楼市泡沫大比拼:中国PK日本(2007-06-14 00:19:16)
在地产界，别人的话可以不听，王石的话一定要听。新近，王石说：中国楼市泡沫必破，万科已做好准备并将成为中国最大的房地产商。这话辩证一看有两个意味：一是中国的地产商不会被取消，现在是资本说话，而不是人说话；二是万科也承认了房价虚高，而万科的产品没有虚高。
并有专家言及日本泡沫前夜在中国已显现，由此本人研究一晌，结论诸公自有定论。
日本泡沫及其破裂之路。
20世纪后半叶，日本从战争的废墟中崛起，经济高速发展，到了20世纪80年代中期，日本已经跃升为仅次于美国的第二大经济强国。当时日本经济严重依赖对外贸易。日本故意让日元保持在很低的汇率，因为这有利于日本商品的对外出口。这种局面愈演愈烈，使美国和日本的贸易逆差迅速扩大。
进出口贸易的严重不平衡令美国十分头疼。1985年9月，美、英、法、西德、日本在纽约广场饭店达成了关于世界汇率问题的《广场协议》，明确要求其他几国货币对美元要升值。到了1988年，日元升值了一倍。
日元的快速升值严重影响了日本经济。随着日元升值而来的是曾经价廉物美的日本产品一下子变成了人们眼中的“奢侈品”，人们转而去购买其他国家的便宜货。而涌进日本的廉价外国货也冲击着日本的商业，一些产品定位于国内市场的本土公司日子越来越不好过。为了抵消日元升值对本国出口贸易的负面影响，日本政府降低了国内的银行利率，希望用超低的利率使国内公司的日子好过一点。由于利率低，贷款所承受的还款压力小，许多公司纷纷贷款，上马一些前景并不十分明朗的项目，使日本国内的经济泡沫反而越吹越大。此举更造就了一个史上由精典而笑话的闹剧：三菱15亿元购入洛克菲勒中心，日本的狂欢与美国的自尊受到重创形成严格对比，这是美日经济领域的“偷袭珍珠港事件”，很快，日本经济泡沫破裂，日本人以9亿元价格将该中心卖回给美国人，这次“偷袭珍珠港”让日本“丢失了十年”经济发展的大好光阴，这十年是信息与网络经济大发展的十年。
为什么美国人并没有干涉日本人购买美国资产，美国人在打什么算盘？
原来，这个收购事件的经济背景是；日元升值使海外企业和土地等的价格相对比较便宜，于是日本企业意气风发大量购买已开始出现泡沫破灭前兆的美国国内资产，美国则借美元贬值等因素，成功转移了自己的经济泡沫负担。在日本大举购买美国地产，尤其是一些虚高的地产时，美国人用卖地产得到的资金发展以信息产业为龙头的新经济，继续引领世界各国，至九十年代初，日元对美元的战争结束，美国世界第一的宝座更为稳固。
楼市泡沫及治理：中日差异。
相同的运行环境：
美国一直对人民币不升值不满并施加压力，现在人民币如其愿升值了，这与当时的情形如出一辙；
中美贸易一直以中方顺差持续，美国基于调整其贸易策略，要求中方调整汇率产品目录。保持对美贸易持续顺差，与当时日本的经济外环境是相同的；
我国当前经济过热表现为流动性过剩，投资过旺，地价翻番，房价高涨，这一点与九十年代初的日本颇为相似；
再一个就是现象级相似性：当前房价持续上涨，地价屡有惊人之举。所以让人们不无忧虑。
但是，运行环境中的不同我们必须认真对待：我国出口是资源型的，原产品或原材料加工型的，劳务型的；我国经济并不严重依赖外贸，官方数据是八百亿左右的顺差，这对我们这个人口大国与基础工业大国而言甚至有些微不足道。再一个，我国楼市还处不规范发展中，才几年时间的真正市场运作；庞大的潜在需求是我国房价虚高或高涨的真实背景。我国房地产或不动产对外资一直保持高度警惕。我国对本土企业收购国外不动产也是慎之又慎。
再看泡沫的形成与走线：
日本在泡沫业已存在这时，采取的是刺激投资，刺激国内生产市场，大举入侵他国不动产。一方面自身有泡沫，另一方面又大量从国外转移泡沫入境。请注意：日本在日元升值，国内商品及商业市场不景气时，使用的是低利率政策，加之泡沫积聚效应，因而在几年时间终于破裂。
我国如果说有泡沫，一是股市潴留，二是房地产投资与投机沉淀。但我们也应该看到我国的外汇储备，人民储蓄。也就是说有一部分投资与投机是在一个篮子赶里转悠，没有引进泡沫。再则，我国在自学消化泡沫，不断采取了加息、提高出口产品质量，取消出口退税，加强外汇经营的研究，意在：抑制新泡沫的产生，用货币手段及政府储备消化泡沫，通过资本强制转移实现泡沫的“流动”（清理与彻查就是应对之策之一）。
所以，我国固然存在经济泡沫，或存在泡沫之虞，至少还有长达五年时间，用自身的强大行政力量、强大公益储备、充足的资源供应、足以通过货币或反通胀手段让潜在需求“提前并硬性反弹”来强力消化经济泡沫。
中国是中国，日本是日本。泡沫之说，可以借鉴不可过忧，但必有远虑。
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