中国楼市三大潜水区（榜单）_楚芸工作室

中国楼市三大潜水区（榜单）(2007-07-05 11:36:40)

潜水区与软着陆是楚芸工作室运用的两个与泡沫相对的词汇。潜水区意在研究：投资过剩、房价涨幅偏高、价值发生实质偏离但因为外在的许多因素给予支撑不易觉察、消费与投资具有不该集中而集中等主观原因导致房地产存在泡沫。对这些潜水区进行泡沫转移或消除法，既有利更大范围的供应有效性提升，也将使房价涨幅趋于稳定。同时这类潜水区的今天或许就是其他中国大城市的明天，借鉴在于避免蹈常袭故。

北京中央商务区

1993年经国务院批准，西起东大桥路，东至大望路，南自通惠河，北达朝阳路约4平方公里的区域，被规划为北京CBD中央商务区。

上榜理由关键词：投资型消费、洗钱之嫌、天鹅之变、地价人为升空致房价翻番、功能过于集成。

1、投资型消费：北京CBD因为确认与建设比较早，吸引了中国房地产四期投资波峰的主要投资（详见拙文：投资泡沫滚动发展是高房价的根源）；而此区投资功能非常明显，包括商业经营、商业空间、写字楼、住宅、资本控制与运营、各类经济平台、配套服务以及由以上内容产生回报后的“再投资”。

2、洗钱之嫌：九六年、零三年、零六年上半年是中国洗钱高峰。尤其是物权法预期致大量地下黑钱及境外中资“出口转内销”。北京中央商务区因为信息服务业的发达、金融服务的集中，属专业洗钱的理想土壤。

3、天鹅之变：北京CBD建立于北京最大的城近郊区，立项/规划/建设分别导致物业价格剧升。这种升值已走出因素升值界限，所谓因素升值是指有理由升值，而城市功能改变仅停留于立项阶段导致的屋价增长完全是泡沫与投资拉动的。

4、地价人为升空：北京CBD地价立项前楼面价/立项后/正式批准建设/建成核心区/幅射整体朝阳地区，其楼面价分别为2100/3100/4800/6900（据改制企业课题：北京商务区企业改制与上市估值研究，结合了房价成本倒推，可能不大准确），这还不包括核心地块的极值。此举让北京土地供应价格发生了质变。

5、功能过于集成：因为CBD重点发展银行、保险、基金、证券、电信、信息服务及中外合资合营商业商务等。商务办公、人居工程、交通、环保等的规划建设、均具超前性与多元复合性。是一个以人为本的集工作、商务、文化、科技、居住、娱乐、休闲、康体等多功能的现代化国际先进水准的城市社区，这里蕴藏的商机每个正常人都知道，深浅如何则见仁见智。总体而言功能集中产生的城市病目前已有所显现。

广州市区

必须承认，零三年前的广州是中国楼市的样板区，无论哪一方面都没有可挑剔的地方。但从零三年六月开始，一切随之改变。

将广州整个市区纳入中国第二大房价潜水区，可能招致大量反对之声。但笔者坚持着，理由参照下文。

上榜理由关键词：郊居对中心城区的拉动与示范、强劲购买力支撑、城市转型、国有资本垄断、投资泡沫再投资。

核心理由是：广州是地价无泡沫的地区。广州的地价，中心城区掌握在政府手中，边郊地区早几年就被有眼光的开发商割而踞之。偏离一点的地方又以改造之名建设成为广州的附属功能区。当一个地区楼面价并无泡沫而房价高涨，只能说明这种泡沫是非常真实的。

1、郊居对中心城区的拉动与示范：

祈福新村作为国内最早的富人区，你就可以想象郊居模式在南中国已形成。郊居模式的核心是富人往城外走，穷人住城里。如此，市区往往是投资型消费重地。因为开发水平及集中度比较高，广州郊区以华南版块为引擎、珠江新城为纽带业已基本实现空心化。而房产品的订价依据从属了中心高于周边的环状结构。

2、强劲购买力支撑着高房价：广州周边城市的房价因为工业与经济发达，跟上了大城市的步伐。也就不存在消费集中的问题。由此推断，广州市区除土著居住区外，基本属投资型购买。

3、城市转型因素：广州现在越来越象南中国的上海。城市转型带来的几个与房地产相关的房价上涨因素是：机构置业存在的融资动机与风险、独资企业投资消费的还款风险、广州市区投资型消费与其他地方的不同在于本地投资量比较大。这些助涨了房价屡创高峰。

4、国有资本垄断：据笔者初步统计，越秀投资房地产集团仅在珠江及天河地区囤积的土地足够开发二十年。国有资本垄断中心地块以后，其他开发商只好在有限的地块上精耕细作并提高利润水平。

5、投资泡沫再投资：广州云集了早期的下海经商一族、早期的人才、中国地产货币化初期与第二阶段的大部分投资。这些投资在泡沫显现的零三年以后一直以回报在当地进行再投资。用投资泡沫产生的回报再投资可以无虞地支持对高房价的消化。为什么没有提及更为先进的深圳？笔者的理由是：深圳的口岸效应、深圳的市场化程度、深圳的地源等，其投资消费与泡沫空间不是太大，而深圳与香港还存在一个互动，不过目前只是单向流动，即香港人来深圳买房，预期经济发展到一定阶段会是双向流动。

上海及浦东

上海浦东是国家给建设的泡沫重灾区。这是上榜的最大理由。但因为考虑到国税、上海的国际地位、上海在中国国民经济的地位、上海的产业集群效应，位列第三。

上榜理由关键词：地价泡沫、炒房生利与食利、集群消费、多套消费现象。

1、地价泡沫：浦东地价因为新区建设速度不断翻番。而在较高的地价基础上，浦东吸引了国内国际地产商割地的激烈竞争，地价在高位上永续运行。更为严重的一个现象是：地产经营本身产生大量储备泡沫。

2、炒房生利与食利：上海独特的地理位置，让其成为国内炒房族的最佳去处。大量炒房团远赴上海淘金。毗邻的江浙地区借助交通之便纷纷涌入。上海房价中相当大一部分是炒房族的金窝，也是这些人的食利之源。上海的楼市之所以还繁华如昔，不过是相当的炒房者并没有依赖房源的转手。

3、集群消费：上海在人们心目中一直是大世界的代名词。吸引了全国各地主流人群在此消费。一些地方的寻租收入、灰色收入乃至黑金集中在此消费；一些大型企业以派发福利的形式，以代位购房的形式在此集群消费。

4、多套消费现象：上海与其他城市的不同点在于，土著居民及老上海、定居者形成其他城市并不多见的“多套消费”现象。