三多一少降房价已成定局_楚芸工作室

三多一少降房价已成定局(2007-07-18 11:44:25)

统计表明，前五个月七十个标本城市房价涨幅平均达到百分之七，用地供应增幅超过百分之二十，唯一较之同期有所下降的是供应量，但如果加上存量以及存量用地被政策限制而仓促上市的因素，所有指标基本都预示着楼市调控前后并无本质差异。

摆在政府面前的收益累计与平均增长率、房价累计与平均涨幅、政府社会保障支出累计与平均增长率几个大的指标，如果剔除经济过热与物价指数，都处于正常范围。相反不正常的主要是经济过热的几项指标，如投资增长率、物价指数以及外汇增长/外贸顺差等。结合外资、闲资、储蓄变化情况，政府着急的，高房价并未见瓶颈地位。

结合近期宏观政策变化的几个显著因素，可以预计：三多一少降房价的基本思路已呼之欲出。即多投资品种、多渠道供应、多层面信息管制、少房价波动。

关于多投资品种问题：

1、保险等其他金融机构资金进入股市明紧暗松，今年前五个月由保险领域进入股市的资金，仅睁只眼闭只眼放行的部分就高达八百亿元。

2、国债市场：今年面临还债高峰，而且多是个体投资类国债。但国务院依然作出加发二级国债、建立国债流通市场以及放开国债的柜台交易等举措。

3、基金与股市：允许非上市流通股增持、提出股指期货时间表、基金进入股市时间表，并下放利息所得税减征或免/停征权限。所有这些都在培育并完善个体投资体系以及方便企业再融资。

4、关乎后市的人事调整：金融机构进行了换位改革，表明与经济发展配套的资本市场建设今后将步入规范与快速发展轨道。

关于多渠道供应问题：

1、各城市一把手介入住房保障问题，显示政府保障中低收入阶层的居住权益的信心与决心，也有实质措施在运行。

2、住房结构调整：把好了高档商品房的关口，今年前五月唯一下降的比例值就是高档商品房供应量与用地供应；各地九十/七十条条进入刚性实施阶段；关于二手房课税年限及重新开征问题，在一些城市得到贯彻执行；趁着换届，各城市推出了新的城市规划，并承诺房地产方面的具体措施；在经适房外，纯粹廉租房破冰、两限房在一些房价涨幅偏高的城市不断推出、保障线下的住房补贴提升幅度快于城市住房均价涨幅；旧城改造城市的拆迁还建政策透明度增加，城中村改造得到前所未有的关注。这些都表明政府正在或明或暗地调整住房的“持有结构”。

3、配套改革：今年医疗与住房公积、廉租及限价房履盖面、工资增涨幅度、企业破产遗留问题政府接手解决等几个方面的变化，显示了高房价下，政府关注民生的一面。如果不是持续走高的物价总水平，可能已经惠及一方了。

4、用地供应问题：今年前五个月总体用地供应量是上涨的，高层也关注到开发商对二三线城市大宗出让地块的争夺，并指示地方政府一把手对住房规划应先确保保障住房用地供应；各主要城市均在保障住房用地供应方面做出了公开的抉择；土地市场进一步市场化，机构重复与权限划分不明的情况得以缓解。

关于多层面信息控制问题：

1、年初即要求行政公示制度必须执行。

2、统计部门得到重视，从各地及中央统计官员职业化可以管窥，并加大了宏观及中观的经济预警与提示制度实施力度。

3、政府部门介入了一些涉及房价信息垄断领域：如南京物价部门推出一房一价举措、对保障类房源的配售、北海对用地改变用途的强行规定、地产股严格审计、新晋地产上市公司严格管制等。

4、反腐与政府审计信息公开化迈出实质性步骤：反腐进入了新阶段，主要特征就是即时信息的反馈；政府审计加强了对土地领域、房地产开发领域、房地产项目审批领域的重点突击审计。

5、部分城市运用了网络技术对房源房价及相关资金进行网上查询与公示，增加了房价的透明度，假按揭等转移风险的做法由于信息管制浮出水面，并将得到整治。

关于少房价波动问题：

这是一个终极的目标问题，也是一个含糊的问题，但它是政府调控楼市的根本目标问题。围绕房价波动，政府其实相继推出了以下措施，奈何上有政策下有对策并未得到实质性实行。

1、新的预警体系，但各地并未当回事。

2、房价市长受到重视，先后有广州深圳北海等地有过市长降房价的各式声音。