楼市软着陆的基本环境已经形成！(2007-06-24 18:40:39)
新近，股市调控初试牛刀；楼市在涨声中迎来即将开始的加息；政府联动调控与地方政府保障住房建设齐头并进；年初的各项预期措施纷纷进入实质性实施阶段。这些表象背后，央行作为金融调控主体地位得到进一步巩固；楼市在调控后迎来新一轮高涨并疑似泡沫，显然政府高层并“不以为然”，数字过热的背后，政府高层并没有象往常一样以专题议之，足以说明政府对楼市在奥运与十七大前后保持稳定寄予厚望。
由此可以推论：楼市软着陆才是政府对房地产进行调控的主要方向与核心目标。
那么，楼市软着陆的环境涉及哪些方面，是否具备软着陆的条件呢？让我们逐一分析一下几个关键问题。
一、宏观经济运行确立了稳中求变的大政方针。
我国经济在告别计划年代以后经历了三次大的波动。每次的成因都不大相同，但最终结局一致，经过全国范围的调控与努力，最终均成功脱险。可以说，我国经济近二十的发展可以浓缩为两句话：持续快速、多次软着陆。第二轮小康建设时期，这一特点将得到强化。
针对既往的经验、新一轮经济建设的主体目标，以及构建和谐社会与法制社会的治国方略，中央政府提出宏观经济运行的主要思路是“稳中求变”“又快又好发展”。这几个词既告别了过去的大放大鸣，又体现出政府的务实一面。
稳中求变，主要是稳定两市，即楼市与股市。变，主要指经济内涵与市场主体的核心竞争力培育、由此决定的经济结构深度调整。
楼市既在经济社会扮演重要角色，又将在经济升级中发挥不可或缺的作用。当前各项矛盾的解决将统一到“软着陆”“继续发展”这一大的框架之中。
二、认识问题更为深刻与务实。
纵观市场经济的十五年，政府在认识经济问题，尤其是经济过热或局部规模失控问题上，越来越保持着清醒与镇定，敢于“乱中取胜”。
如股市持续几年的低迷，政府并没有象以前那样放开上市的口子，结果找到了股市的主要病理，适时消化了国有股的遗毒，通过强制吃进庄家，保护小股民利益，让股市迎来春天。
对于楼市，除了年初两会期间，总理进行了长达千余字的阐述，指明大的方向是建设具有中国特色的“住房建设模式”与“住房消费模式”。此举肯定了中国房地产总体发展方向是市场化、制度化、规范化。
三、前期调控奠定了楼市软着陆的基础。
看问题总得一分为二。这包括两层意思：一是对高房价一分为二的看待；二是对除房价以外调控实施的一分为二。关于房价，如果我们把土地供应放在首当其冲的地方，其实房价上涨确实可以形容为“强驽之末”；关于调控，如果避开房价，至少土地供应的市场化、政府保障住房建设这两个方面值得肯定。
还有一个重要的方面就是供应结构。固然90/70并不符合市场经济的规律性要求，但不可否认的是，结构调整消化了各地大量空置房源与历史存量项目新推房源，让楼市有一个重新起步的好的起点。
再把这向个问题放在楼市软着陆的框架中分析，则前期调控为楼市软着陆奠定了以下的基础：
1、住房规划与土地供应市场化将让开发商在平等基础上获得土地，有利于房地产由粗放向品牌化发展，土地储备掌握在政府与品牌开发商手中将是楼市新格局形成的基础；
2、存量项目与空置量的消化，加之结构调整措施的实施，让新一轮房地产竞争将形成三个主要块块：高档住房与存量别墅项目、新政后普通商品住房、土地储备。而保障住房将是对普通商品房供应的一个补充。加上原有的激烈竞争中的商业地产及其他类型的复合地产，投资品种的充足让房价保持在现有水平一个较长时段，不至大涨；高房龄二手房充分稀释二手市场的整体价格；新房投资由短线转长线，或储备型投资；在这种格局下将形成中低收入阶层普通商品房市场的空位，这恰好是楼市重新洗牌必须的局面。
四、楼市消费中，政府角色得到澄清与加强。
新政及调控期，政府在住房建设中的角色到底是什么？经过近两年的检验与试验，政府将主要承担保障住房用地规划、消费政策制订、总量管理与信息控制并根据市场变化决定既往保障住房转让规则。
在不影响开发主体及主体遵守市场规则进行商品开发前提下，政府主要通过政策与用地与开发商形成委托关系，受托开发保障住房的开发商遵守政府的价格政策与消化政策进行保障住房的开发与建设。开发商对保障住房建设的相关信息掌握在政府手中，有利平衡低收阶层的居住权益保障。
土地供应的刚性加强以后，政府更多把居住保障纳入社会保障体系进行考虑，这有利于楼市的完全市场化运作。预期结构规定与成本公开、税费不稳定将在调控期结束成为历史。
五、投资人业已经过两市的洗礼更趋理性。
任何狂热背后必然是冷静。股市受政策及行政手段的暗示效应经过印花税事件已得到检验。股市整体大起大落将不复存在。加之特别国债、基金、保险以及预期的股指期货，非上市股本投资松动，预期股市将进入规范与散户时代。
当前正在进行股市腐败的治理。
新一轮房价高涨与全线走红正是在投资由狂热向理性转型的阶段。同时，不动产投资的稳定性也是吸引楼市投资的关键因素。再则，CPI走高让租赁市场回暖，二手房得以在严格控制环境中走旺，一旦各项政策趋于稳定，投资回报也将略有下调，以现在政策足以抑制楼市中的投机行为。
六、投资资金来源为政府有关部门严密监控。
基于经济过热，楼市投资规模扩张过快，投资资金来源已纳入政府有关部门的严密监控之下。包括储蓄流出、外汇盈余、贸易顺差、外资进入房地产的形式与数量、房地产领域的资本运作在治理经济过热过程中都将得到重视。
目前央行紧盯资金流向，紧盯CPI走势与变化内容，紧密关注各地物价指数的变化，并派出部委联合机构对各地的房价进行摸查。主要目的在于对经济过热的成因进行整体把握，以决定金融、行政、税收调节的幅度与力度。
相信在透明度增加的条件下，投资领域的腐败肯定得到遏制，导致楼市暴涨的主要因素将消除。
七、备用投资品种及金融工具丰富。
根据国际规则，我国的会计与国际接轨已基本完成。金融向外资开放的力度与深度也有保证。在这种环境之下，调节性国债将成为楼市投资的反向稀释品种。同步进行的还会存在基金、保险资金、股指期货等投资改革。在房地产领域，金融品种也将在有管制条件下不断丰富和适当自由设置。
两市的狂热与我国居民投资意识强、投资品种不丰富、投资品种的风险度差异明显有关。另外一个重要的推动力量是贫富差距拉大，投资强劲与无房户形成巨大反差。伴随政府保障住房建设力度加大，会有所减弱。
八、政府对楼市仍然保持较高的预期。
楼市调控效果不明，房价依然走高，规模涨幅依然，但是高层既没有否定主管部门的成绩，也没有由中央到地方进行大幅政策调整，当前房价如此反响没有引起全国范围的动刀，足以证明政府对楼市怀有相当大的期望。
从利益角度看，政府与开发商已形成一荣俱荣，一损俱损的局面。开发企业过高的负债率也只有在保持经济持续稳定的基础上才能解决，否则受害的是政府。
从城市化与各城市为迎奥运与十七大进行的高速建设来看，土地财政不是短期就能消化于无形的，在目前阶段，地方政府的建设对楼市的依赖还将在较长时期存在。
各种迹象表明，政府所希望的是在开发企业领域进行一次“自然淘汰”，包括小型开发商与政府合作开发保障住房；给予中小开发商一定时间消化存量项目。并且把这些权力下放至地方政府。
九、社会保障进入系统调整时期。
我们把这两起事件结合起来分析就可以看出政府对楼市的希望所在。一是工业用地及集体用地的政策调整，尤其是农用地开征的态度转变；二是社会保障今年起将对痼疾如医疗、教育、卫生、药品、农产品收购进行强制管理。
这明显在梳理楼市盘整的外环境。
基于以上环境分析与对各种可能措施的预判，笔者认为，楼市总体向好不因房价高涨而停止，政府将依赖于经济与行政的结合性调整，完成楼市的软着陆。
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