群缺乏足够的购买力。为什么在高房价的广州，五千多套经济房只有一半人数拟购买，登记后又弃购的达到五分之一呢，其中最关键的影响因素就是保障人群缺乏购买力，因为经适房也是付费消费，多少还得掏，但挤上船的人们许多付不出或者付完后担心日后的生计，最终只好选择放弃。

实质二：保障人群实际消费倒挂。这是多年的遗留问题，卖号，倒号，说明了经适房具备价格优势的背后还具备关系优势，遍观各地政策性住房市场，真正拿到经适房的，都是些有房户，大多数无房户要么挤进边远郊区，要么直接选择放弃。因为早期的牺牲，现在这些人必然面临着不经济的经济房的吸引与困扰。

实质三：保障供应不是量的稀缺而是房源部分无效或失效。早期政策性住房非常好，配套优越，地段也比较适合普通消费，现在由于地方财政原因，建设边郊区域的居多，自然会产生“被满足被消费”的情形。

正是因为没有在实质性方面寻求突破，所以住建部高喊了一阵政策性住房建设后无声无息了。

而在市场这一块，转身后的住建部，也主要做了些形式的工作与待续的工作，比如推广成品房，推广环保标准，推广住宅性能认定，推广工厂化生产，但这些因素或者是头疼医脚，或者直接助涨了房价。

如果真正想抑制房价，必然应该将触角延伸到对地方政府的监督，包括土地供应对普通项目的强制倾斜、普通消费住房标准的制订与落实、横向联合同级单位在信贷与财政两方面给予照顾等，指望在商品房的用地上建设政策性住房、指望个位数的利润率强制让开发商充当经济房的供应者、指望按照普通房项目申报再平价卖给普通消费者，无异于坐井观天。

2、市场中，最主要矛盾是需求满足还是供应扩大？

在没有充实成交下依然涨价，高价地王，为什么怪象环生？最根本的因素就是坐在家里，从存量房、存量地来看待各地的市场格局，不能深入到需求力分析。

在多数城市，普遍存在闲置土地而让现实市场严重供不应求的现象，为什么，也因为政府也偏向认为总供量能够满足现实需求。却不知，消费分为可选择性消费与刚需，也同样可分为生存性需求与改善性需求，需求量某种程度来说是无限的，只不过存在购买力不足的问题。那么，在此环境下，是继续扩大供应，还是培植购买力，容易产生错误判断，一般市场，增加供应会促进价格的平滑，但中国房地产，由于独特的土地制度及土地资源的稀缺性，整体市场，是个傻瓜都明白，必然是供不应求的总格局。所以，放弃供求单独制订措施来平抑房价，只能是空调或越调越高。

显然，一方面要增加供应，严格土地管理，废除闲置土地的客观存在；另一方面是对任何报建项目应该有一个周期性的限制，打击捂盘与坐销；同时，培植购买力，不能仅仅看到平均购买力与老百姓的平均收入，必须对需求进行分流，不同层次的需求受到不同程度的政策保护与财政支持。

3、交易管制，程序还是实体着手？

开发商为什么敢于高价储备用地，投资消费投机消费为什么无法有所为有所不为，主要原因在于交易管制没有痛下杀手，开发商的一切信心之源在于，一个较长周期，中国房子绝对供不应求，只要留有生存时间，一切都有可能。在这一方面，我国目前所有政策，都只是针对开发商这一看似实体的实体，却处在一个垄断的位置，相反，如果从程序着手进行变革，比如土地闲置管理，比如废除预售许可，比如坚持信贷的刚性，严格这方面的办事程序，自然会杀杀冒进之风。

而在消费领域，目前的政策与管制手段，多数是程度管制，却缺乏实体的管制。导致投资投机盛行，多套持有非常普遍，如果消费领域从实体着手进行管制，按照个人信用档案来规划合理消费，总不至于靠离婚去获得多套房贷。也不至于出现众多的儿童房东。

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