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美国住宅产业综述:为美国人民建造“买得起而体面的

(2010-03-04 01:10:05)
标签:

房产

财经

房地产业

抵押贷款

美国

分类: 外国住宅产业

美国住宅产业综述:为美国人民建造“买得起而体面的住房”政策

 

  美国东临大西洋,西滨太平洋,北接加拿大,南靠墨西哥及墨西哥湾。所属阿拉斯加州位于北美州西北部,夏威夷州位于太平洋北部。总面积9372614万平方公里,海岸线长22680公里。美国是世界经济大国。经济高度发达,工农业生产门类齐全,集约化程度高,国民生产总值位居世界首位。1997年GDP为80830亿美元,人均超过3万美元,居主要工业国家的首位。对GDP的贡献中,农业占2%,工业占23%,服务业等占75%。

 

1.政府干预是产业发展的必然。

 

美国是市场经济国家,一直到20世纪 20年代末,美国住宅建设完全是民间的私事,住宅产业处于小生产水平,大多数是个体经营,效率低,融资渠道少。随着美国工业化和城市化,大量农民进入城市,使城市住宅数量不足。20世纪20年代末,美国有史以来最严重的经济危机,美国政府出于“复苏”经济的目的,决定介入住宅问题,制定了促进住房建设和解决中低收入者住房问题的政策和制度。

 

  • 1867年的“出租房屋法案”规定了部分出租房屋的最低标准,如水的供应、卫生和维修等。
  • 1901年,当时的纽约州长西奥多"罗斯福制定了另一个主要的出租房屋法案——1901年出租房屋法案。这个法案适用于纽约市和巴伐洛镇,它被认为是美国第一部现代住房法。它与过去的行政惯例有很大的区别。它将法案的执行从健康委员会转移到出租房屋部门。该法律的强制条款比先前的法案更严格。它包括对电灯、卫生、通风设备和使用期的要求,还有新住房及其维修标准以及对建造不合格房屋进行定罪。
  • 一战以前,有十个州仿效纽约的做法,规定了最低的住房标准。

 

2. 国家住宅产业发展基本目标:给全国人民建造买的起而体面的住房。

 

50年代以后,美国经济高速发展,人们生活水平大幅提高,对住房出更高要求。

住房政策不只局限于供给环节提供项目资助和税收激励,它还涉及与住房有关的融资、开发、租赁、销售等各个方面。换句话说,所有致力于为低收入和少数族裔住户提供住房的制度、法规与实践都是住房政策的中心。

1961年 3月 9日,肯尼迪总统发表致国会的住房和城镇发展计划咨文,提出三个基本国家目标,概括了美国政府住宅政策的出发点:

  • 第一,更新我们的城市,保证我们迅速扩展的都市地区得到健全发展。
  • 第二,给全国人民建造买的起而体面的住房。
  • 第三,鼓励发达有效的建筑业,把它当作普遍的经济繁荣和增长的重要组成部分。”

据《HousingPolicy in the UnitedStates》一书介绍,美国在建立住房体系过程中,突出市场与计划并举:

 

美国联邦法律规定:

住房政策的着力点是帮助中低收入家庭解决住房问题,而对中上收入者则采取灵活政策,由市场自行解决。

 

2.1 产品篇

 

市场机制之居民自有产权房

 

2.1.1 在美国住房政策中,为人民建造“买得起而体面的住房”理念(affordinghousing)是核心。

 

由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定,确定个人购房按揭还款能力的指标是“28-36”----即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入的28%,如果借款人还有其他债务(如供车等),则供楼款加其他债务支出不能超过家庭月收入的36%,如果超过此限,那么就被认为是住房负担过重,买房者应该另外选择较便宜的房子。

即:在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%,并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。

 

例如,按1997年美国家庭收入中位数37000美元,那么当每月住房分期付款不超过863元时,这样的房屋就是买得起的,按这个标准,假设银行提供9成30年按揭(这是美国最普遍的按揭成数和年限),年利率7%,那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元,而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元,因此中等收入的美国家庭都是买得起的,房价是合理的。

 

一直以来,美国保持很低的空置率:

出租房屋空置率保持在5~8%之间;

销售房屋空置率则保留在1~2%之间。

图四是美国三十年来供出租和销售的房屋空置率曲线(略)。

 

 a 出租空置率=

==空置的供出租的房屋/(租户已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋),包括可租可卖的房屋。

   b 销售空置率=空置的供销售的房屋/(业主已经居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供销售的房屋)。

 

根据《Housingolicy in the UnitedStates》一书的介绍,美国自有房住户的住房支出绝大部分(接近80%)在其总收入的30%以下。而且,美国的社会保障健全,这使得民众有更多的资金用于消费。

 

外音:与美国的情况相比,中国由于社会保障不健全,相当一部分收入要用于弥补社会保障不足的缺口(教育、医疗、养老等等),能够用于买房的收入应该占到总收入的10%是合理的。

 

 根据这个买得起的住房政策,美国联邦政府住房与城市发展部或州政府住房管理局,每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情况,了解目前市场上的房屋是不是美国人买得起的,进而确定对住宅产品价格和数量的约束政策。房地产开发商在政策约束下,结合对民众收入的调查,对住宅价格进行定位,就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。

 

家庭收入--- 在家庭收入方面,虽然美国贫富悬殊,10%的人占有90%的财富,但富裕和贫困的人口都是少数,绝大多数人过着普通的生活。图一(略)是美国家庭在1967年至1997年三十年间的收入中位数曲线,从中可以看出,美国的普通家庭年收入一直在30000~38000美元之间,增长幅度和变化幅度并不大,其中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元,这表明美国的经济发展是比较平稳的。

 

 房价--- 虽然美国普通家庭收入并不很高,但总体生活素质较高,大部分人拥有自己的住房。美国政府为了解决国民的住房问题,采取了许多有效措施,如为低收入家庭提供廉价的房屋,采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造,通过抵押证券化保证购房按揭资金等。一般来说,一个小家庭只要有一人有稳定的工作,都可以买得起
房。图二(略)是近30年来,美国家庭自有住房率曲线,从中可以看出,美国一直以来维持比较高的自有住房率。1997年,美国自有住房率为66%(指独户型房屋),独户型房屋平均价为13.39万美元。

 

 

背景资料之一

2008年,美国人均年收入(全美国民)为3.76万美元(世界排名第4);

中国2008年人均年收入(全国居民)仅1100美元(世界排名109位),美国人均收入是中国的34倍。

 

中国城镇居民的收入差距很大。

2008年,全国城镇居民人均收入15781元,约折合2300美元;

2008年,全年全国农村居民人均收入4761元,折合700美元。

显然,即使拿中国城镇的人均收入与美国(含农村)的人均收入对比,中国城镇居民的人均年收入也仅相当于美国的6%,或者说,美国(含农村)的人均收入是中国城镇居民(不包括农村)人均年收入的16.3倍。

美国拥有健全的社会保障,物价水平低于中国。

 

背景资料之二

 2009年10月28日,美国商务部公布的最新数据显示,美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元,折合人民币约140万元(美国所发布的房屋中间价是比平均价更能反映房屋平均价格水平的指标)。换句话说,在美国每套约20万美元的房子,是绝对的主流。需要强调的是,这指的是美国的新房价格,二手房价格的中位数一般要比新房中间价低4万美元左右。
 

美国的新房指的是什么样的房子呢?

上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松先生曾经撰文指出:美国的房屋面积一般为每套200平方米左右,且为全装修房。这样计算出来,美国住房的单价折合成人民币大约6800元/平方米。

 

背景资料之三

美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算,美国是按照使用面积计算的,而且,诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积,综合折算下来,美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子(这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明)。

即便这样,还没有考虑前后院,美国住房的前后院也是不算入面积的。

 

另外,还有四点不同:

其一,美国的房子在中国被称为别墅,而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。

      严格说来,美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。

      那样的话,差距就更离谱了——中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。

其二,中国的房子不包括土地,相当于一次缴纳了70年的租金,而美国的房子是包括土地的,永远归其所有。

其三,中国的是毛胚房,美国的是精装修房。

其四,美国的住房质量和品质更好,美国的住宅平均寿命是80年——100年,

而中国是30年(这个数字连开发商自己都“供认不讳”,不妨看看他们此前写的文章)。

 

2.1.2  采取补贴等措施,帮助民众买房。

 

发达的房地产金融制度是美国住房产业市场供给的基础。各类金融机构积极地参与住房建设,私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款,特别是个人住房抵押贷款,例如:商业银行、储蓄放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等。政府还有专门的信贷机构,如政府全国抵押贷款协会、联邦住宅借贷抵押公司、联邦住宅管理委员会等。

  • 政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房;
  • “联邦和州政府长期以来一直通过降低抵押贷款的利率来减少自有房的费用。更近些的办法对低收入住户的本息还贷支出进行补贴,使得他们可以获得购房所需的抵押贷款……到1972年为止帮助40万户家庭成为了有房户。”(《Housingolicy in the UnitedStates》该书第265、266页)
  • 联邦政府发行抵押贷款收益券等方式,为购房者提供补助。“除了自住房贷款利息可抵消个人所得税之外,其他针对有房者的税收政策还包括:不动产税减免、出售住房所得的资本收益减免,以及由免税债券资助的面向首次购房者的低利率贷款……以及自住房住满两年以上出售时享有增值税减免优惠,等等政策。

 

计划干预之政府提供租赁房

 

2.1.3 住房保障措施法制化

 

美国政府帮助低收入家庭的住房计划始于1932年。

1934年美国国会通过了《全国住宅法》,开始了政府公共住宅计划。

联邦法律规定,住房政策的着力点和住房管理部门的主要任务是帮助低收入家庭解决住房问题。

 

联邦政府投入资金建筑公用房,在解决住房难的同时,也促进了住宅产业的发展,利好宏观经济。

美国还有低收入阶层住房租金信用政策,通过发放税金信用证,给相关机构提供一定额度的税金减免,鼓励私人开发商和非赢利机构大力兴建提供低收入家庭租用的住宅。

住房租金补贴方面,一是向低收入家庭提供低租金的公有住房,二是发放住房券。

 

2.1.4 政府公共住宅管理系统。政府的公共住宅管理系统分为联邦和县、市两级。

 

联邦一级是政府的住宅和城镇发展部。它于1965年成立,使命是解决低收入家庭的住房问题。

2005年,预算支出达到313亿美元;

 

地方一级是遍及全国各县市的,大约3300个地方公共住宅办公室。

他们是在当地注册成立的联邦政府代理机构,预算的80%以上来自于联邦政府的住宅和城镇发展部。

这些地方公共住宅办公室全权负责本地区公共住宅房的开发、建造和管理。

目前,大约有130万个家庭居住在公共住宅房或由政府资助的廉租房中,占美国全部家庭数的1.5%。

 

2.1.5 美国对低收入家庭住房资助的具体做法是

 

针对低收入阶层的住房问题,美国住房政策的重点就是照顾低收入家庭的经济承受能力,鼓励私营机构参与,同时依靠强有力的金融保障体系来支持相关政策,以实现为美国每一个家庭提供适当住宅的目标。

美国联邦政府每年要为低收入阶层支出几百亿美元来资助他们的住房。据统计,在过去35年中美国政府的这类支出大约是1万亿美元,主要用于解决低收入家庭的住房问题。

 

联邦政府把专项资金拨给地方公共住房管理部门,由地方以两种方式为低收入家庭提供住房资助:一种是为低收入家庭提供廉价的政府公寓住房;另一种是为他们提供租金补贴券,他们可以用来在私营房产市场上租房。其中,房租代金券形式的租金补贴最受欢迎,这种补贴的依据是美国1974年“住房法”第八条款的规定。目前,在接受政府住房资助的家庭中,大约有60%是选择租金补贴券形式。

 

美国的《住宅法》规定,低收入者及退休老人租住符合政府规定要求的住房,只支付家庭收入25%的租金,超过部分由政府付给出租房主。纽约市住房局确定低收入者住房的标准为月租500~700美元。

住房局到提供资料的住房实地调查,确定并编辑成低收入者出租住房一览表。
                    

住房局每年公布一次低收入线,合格的低收入者到住房局去查看出租住房一览表,从中选出几套符合自己要求的住房。其选择条件主要是自己上下班方便和社会环境较好。低收入者选中某一套住宅,即约定该房主共同到住房局去签订租赁合同。

例如月租700美元,合同规定每月租房者交给房主200美元,住房局每月拨给房主500美元。

 

“总的说来,目前有将近690万低收入家庭接受某种形式的房租补贴,其中,受政府工程补助的私人所有出租房是最大的补助项目,提供了200万套廉价住房。租房券作为第二大项目,提供了180万套廉租房。公共住房排名第三,提供了120万套住房……剩下的190万套廉租房由低收入住房税收补贴、免税多户住房债券和Home项目资助。绝大多数受资助的住房获得了多种渠道的补助……((《Housingolicy in the UnitedStates》该书第7页)

   

 

美国政府根据居民生活水平的变化,以给全国人民建造买的起而体面的住房为住宅产业政策的核心,形成了以市场机制供求为主、政府参与为辅的住宅产业发展机制。在经济发展的不同阶段,先后制定了一系列住宅产业政策,利用法律手段、经济杠杆、计划干预等措施,促进住宅产业健康发展。

 

在政府政策的支持下,住宅建设发展加快,1960-1972年,美国住宅建设增长 66%,而人口仅增长 16%。

平均每套住宅居住人口不到 3人,居住条件有了较大的改善。

80年代中期,美国住宅不但数量增长很快,其居住环境也在逐步提高,单幢的独户住宅比例不断加大,住宅的标准也越来越高,配有两个以上现代化卫生间的住房占总房数的 3/4,近 2/3的家庭拥有自己独立的住宅,其中有5%的家庭拥有两套住宅,人均居住面积达到 59平方米,住宅产业在满足居民住宅需求的同时逐步向规模化和现代化发展。

 

 话外音:在中国当下,住宅产业最大受益者之一是地方政府。土地财政导致建设保障性住房的动力严重不足。保障性住房跟不上,任何调整房价的措施都必然失败。实际上,许多调控手段被巧妙地扭曲成了推高房价的手段。

 

2.2 产业篇

 

2.2.1 房地产业在美国经济中的比重。

  

房地产业是美国国民经济的重要组成部分,但在美国整体经济结构中的比重并不大。

如表一,1992年和1997年美国房地产业与其它产业主要指标比较所示(略)。

 

1992年美国房地产业与整体国民经济的比例关系为:

房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%;

房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例为1.2%;

房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为1.3%。

1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%, 工资额占1.2%, 就业人口占1.3%。

 

虽然1992年与1997年的具体数字不同,但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致,这不是偶然的,它至少可以客观反映下述问题:

  

  • 必须处理好房地产业与宏观经济发展的关系,房地产业与整体国民经济发展配合协调发展。以满足社会生产和人民生活对房地产的需求为基本原则,房地产业与整体国民经济保持合理比例规模。房地产业作为生产和生活的基本生产和生活资料,它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求,不能脱离整体经济而肓目发展。
  • 必须处理好房地产业与其它关联产业的发展关系;
  • 必须明确房地产业发展的出发点和落脚点。

 

2.2.2 产业组织。

 

  • 房地产投资者的风险意识强,投资决策科学,对经济发展与房地产业的关系把握得比较准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前,往往要作大量的分析研究,从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究。有时研究时间跨度前后十年,对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究,然后在研究的基础上,设计投资数学模型,进行模拟的资金流量检验。

 

  • 房地产业经营的规模化专业化程度高。现代社会的发展导致了社会化、专业化分工,美国房地产行业也体现了这一特色。美国房地产行业分工明确,有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。

 

          土地开发商负责土地开发;

          地块划分商(Subdivider), 负责地块的规划设计;

          建设商负责房屋的建造;

          中介经纪负责市场销售策划;

          保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险;

          抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。

 

由于分工细,每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识,而且实力雄厚,往往都是跨州、甚至跨国的集团公司,开发的房地产上规模、上档次,房地产管理也上档次、高效率。

例如,美国最大的写字楼投资者之一 -----“写字楼投资信托基金公司(EquityOffice Properties Trust)”拥有287幢写字楼,总面积760万平方米,分布在26个州。

 

美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房,建房管房的不用房方面。

例如大型商业中心,一般都是由大型房地产公司(或基金)开发并持有产权,然后由商家租赁经营。

商业房地产以租赁作为主要经营方式。美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式,虽然有买卖,但比例比较小,而且买卖往往是整幢转让,受让者再分租,分割出售的很少见。

商业房地产以租赁为主要经营方式的优点在于:有利于房地产的专业化规模化经营,有利于租户盘活资金,降低产品供给成本,利好宏观经济。

 

背景资料之四:

房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势。正常的房地产市场,从投资角度来看,某一房地产是否值得投资,很大程度上依赖于其产生租金的能力。

租赁经营使房地产价格的透明度增加,收集信息的效率提高,克服了房地产售价的易变和不可捉摸性,这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法等都是建立在租金分析的基础上的,而比较少用售价来分析。

 

  • 有健全的房地产保险制度

  保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色,是房地产市场健康发展的保证,房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险,使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠,房地产成为一项收益稳定,风险有保障的投资工具。

 

  • 房地产贷款结构以消费市场为主。美国的房地产抵押贷款以消费市场为主,主要是为个人买房提供资金。1998年上半年统计,个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%,如果加上多户型住宅,则比例高达82.4%。其它贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%。这种贷款结构的理由很简单:只有购房者买得起,开发的商品房才能卖得出去。商品房卖得出去,房地产开发商有了资金,就等于支持了开发商。相反,如果把钱贷给开发商,购房者没有资金支持,只能是房越建越多,积压越来越多,结果只能是房地产公司经营困难,金融机构的烂账坏账越来越多,最后危及金融市场的安全。另外,贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司,玩空手套进入房地产市场,影响房地产市场稳定。

 

2.2.3 产业管理。 

 

政府对产业的职能:

一是,管规划,通过规划规定每一块土地的用途,建筑类型、高度、密度,进行土地管制,集约用地,提高土地利用效率。美国地大物博,人口密度不高,但是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想,充分合理利用每寸土地,土地的集约化程度和利用效率很高。美国的城市用地的开发比较注重内部挖潜,而不追求外延扩展,除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外,商业房地产则集中在市中心区,全都是高楼大厦,然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地,使城市既环境优美,又生机勃勃。 

如纽约市,是世界经济中心城市,全市面积645平方公里,但商业用地(写字楼、商场、酒店、车库等用地),只占30.37平方公里,比例不到5%,在这块比例不大的土地上,提供了176万就业岗位,而工业用地也只有58.32平方公里,比例不到10%。

二是,管理房地产从业人员,如:房地产经纪人、销售人员、房地产估价人员等考试发牌制度的设立。

三是,依法征税;

四是,为公众利益行使警察权力。

 

  • 政府对土地管控。政府对土地的管理、控制权力与私人的权利界定明确。

  政府对土地的管辖权力主要包括如下几个方面

 

  征税(taxation):政府以土地所有者要征收地税。地税是美国的主要税种之一,也是调控土地资源配置的主要手段。通过征收地税,可以调控土地的占用情况,阻止乱占地、占好地、占大地等行为。在纽约等美国主要城市,随处可以见到一些没人住的破败房屋(称为弃屋),这许多是因为地税太重,业主无力负担而主动放弃产权的“祖屋”,最后这些土地将被收归国有。有些人继承了祖宗留下的大片土地,如果这些土地卖不出去,而且这些人的收入又不富有的话,最后也往往是因付不起地税,而不得不放弃产权,这些土地最终将变成联邦政府或州政府的土地。地税一般归地方政府所有,主要用于教育开支,一个社区的教育质量是决定地税高低的主权因素之一。

  

    警察权(police power):政府在土地管理方面的警察权力一般是指政府出于公众利益的需要,对土地利用进行管制。警察权力通过法律体现,主要法律包括:

     环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。

 

  强制征用(Eminent domain): 当为了公众利益征用土地时,在与业主谈判无法达成协议的情况下,政府可以向法庭申请强制征用,强制征用要符合三个条件:
一是由法庭裁定土地征用确是为了公众利益;

二是业主得到了合理补偿;

三是已有足够的法律程序保护业主的权益。

 

  承受无人继承不动产的权利(Escheat):当房地产所有人死亡后,无法定继承人而且未留下处置房地产的遗嘱,那么不动产将归政府所有。

 

  政府对土地利用的控制:

  

政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。

主要的规划建筑法规有,

 

  总体规划(master plan):

总体规划由市或县一级政府制定,主要规划一个地区的发展目标,协调社会、经济、环境等关系。

 

  分区条例(Zoning ordinance):

分区条例即法定图则,是总体规划的法律化,总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。

 

  建筑法典(Building Codes):

建筑法典主要规定建筑的标准和准则,如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求,新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑许可证》方可施工。

新建的建筑物完工后经验收合格,获得《占用证》(certificate of occupancy),改建的建筑物完工后经验收合格,则获发《合格证》(certificate of compliance)。

 

  地块划分规则(subdivision regulations):

地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的,每一户都单独占一块地,因此有专门的法律规定地块如何划分,以确保小区环境优美、生活安全舒适。地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。

  

除了规划法规对土地利用的限制外,环境保护法律也对土地利用有严格的约束。

   

 私人对土地利用的控制:

 

  除了政府对土地利用的控制外,私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件,这些限制条件一般用契约的形式规定,如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。

一般情况下,私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记,对今后的后续受让人都有约束力。

 

  • 金融对土地使用的约束。  

 美国房价构成一般包括土地取得费、土地开发平整费、建筑设计费、房屋建造费、金融成本等等。美国地价占房价的比例较低,长期徘徊在20%-30%之间,而房屋建造成本(包括建筑成本与金融成本等)比较高,约占房价的50%-70%。据美国住房建筑者协会对住房建造成本的调查,自20世纪中叶以来,地价所占比重一直处于缓慢上升状态,至20世纪末,约为28%。

较低比例的原因,一方面与其相对比较充足的土地资源有关,另一方面与其贷款政策有更大的关系。

银行一般情况下在地价超出不动产总售价的25%-30%时不会贷款给开发商。由于银行的严格控制,市中心地价较高地区往往不得不修建高品质、高造价的商业和商务建筑,鲜有住宅出现,这在客观上推动了美国城市发展住宅郊区化的情况。
但是,在一些土地利用控制较严、取得土地与建筑许可较难,同时经济相对繁荣的地区,地价占房价的比重则比较高。例如美国加利福尼亚州城市地价比美国其他的城市高,地价在房价中的比例也达到了30%-50%。

 

   

 3. 反思美国次贷危机教训 ( 2007年中---2009)。
           

 3.1 次贷市场与次贷危机。所谓的次贷市场,是指为信用等级较低或收入不高的借款人提供贷款。对于放贷机构来说,这种贷款的利率高于一般贷款,是一项高回报业务,风险也更大。据报道,在1994年至2006年间,超过900万户美国家庭购买了新住房,其中很大一部分借助于次贷。但随着房地产泡沫破裂、美联储不断提高利率,次贷市场贷款拖欠比例直线上升,次贷危机最终爆发并愈演愈烈。

              

3.2.次贷危机原理。这场次贷危机,究竟是如何发生的,它将对我国产生什么样的影响?

北京师范大学经济与工商管理学院院长、经济学教授、博士生导师李翀:美国次级住房抵押贷款危机的教训正是在房产价格上升的情况下,抵押贷款的条件在放宽,抵押贷款的工具在不断地衍生,最后直至泡沫破灭和危机爆发。

              

3.3 增加贷款风险的5种非传统工具
  近50年以来,美国金融机构在传统上以两种工具发放住房抵押贷款:

 一种是固定利率抵押贷款,另一种是浮动利率30年抵押贷款。
  值得注意的是,近年来,在美国的住房抵押贷款市场上出现了一些非传统抵押贷款工具。这些工具有的本身就是次级住房抵押贷款,有的并不必然是次级住房抵押贷款,但与次级住房抵押贷款结合在一起,将会增加住房抵押贷款市场的风险。这些工具主要有下述5种:

 

3.3.1 仅付利息抵押贷款。这种抵押贷款允许借款者在一定的时期里如1、3、5、10年不必支付本金,只须每月支付利息。但是,超过这个时期以后的余下时期里,借款者必须以一个较高的比率分期偿还本息。在美国,只要房产价格上升的幅度超过6%,投资房产便开始获得收益。如果房产价格趋向下降,投资者将放弃作为抵押品的房产,不再支付抵押贷款的本金和利息,他们的损失将是已经支付的利息。

 

3.3.2 可选择抵押贷款。这种抵押贷款允许借款者选择支付结构,既可以从一开始就分期偿还本息,也可以仅付利息然后分期偿还本息,还可以每月支付一个最低限度的金额,这个最低限度的金额通常低于每月仅付的利息。虽然可选择抵押贷款可以有多种选择,但是超过70%的借款者都选择在开始的年份里支付最低限额。

              

3.3.3 混合型抵押贷款。这种抵押贷款开始实行固定利率,经过一段时期以后转换为浮动利率。如果市场利率上升,借款者需要支付的利息将增加。2000年,混合型抵押贷款在浮动利率抵押贷款中约占32%。但是到了2004年,混合型抵押贷款在浮动利率贷款中已经占了72%。

              

3.3.4 无首付抵押贷款。这种抵押贷款允许借款者只支付少量首期房款或者不需要支付首期房款,并且不需要购买个人抵押贷款保险就可以取得的贷款。

大约有43%的首次购房者是以不必支付首期房款的方式取得抵押贷款。

              

3.3.5 只需部分证明或无需证明贷款。在美国,申请抵押贷款必须要提供收入和财产证明。但是,近几年来,出现了不必提供详细收入和财产证明的贷款。借款者只需要声明收入情况并支付一定的费用就可以获得贷款。

              

据美国联邦储备系统估计,有32.1%的大银行所发放的非传统抵押贷款在本银行发放的抵押贷款中所占的比例超过25%,但只有11.1%小银行发放了较大比例的非传统抵押贷款。据估计,次级抵押贷款有2/3是以这样的非传统抵押贷款工具发放的。

              

3.4 次贷危机对我国启示深刻
              

美国次级抵押贷款危机将对美国经济的各个方面产生影响,房产市场也因此收缩。目前没有准确的数据表明美国次级抵押贷款总额有多大,据一般的估计大约有30000亿美元。在这些次级抵押贷款中,坏账严重。考虑到美国中央银行对经济的干预,这次危机不会对美国经济产生严重的破坏性影响。
              

从总体上看,这次危机对我国经济影响不大,但是对我国的启示却很深刻。

 

3.4.1 在市场经济的条件下,资产的市场价格是受资产供给和需求影响的,它有可能脱离甚至严重脱离资产的内在价值而出现资产泡沫。

              

3.4.2 在资产市场出现泡沫的情况下,如果放宽了资金融通的条件,或者出现了更加便利资金融通的金融工具,又可能使资产泡沫迅速膨胀,最终导致金融危机。美国次级住房抵押贷款危机的教训正是在房产价格上升的情况下,抵押贷款的条件在放宽,抵押贷款的工具在不断地衍生,最后直至泡沫破灭和危机爆发。

              

3.4.3 反观我国的房产市场,2000年以来在强劲的住房需求的影响下,我国各大城市房产价格迅速上升。在房产升值的预期下,人们利用抵押贷款的方式投机和投资房产,持有2套房产以上的大有人在。人们的投机和投资刺激了房产的需求,又导致房产市场价格的进一步上升。

在这样的情况下,房产成为优质资产,抵押贷款的条件很容易放宽。

              

如果出现这种情况,就会加剧我国房产市场已经存在的泡沫。一旦出现房产市场价格下降,就会导致金融动荡。据《证券市场周刊》报道,2006年以来,有的银行推出了“循环贷业务”,客户可以将自己的住房作为抵押品,循环向银行申请贷款。不论是已经偿还住房贷款的住房,还是正在偿还住房贷款的住房,都可以用来申请循环贷款。有的银行推出了“随借随还”与“按揭开放账户”业务,通过简化申请贷款的手续,让客户将房产作为融资工具,增加银行的住房贷款发放量。

 

应该指出,目前我国信用缺失的现象比较普遍,银行存在严重信息不对称的情况,借款者收入证明的可信度不是很高。因此,我国政府有必要对银行的抵押贷款进行检查,严格住房抵押贷款的条件,努力抑制以虚假信息获得住房抵押贷款的现象,控制有可能导致房产泡沫的“金融创新”。

 

 附:

2007年全球部分城市房价表

北京 15600元/平方米 (实用面积是建筑面积的70%左右) 职工人均收入2980

上海16698元/平方米 (实用面积是建筑面积的70%左右) 职工人均收入3120

深圳 17659元/平方米 (实用面积是建筑面积的70%左右) 职工人均收入3260

莫斯科16800元/平方米(实用面积) 人均收入12980

东京 34000元/平方米 (实用面积) 人均收入16680

巴黎 5万元/平方米 (实用面积) 人均收入17980

 

 

资料来源:<http://ulife.bsddc.com>

[<http://bbs.szhome.com/commentdetail.asp?id=10952654&projectid=90080&count=208>

综合编辑。

                                                           

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