来一场房地产改良运动_楚芸工作室

来一场房地产改良运动(2007-05-31 21:20:04)

在与同行的交流中产生这一自认是创意的东西。姑妄言之，就教方家。

改良的思想在中国有悠久的历史。三省六部制创始于隋，盛于唐，唐之三省六部就是改良的滥觞；王安石变法，实质也是一场幅度较大的改良；康有为的百日维新直接被称作改良派。

历史上的改良划分标准只有一个：动不动体制的根基，严重点讲，动不动皇位？由于源头无法获得强力支持，变法均无疾而终，唯盛唐政府主导的改良成功并在以后的年月发扬光大至今。

放到当前的房地产环境中，改良意味着坚持房地产的支柱地位，围绕支柱地位进行修正、改进、部分创新，以最终实现总理的“制度化、规范化、特色化”目标。改良同样需要政府的强力支持。并且近期有机构或专家又旧事重提，称应建立房地产的预警制度，其实，早在一九九六年房地产预警制度就作为一项课题，重点软科学课题被着重研究过，只是不了了之。

改良是可以借助调控名义的。但是，首先应该建立在详细、准确、时间效应基础上；其次应分清宏观调节与局部个案措施；三是与历史的有效衔接，逐步补充、修订与完善。而不是“头疼医头，脚疼医脚”。

当前歧义的焦点是房地产经济特性，认为房地产业易产生泡沫，损害经济肌体，过度则导致经济危机。再一个，房地产与一国的产权制度尤其是私产保护程度密切相关，而我国土地是国有的，全民的，因之产生其上的不动产是有限产权物。

这两点恰恰是改良房地产制度的核心与演绎基础。

    首先是产权制度。当前能够有用的与不动产保护相关的法律，除了民法通则，就是新近颁布实施的《物权法》，再有部分城市对租赁市场、房屋产权交易出台了部分地方性条例。实际上房地产业并不缺少各项针对性制度，关键是建立系统科学的有机体。这一系统包括：现代企业制度及与之配套的产权制度、分配制度、工资制度、社会保障制度、法律制度。它对发展房地产业的作用在于： (1) 形成规范的房地产市场主体；(2) 弱化行政手段在住宅资源配置中的作用；(3) 分离企业的政策性职能和社会性负担。(4) 通过市场准入和退出机制，提高市场主体的行为质量。
    在市场经济中，商品交换的实质就是权利的转让。特别是对于住房这种位置固定、使用期长、价值大的商品来说，更是如此。这就决定了人们在住房的投资开发、生产、流通、经营和消费过程中，必须建立一套明确规定的、可转让的、在法律的保护和监督下可以实施的产权制度，以规范人们的经济行为，保证住房产业的不断发展。一般来讲，市场在资源配置中发挥基础作用，必须具备三个条件：第一，社会必须对产权给予完全明确的规定，使得人们对每项物品的权利，得到法律的保障和约束；第二，产权必须是可实施和可转让的；第三，产权应当是分散和多元化的，以便促进市场发育并促使价格合理化。
    (1) 住房分配制度体系应从保障住房建设、二手房交易市场规范发展、建立市场化的租赁市场住房供应、普通商品房建设这几个方面系统普及老百姓的居住需求；(2) 改革工资制度，实行货币为主，权益为辅(主要指：针对企业行为短期化而提出的期股、年薪制和智力入股等工资分配方式)的工资制度，甚至可以考虑前建设部杨慎部长的“年功津贴”，直接将住房保障的个人负担部分的补偿纳入工资制度；(3) 收入调节制度，一是提高财政补贴力度、广度，不是针对地方财政，而是在地方财政预算中开支；二是通过税费减免形式在融资（尤其是消费融资）、二级房地产交易方面给予扶持；三是提高工资性收入比重，鼓励创造非工资性收入的工作制度，提高工资收入中的住房消费含量。
    住房市场化、现代化的根本要求是遵循市场化的游戏规则，还房地产市场的本来面目。当务之急是建立起科学的市场准入与退出机制，关键要做到两点：一是有进有退(包括上市公司在内)，不搞政策性庇护，公私分明；二是建立有效的退出制度；三是对借壳进入房地产领域、通过母子公司进行资本运作，通过资产置换谋取上市利益的行为予以管制。

在微观层面，以下几点改良建议供参考：

1、关于房地产建设的分工，应强化信息公平，严格尊重企业人格，各司其职，各归其位，各行其政，各谋其利，各负其责。改革过去以开发企业为中心的体制，增加设计规划建筑居间服务实体的话语权。

2、完善并建立市场化的、有监管的审计与评估体系，尤其是由民间审计对评估进行再审查。

3、消除权证费领域的变相“垄断现象”。

4、实施土地规划与保障住房规划听证制度，确保民生需要。

5、实行报建规划、工程施工、综合验收三线的统一备案制，杜绝规划施工及验收环节存在的弹性行为。

6、修订完善行业标准，方向主要包括：既有全国通用标准，也应该有地域性特殊标准，由地方政府厘定，报上一级政府相关部门备案。地域性标准其实可以稀释房价。

7、完善市场信息统计与公示标准。

8、资金流动中的非商品开发部分由政府监控。

9、金融产品进入房地产领域实行准入制度，但内外资金融机构应一视同仁。

10、税费既用于强化管理与市场调节，也应结合住房消费对象的特殊性，适当予以扶助。具体交给地方政府执行。