关于房地产价值与价格关系问题答网友问

1、浙-法师:怎么理解房地产涨跌时产生的价格变化？
最近10年，同样的一套房，多的涨了10倍。


蔡回答：城市房地产中房子价格的变化，本质是所在土地地租价值的变化，而不是房子价值的变化。

首先要分清楚，价值与价格是两个概念，价值来源于一般的人类劳动。而价格则是价值的外在表现，是围绕着价值波动的一个表象。城市里的房子，价值是不会发生变化的，也不可能发生升值。但是房子所在的土地价值却会发生变化，而土地的价值变化通过土地上的房子的价格表现出来。看起来好像是房子升值，其实是由于房子所在的土地区位升值。

而所在的土地没有移动其价值为何会发生变化？土地的价值变化与城市化的开发相关。例如，当修路，商业环境开发，或者是办了好的学校等，就会产生聚集效应，所在土地上人们如果从事生产活动就会提高效益，如果是在其地生活，就会产生生活上的方便等等，或因环境优美而获得享受。这就等于是提高了生产力，或是人们生活上获得节省时间等，这就是价值量获得了增加。但为了这个价值的增加，政府进行了城市开发，同样也是来源于人类的劳动，因为来自城市的开发建设，并不是凭空获得的。

但是城市的开发建设主要是靠政府投入，而提升的土地价值的升值却被开发商获得了。所以说房子的涨价收入给开发商并不合理。正确的方法应是将土地因区位升值的收入从房地产开发商手中收回给政府，再由政府分配给全体劳动者，或者是由政府建房成本价买给城市居民。

当然，市政府也要收入足够的资金用于城市开发，包括解决城市交通拥堵问题等，其土地就会因此而获得升值。

以前曾有人同我讨论，说房地产与股市一样，房子涨价会产生价值，跌价会湮灭价值，因而房地产也是虚拟经济。看过上面的关于价值与价格关系，房价与土地的价值的关系，就应该明白房地产为何不是虚拟经济这个道理。

2、【海阔天高】：到底这些个钢筋水泥这些个铁公鸡建设，这还真是个问题。如果按照老狼说的占到70%，并且几年内产生不了效益， 并没有起到拉动经济增长的作用，那还真是可怕。地方政府到底负债几何。去年本金一分都没还利息都还不上，今年看来也够呛，那明年呢，后年呢？

蔡回答：反对铁公基建设，这个观点是极端错误的。试想，没有铁公基的建设，城市的房地产能升值吗？我的进行铁公基的建设是十分必要的，十分正确的。只是因为资源的限制，铁公基的的建设需要控制在一个合适的年增长比率，而不是不需要建设。年增长比率过高则会产生物价上涨过快。适当的增加比率则是必要的。

有关地方债务问题，要有正确的观念，不要像一些蛋头学者那样一味反对。有关国债的问题，我专门写过一篇《国债论》http://blog.sina.com.cn/s/blog_56470e790102dt39.html）建议看看。