公租房运营预期的十大问题

    近日，国务院再次发出通知，要求各地方政府加大投入，加快发展公共租赁住房。对房地产关注的程度已经上升到国家层面，今年继“国十条”国务院再发通知。可见，整顿和完善房地产市场势在必行。应该说，加大政府投入，加大公共租赁房建设的诸多措施是对房改之前“公房”制度的扬弃，是对畸形的商品住宅市场补充。

    对中低收入者来说，公共租房建设比“经济适用房”、“保障性住房”建设更有实际意义。建公共租赁房政策的实施不会一挥而就，谁建设？谁监管？谁投资？谁运营？一整套方略决定了社会效益、经济效益、百姓安康、社会和谐等一系列问题的解决。从公租房建设到公租房入住与流转，公租房运营是所有环节的关键。

    房改之前，我国城镇有一整套“公房”运营体制，运营的特点是以“福利”为核心，粗放管理为特点。公共租赁房的运营不是“免费午餐”必然有运营预期的十大困惑：

     一.公租房建设资金周转与资金沉淀的困惑。运行公租房的关键不是“暴利”、也不可能通过经营让企业强大，通过资金循环赢得公租房的正常建设和经营必然面对诸多不配套的政策掣肘。

    二.公租房土地性质与土地年限的困惑。既然鼓励多种社会力量建设公租房。其土地使用性质必然有个统一“身份”的问题。公租房不是消费品、不是商品、也不是纯福利性的“公房”，因此，不同土地性质建设的住房表现形式不同。集体土地经营公租房土地使用年限与性质是什么？工业园区经营公租房其土地使用年限与性质是什么？住宅用地经营公租房土地使用年限与性质又是什么？

    三.公租房选址与生产生活的关系。公租房的居住者以“工薪族”及“温饱人群”为主，广大中低收入者对生活设施、交通设施依赖性大，上班族居住地与工作地的联系，决定公共服务的水平和成本，大规模的公租房建设必然带来社会活动模式的变化、消费心理的变化、社会服务和管理模式的变化。

    四.公租房租金水平参照本地居民收入水平还是农民工收入水平的困惑。公共租金带有福利性质，租金与中低收入水平相关，谁建设？不一定谁受益，做好公租房社会效益、经济效益与社会进步这篇大文章意义重大。

    五.公租房社会化管理与专业化管理的困惑。公共租赁房相关的法律法规和管理服务体系的滞后性，必然引发不可预见的社会问题。公租房的物业管理、配套建设等硬件管理和人员居住与流动管理等软件管理都需要有规范的预期。相关法律法规和管理服务体系的滞后为社会化管理、专业化管理带来困惑。

    六.公租房的居住、出行、入学、工作、娱乐的便利性与社会的和谐水平问题。发达的公共交通设施是中低收入者生活的支撑，入学、工作的便利是解除忧虑的重要因素。公租房规划思想影响着老百姓生活的品质。

    七.公租房的维修、保值、周转的制度与老百姓居住、流动的困惑。公租房的出现让无房者有其居，同时必然有居住者“临时”居住带来公租房维修成本的上升，大规模公租房必然有大量新的“流转”纠纷。

    八.居住者与居住所有者居住变换的困惑。人员流动带来居住地的变化，居住公租房审核制度与居住者享受方便居住服务之间错位，影响异地打工者在原地有宽松居住条件到异地不符合廉租房对象成为新“夹心层”。

    九.公租房与商品房的关系。公租房准确说是租赁市场的问题，租赁市场的形成有自身特点同时与商品房的供需有天然联系。租赁市场即有公租房，也有“私租房”，也有空置房。住房不管姓公姓私由租赁市场进入商品房市场的通道建设必然影响商品房市场，租售比之间的结构变动必然对租赁活动和交易活动产生重要影响。

   十.公租房与空置房、普通商品房的高房价之间的市场博弈形成未知局面。不肯出租也不肯出卖的空置房持有者要么低价或平价出租、要么出卖、要么交税让住房资源分配趋于合理。公租房的出现无疑改变市场行为方式、改变交易规则，巨大的系统性变化带来新的市场局面。

    在市场经济环境下，建设公共租赁房意义重大，同时，也会产生“叠加”或者“重叠”的负面效应。公共租赁住房建设布局是否合理、运营是否顺畅，有待于3-5年甚至更长时间的实战操作来检验。