增加用地供应降房价：掩耳盗铃还是叶公好龙(2007-07-12 22:22:03)
多方面的的声音显示，只有增加供应，严格来说是增加用地供应，才能驾驭高涨的房价。于是，从各种可能的方面来寻找，还是没有找出增加用地供应止涨的可能。
市场说。
名人多次提及，住房用地供应不足是导致开发商捂盘、导致房价急涨、导致开发商对有限地块的无限争夺的基本原因。因为市场中，供应越是大于需求，竞争就会越在卖方之间展开，而价格竞争既原始又长效，至少可以让开发商不敢随意涨价，从而稳定房价涨幅。
但是，市场中的产品供应真是短缺了么？全国范围百分之六十六的商业地产空置，但实际成交价格在楼面价的至少六倍之上；武汉市去年全年净增空置房源十一万套；笔者统计南湖花园这个武汉较早的大型社区，零三年以后交付的房子入住率约百分之九十五以上，而零三年以前的房子量灯率不到百分之四十，显然有许多是不愿或尚待出手的二手房。
以全市年开发量近一千二百万平米，加上各类保障住房，足够满足近十万户居民获得居所。原有内环线内存量地开发项目仅中北路一带就有超过六十万平米的在售房源。
按潘石屹先生自己在SOHO小报的报料，北京开发商既有土地储备仅够再开发十年不到，也足以说明用地并非急不可耐。
保障说。
持这种观点的人士不多，但有理有据。从历史来看，开发商是产品供应的唯一合法主体；从现实看，指望完全通过政府解决居住保障问题，既不现实，也无足够资源来保障；从渊源看，象我国这样的人口大国、人必有其屋、人必有其产权屋的观念，要想动用政府之手来解决这一民生问题，难度相当大。
于是人们开始从用地供应方面寻求保障的另一通路。大约是，增加商品房用地供应，大市形成买方格局；置换二手市场的房源补充中低价位住房不足之困；低保阶层住房由政府予以解决。
此说站不住脚，一是二手房订价无条件，追随着一手房的脚步。另外，任何项目，按任志强的说法，无论其原始楼面价如何，均会自动按现值进行重估再行销售或自动涨价，以求与现供地楼面价基础上的销售产品同等待遇。所以二手房在目前条件下无法承担补充低收阶层居住需求的重任，何况还有许多政策成本在等着二手房主。二是我国投资不动产的基数不可忽视，即使政府不紧缩地根，放开供应，一些潜在升值看好的物业并非落入自住必须型消费者手中，投资的无处不在会吞蚀掉政府的努力。
模型说。
顺着“增加用地供给降房价”的模型说开去，也是不合时宜的。增加用地供给降房价的模型如下表述：用地充足——房源充足——消费选择面宽——竞争激烈并抑制频繁涨价——不同层次的供应满足不同层次的需求——楼市终于太平。
首先就是用地供应增加是按规划条件供应的，开发商会否改变用地条件（降低）规划出性价比好的房子？房产品的竞争到底是品质、品牌、服务的竞争还是目前阶段的初级价格竞争？我们看看万科等品牌企业的产品消费者就知道了，这些都是相当中产阶级的玩意。地段是天生的，国有用地各归开发商其主，然后开发商开发的各层次产品增多了，但老百姓中的居住型消费毕竟看价格说话，其他基本都空间化了。如此，则增加的产品，原来买得起的选择品牌产品，消费不起的是否就有市场供应呢？同工同酬让所有开发商不会大幅度拉开价差来赢取局部竞争，何况现在购买区域因为城市交通大发展，已无限扩大，跨地域置业将打垮增量供应的边际生产率。
因为贫富的悬殊，我们无法在理性的设计框架中寻求答案。所以，谋求增加用地供应以降房价，要么另有动机，要么如标题所言，不是掩耳盗铃就是叶公好龙。共同的一面是：调控，请政府不要动我的奶酪！