楚芸工作室：中国房地产的正解与偏见(2007-06-11 21:09:19)
中国房地产，包括楼市，房地产产业发展，房产品供应与消费，土地管理与供应，房地产开发与服务，房地产开发资金链，房地产税费及杠杆调节，房地产调控等方面，恰恰这些方面无一例外地存在异议与不同思路。也许当局者迷，旁观者清，这里结合楚芸工作室近期研究的一些心得体会，结合话语交流，结合若干假设与判断，对中国房地产发表类似于白皮书的报告类博文。
标题是《中国房地产的正解与偏见》，包括截止日前的各类见解，楚芸工作室以自己的以下原则与视角，区分之，谓之“正解”与“偏见”。
一、支柱性与市场化
房地产由八十年代陆续蔓延，九十年代初经济过热时曾提出“关于房地产支柱性地位及其制度安排”的研究，因为九五年的大爆发，搁浅了；经济成功软着陆以后，时任副总理旧事重提，在原副部长杨慎顾问下重新成立课题组，重点为“中国住宅产业及其预警研究”，该课题秉承了“产业化、支柱性、货币分配”的总体指导思想，提及全面实施货币化的设想，并以年功津贴及工改作为补充。东南亚金融风暴的来临，加速了住房货币化的进程，中国房地产在理论不足的条件下登上了经济的舞台，留下了诸如“制度软约束”“分配双轨制”“国有股一股独大”等中国特色的痼疾。此后在零二年正式提出“建设支柱性房地产业”，迄今刚好五个年头。
既然作出了支柱性定论，市场化就是必然的。如上一段所言，因为上马的仓促，理论的不足，导致制度建设滞后于房地产开发的进程，产生了无控制开发、垄断开发、粗放开发，因为由福利到货币的转变嫁接上了陈腐多年的“居者有其屋”消费观，不规范供应以“窝”的概念顺利转交给“急窝型”需求，这是市场开发初期的写照；再后来以品牌开发商为龙头进行了精细开发与标准化开发，带动了延海发达城市住宅产业的跨越式发展，这是房地产发展转向市场化的良好征兆；再后来由于居住需求除观念外，注入了人口增长、婚育高峰、经济个体剧变等因素，致“复制型”开发大行其道，“土地财政”应运而生，这就是新政出台前夜的表征。
所以取消支柱论等同于取消市场论，于历史，于现状均不可取，也会误导下步的调控或调节或新政的步署。
二、“新政”“调控”与“调节”
按照我们关于支柱性与市场化的判断与表述，“新政”“调控”“调节”所应该解决的问题是：开发行为的规范化、制度化；需求的引导；供求规划与控制；特殊群体的供应与需求这四个方面。
实际上的情况与之有出入：新政是为了抑制房地产领域的过度投资、部分城市（一线城市中的几个城市而不是主流城市）房价上涨过快而实施的；后来人们用调控一词，试图解决投资过剩与涨幅过快背后的土地经营、投机型消费、非规范开发、市场腐败等问题；并由这些问题解决过程中滋生了关于住房保障的新问题，调控或新政尚未完成其历史使命就淹没在老百姓挞伐高房价的口水里。
科学的说法应该是调节，任何市场经济都需要调节，市场经济同样要提“计划与市场相结合”。这里的调节，主要指经济的、金融的、税收的手段；行政介入主要是解决个性问题、调节所不能触及的局部领域的特殊问题，如京沪深穗的房价涨幅、如现象级炒房、如闲资对非正常物业的恶意收购等。
经济学里有一个最妥当的说法叫“效率”，效率不是指所有工具统统用上，而是组合运用，有主次之分。前期许多措施被一以惯之，放在高房价的篮子里，让你无法分辨哪一个鸡蛋坏了，还是整个篮子里的鸡蛋都坏了，倒掉可惜，不倒坏一个会影响好几个，最终一篮子鸡蛋都弄没了。
三、居住保障与保障类住房供应
当前把居住保障与保障类住房建设混为一谈。如果按照支柱性与市场化往下梳理，我们就会看出这是两个不同含义的词汇：居住保障是中国房地产市场建设的辅助目标之一，正是需要调节的主要方面；而保障类住房供应充其量是一个历史名词，是粗放市场发展条件下动用政府力量，补充消费不足，以体现部分“居住保障”目标的实现。如果前期房地产市场化程度高，发展规范，保障住房供应便无存在的必要。因为房地产开发进程大大快于房地产规范建设进程，才产生了又一个具有中国特色的现象：保障类住房供应。至少没有现在压力这么大，因为住房保障也应该是社会保障系统的一个子系统。前期住房商品化时，并没有将住房收益或补贴来源纳入社会保障的范畴。公产房只是小家子意识的一个范例而已。
四、房地产服务与信息开发
这是当前房地产市场病根之一。因为我们把本质是服务业的房地产业当做生产企业来发展了，还象模象样地进行了三售服务，并被冠以“新营销”。
把房地产当做生产企业，则开发商是唯一的生产厂家，进货，进哪一家的货，出多少货，以什么价格出货，全在开发商掌握。想吃房地产饭的中介、建筑设计工程施工管理物业服务等都得围绕开发商转，政府也把眼睛盯着开发商一家就行了。于是，各方要得利，必须抬高屋价；政府要财政，必欲房地产而后快。
如果还房地产业本来面目，则其市场化的主要内容在服务市场化与信息开发这两大源流。生产主要是建筑与工程管理部门的事情，政府用行规予以约束。开发商做什么：吃准市场进行项目精细定位；用自己的研究成果引导市场需求、创造市场需求、实现市场需求；通过服务完成产品的公平公开公正销售；通过销售反馈及专业研究，提出先进的开发理念，并予以物化。
楚芸工作室大胆提出一个设想，房地产商信息开发化。让开发商的主要精力放在研究数据、占有数据、积累数据，将其成果化为信息，这些信息再通过市场行为进行过滤与筛选，形成供求一对一的有效框架。至于如何将这些信息要求下的物化产品落实并提供到位，则交由社会分工来处理，政府主要出台标准、规范流程、行政办事科学化并将信息开发链条有效捏合成一体。
五、房地产的制度结构与房产品的区域性
人们谈论房地产的制度结构局限于产权、分配、交易，现在又加入一个保障。一个重大的疏漏就是房地产领域的企业制度建设。以前，只要花上十来万就可以注册一家一千万的开发公司；不管这个公司是其他类型的有限，还是法律意义上的有限公司；十人以内的房地产开发公司至今都在数量上不输。现代企业制度是市场经济的一只脚，这只脚在房地产领域的丢失，是造成目前困境的内因。
与之相关的另一个重大错误认识就是“认为房地产是有区域性的”，什么叫房地产的区域性？恐怕没有人解释得清楚。正是这一模糊认识，地价控制权及收益权下放到地方形成地方土地财政；也因为夸大了房地产区域性，造成许多行业标准之内再套以地方性条例，产生严重渎职与腐败；还因为这一错误认识，让房产品的标准化步伐严重滞后于市场需要，既无效率也不利于社会公平。这里说一下万科的负面例子，无恶意，万科的产品品牌形成了标准化，但武汉的万科四季花城曾经有业主赴深圳考察同类产品后发现，武汉的四季花城用材无法比拟深圳。这从一个侧面说明了把“房产品的区域性”扩大到“房地产区域性”的有害程度。
制度方面的严重缺失，对房地产区域性差异的人为夸大，造成了地方房地产的泛滥。而资本是不问姓名的，如是炒房团产生了，流动性过剩产生了，投资投机行为招摇过市了。如果在标准化、企业制度、房地产统一方面做些文章，资本的血腥也就不会在全国范围泛滥了。
六、房产品消费需求的共性与个性
这是制约房地产发展的瓶颈问题。建设部政策中心的陈淮主任曾经说过，金融工具丰富程度决定消费市场的有效衔接。这本是一个真理性认识，除了按揭产品有所丰富外，其他的被束之高阁。陈主任的说法，大意是针对三级市场，赋予不同的金融品种与金融控制，并通过金融调节让它们规范于一体。
房产品消费除了居者有其屋这一空间型需求共性外，到处流传着个性。因而必然由具备不同特点供应的、不同级别的市场来予以满足。
现在，政府通过房价反映出的过度问题，眉毛胡子一把抓，是对消费个性的漠视。姑且不提商品结构的规定与高档项目开发控制。为什么两度对二手市场的交易进行高税管制，二手房价照样实现连续的突破？二手房交易量照样稳中有升？只能说明具备刚性需求在支撑着二手房市场。为什么包括地方政府自己、开发商、银行在内的诸多当事人，都认为土地制度与经营体制必须改革呢？主因源于金融品种在一级市场是垄断的。
启动二手房市场，稳定房价，调整供给。这只是目前唯一取得同一性呼声的方面。
七、房产品价格与价值规律
房产品与其他市场上的产品一样，也有价格，价值规律同样发生作用。但认识上的误区让政府趴服在高房价身上而不能自拔。
误区一：认为房产品价格从属于资本所有者。房产品的价格应从属于资源要素而不是资本所有者。这与上述房地产开发商到底是生产厂家还是服务提供商有关。如果认之为生产厂家，则其享有“资本订价权”，政府也无从干涉；如果是服务提供商，则所有的要素资源价格由政府厘定，自然房产品的价格就是一个相加的简单过程，无论何人也不能左右。在此种观念下，物价局才有发言权。
误区二：认为房产品的价格主要依随于核心资源与成本。即土地与开发成本决定房价，这也是暴利论者的最强证据。实际上，土地成本决定于政府的因素强于通过拍卖程序增加的部分；开发成本如果在标准化前提下全国各地大同小异。那各地房价的差异来源于哪儿呢？仅仅是需求或开发商一家垄断决定？我们认为有两条：一个是各地政府对土地收益的依赖程度不同决定供地主要价格及以什么条件与成熟程度供地的问题；二个是缺乏“按需定产”的规划，尤其是后者。按需定产，这里的需，是在政府为主导的引导与建设基础上的需，不是拥有房子的想法类需求。
要想让价值规律作用于房地产市场，必须步骤是对房产品价格进行重新认识，并将其纳入要素决定论的理论范畴。
八、房地产市场主体与政府职责
上述许多问题都涉及到房地产市场主体与政府关系或职责范围。这应该以对居住保障进行合理认识为前提。保障住房既然是弥补政府前期对房地产市场管理不力的应急举措，则政府主要职责应该是管好资源规划，掌控资源定价权与要素定价权，通过行政管制确保居住保障目标的实现。而市场采购、市场供应、市场服务、市场定价以及市场信息，严格按市场经济经典经济学家的解释来办，是可行的。
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