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政策不会引发全国性降价潮

(2011-03-11 13:57:27)
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分类: 商品房市场观察

政策不会引发全国性降价潮

 

     目前,房地产市场的转型已经出现,商品房的供应结构变化正在发生变化。一是住宅地产市场的供应方式带来供应结构变化总体数量增加。二是保障性住房增加,高价房供应量下降。由于地区性的供需特点全国性的房地产降价潮根本不存在。

     当高价商品房缩到一定数量,高房价不足以影响市场的时候,探讨房价已经没有意义。

     随着限量、限购、限贷等一系列房地产调控措施出台,1000万保障性住房放量上市对市场有了新的影响。因此,市场主要信号不是高房价,也不是探讨房价涨落的问题了。

     随着一些列房地产市场调控措施出台,高价房的交易迅速缩量其影响力随之弱化,至于有没有高价房,房价是不是下跌,已经不重要。

     常理说,量升价跌,量缩价涨,而房地产市场却不合常理,由于投资投机需求的介入,量价的关系已经异化。因此,有人认为在调控的环境下,商品住房销量减少意味着价格下跌又是另一个“悖论”。

    经过近两年的“平稳换挡”,房地产市场价格变动信号已经明显取决于房地产市场供应结构、需求结构和土地成本的变化,由于房地产市场变动的长周期特点,商品住宅价格、二手房价格、保障性住房价格和房租之间还不具备明显联动的条件,高房价保持在合理的范围内只是房地产市场转型时期的特殊现象。

    全国房地产市场的地域特点,不可能出现统一的市场变动。当媒体看到房地产市场出现缩量的时候,认为房价要降缺乏理性梳理,不管是限量、限购、限贷政策如何出台,都不可能在短时间内促成总需求与总供给平衡,也不可能堵死住宅市场的市场供需交易。一系列政策疏堵方向已经明了,商品房住宅的开发投资已经相对减少进而影响商品房供给数量,同时“国十条”“国八条”又对蜂拥的需求进行“剥离”,两个方向的作用力让商品住宅市场在一定范围内稳定下来。由于有效需求量在地域上有不同强度的释放,与有效需求对应的供给依照市场交易原则进行交易,不会出现全国性的降价潮。

    1000万套保障性住房如果年内投入使用,3600万套保障性住房如果跨越性地完成开发建设,高房价更不是影响房地产市场的主要因素了。保障性住房供给对象是定向的,商品住宅供给对象通过调控进行定向设定,国民经济增长又呈稳定增长态势,房价有什么理由大涨、大跌或齐涨齐跌呢?

    房价失去大涨或大跌的理由,即使再有什么政策也不会引发全国性的降房价潮,除非爆发经济危机。

      把房价涨落与政策挂钩是误导,把住宅销售量减少与房价对应不科学,房价变动是供需博弈的结果,通过政策调控商品住宅开发量、销售量、需求量实现平衡,房价波动就会失去动力。一个在监管之下的市场交易就会平和下来,价格也会稳定。

       全国性的房价暴涨或暴跌都不会发生。

   

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