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房地产行业的前世,今生与来世

(2020-03-26 12:30:53)
标签:

经济

金融

房地产行业的前世,今生与来世

 

我国的房地产是市场,是必须要拿出来单独分析的一个领域。

要明白这个道理,我们首先要弄清楚几个最基本的逻辑和规则。

一.地产的过去
首先,在银行没有出现前,在金银或金属铸币等实物货币时代。
社会的经济领域,与当前社会在本质上无太大的差异。任何时期,都有房地产的建筑和交易市场,还有农业,工业等等其他任何大大小小类别的各类交易市场。

社会上的流通货币供应,几乎是相对稳定不变化的。因此,任何经济市场的繁荣与萧条。都不会改变社会上的流通货币的供应量规模。
这里,金融和经济这两大核心领域,既是密切联系,又是相对独立的。
说他们是密切联系的,是指金融的含义就是金钱的融通与流通,而经济则是生产和消费的循环,这个循环过程则是必须依靠交易来完成的。
因此,金融与经济密切的连接点,就在经济的交易活动上。

同时,历史上很长时期的与房地产建筑与交易的相关活动,都不会影响社会流通货币的供应规模。任何其他经济领域的交易,也都不影响社会货币供应量的规模。因为任何经济交易都会遵循零和原则。
因此,经济刺激政策是无法影响金融的,且金融也是无法显著影响经济的冷暖(没有银行前,几乎没有金融类政策)。所以也可以说金融和经济是相对独立和稳定的。

这是房地产市场的过去,它本来很正常,与其他经济领域都是同样的地位和影响力,房地产的发展与萧条,都不会影响到金融货币领域。

二.地产的今生
但是,到了房地产的现代数十年的发展时期。则必须要把它单独拿出来分析了。
因为只有房地产这个领域,他会独立区别于金融,经济这两大领域,它介于这两者之间了。也就是说,房地产领域,它既可以影响金融,也可以影响经济的独立领域。
而对房地产的相关政策,既可以认为是金融货币政策,也可以认为是经济刺激政策。
这是一个很奇葩的领域。
为什么这么说。这又要回到我反复强调过的一个金融方程式了。
请注意,我这个金融方程式,是根据现代数十年来的金融和经济发展本质和运行规律,抽象出来的一个模型,并得出结论,这个模型会带来一场灾难作为结尾。

我们虽然经历了一场繁荣,但下面的金融方程式更会带来一场经济灾难。
 部分准备金制度+消费者信贷 ==电子货币的催化作用==债务危机+金融危机+经济危机+经济繁荣↑ (债务GDP构成的经济泡沫下虚假的繁荣如气体般挥发)

本人曾经反复强调过。在我国的金融和经济领域,均存在着巨大的缺陷或漏洞,假如放任这种缺陷和漏洞的发展,必然会导致一场灾难。
以上方程式,就将这些缺陷和漏洞都同时表达出来了。
1.金融领域:部分准备金制度是具有核心缺陷的。因为它会通过银行信贷派生存款或派生货币。即社会加杠杆会导致社会货币供应量增加,而货币供应增加导致经济繁荣又会刺激社会加杠杆,最后的后果就是社会的杠杆水平很高,社会债务规模很大。
假如反过来,那么社会的去杠杆过程,就会导致货币供应量减少,会导致经济萧条和被动去杠杆,而去杠杆又会互为因果并加强导致货币供应萎缩减少,从而导致债务危机爆发,资产价格下跌,通缩萧条环境下更加不利去杠杆过程,最后就会爆发全面的经济危机,从而酿成经济灾难。

2.经济领域:消费者信贷是具有核心漏洞的。因为经济本来就是一个生产和消费的循环。自有内在的运行规律,市场会决定经济社会的真实客观走向。但是这里假如用消费者信贷来扭曲提升某个经济领域的消费能力,那么就必然能令某个经济领域特别高速发展,那么资金就会涌入这个高速发展的经济领域,结合前面第1条,社会就会加大杠杆水平,加大各种资金的投入并进入这个经济领域。但是,消费者信贷有一个最核心特征是,它能扭曲提升消费者此时近期的消费购买能力,但是会掠夺未来远期的消费购买能力。
只需要推演一下我们就知道,社会上任何债务人的去杠杆都必须强依赖于社会的消费市场来完成,但是在这里却形成了一个此消彼长的内在联系,即社会债务人的整体杠杆水平在不断提高,社会整体的消费能力却在不断下降,他们之间,就必然会有一个交叉点时刻的来临。这是规律,是无法回避的。
一旦这个交叉点来临,就是经济繁荣和萧条的拐点,就是债务危机的临界点(见附图)。

显然,我国社会上的消费者信贷,分为三大类,个人按揭房贷,车贷,信用卡贷款。
而个人按揭房贷,关联着房地产市场,且规模最大,范围最广。
目前我国住户贷款(消费者的贷款)已经超过55万亿人民币规模了。2018年底,个人购房贷款已达25万亿人民币规模。

因此,影响房地产生死的唯一因素,就只有房贷这个唯一的核心因素,其他任何各种如土地建筑,人工成本等等,均可以忽略。
同时我们也可以发现,社会上除了收藏艺术等少数品种外,社会上的不动产,大件商品或生产设备等,都有折旧概念的。我们的房产其实每年都折旧2%,50年后理论上房产的残值就变为0了,还有汽车,旧车绝对卖不出新车的价格。
但是房地产是个例外。房地产的价格,根本不受折旧概念的影响,就是二手房的价格,也反复在上涨增值,翻倍,再翻倍。

这都是因为房地产领域里,有范围最广,规模最大的消费者信贷存在的原因导致的。
前面说过,房地产介于金融和经济之间了,需要单独拿出来分析。
是因为房地产的发展,大量释放个人房贷,则会导致货币派生现象,从而影响金融货币领域,会导致我国货币供应量的增加。因此,房地产的发展,会影响到金融货币领域。
同时也因为房地产是一种经济领域的大基础建设,它会拉动经济领域除了农业之外的几乎所有行业都同步发展,如钢铁,水泥,煤炭,建筑,装饰,电子电器,机械等等等等各行各业都会因为房地产的发展而受益。房地产一业荣而百业兴!

所以,基于此,等于房地产是一个单独的行业,它同时绑架了我国的金融和经济两大领域了。这是客观存在的。
我们也可以发现,我们的各种经济刺激政策,货币宽松政策,几乎都会要围绕着房地产领域来施政。
假如我们对房地产打压,就必然导致经济减速,金融领域货币供应增幅减速。我们只要放松地产,就必然会看到经济发展与繁荣,货币领域的货币供应就会同步扩张。

因此,基于这一点,我国绝对不会主动刺破房地产泡沫,一旦真的主动弄爆了地产,这债务危机就会因此爆发毫无疑问。我国一般会在房地产过火的时候,打压限制,而在房地产熄火严重并影响宏观经济增速时,就会适当放松。嘴巴里喊打,但是并不会真往死里打。
我们从不会看到自己勒自己的脖子,会把自己勒死了去的。我们对待房地产的态度,就跟这个道理完全一样。

以上,这就是我国房地产行业的今生,它已经发展到一个需要单独拿出来分析的行业了,它密切关联着金融货币体系和经济体系的命运和发展。它绑架了我国的金融货币体系和经济体系是客观真实的。

那么很多人所期待的是,房地产的来世,关注的是房地产行业的未来走向。

三.地产的来世
我国过去,经历了很多次房地产的打压,刺激,再打压过程。银行曾经对当地产大面积停贷,后来央行曾发文要求银行继续对房地产释放房贷,至于房地产限购政策等,也是频繁变化,限购,放松,再限购等等。我们见识得够多了。
但是不管这样,房地产的整体发展,是呈明显的螺旋式上升发展趋势的,甚至某些时候上升的趋势很快很快乐。

现在,很对地方政府对房地产是采取了限购限贷措施的。已经进行了一段时间了。但是我们从大宗资产价格(在疫情发生之前)也已经高位回落了一段时间。经济减速的担忧也是十分明显的。叠加这次疫情的影响,未来一段时间,各个地方政府为了刺激经济,必然重新放松对地产的限购和限贷是明显值得期待的,且当前已经有些地方政府这么做了。

那么地产还有多长的寿命???

我曾经定义过,如何定义房地产的整体性崩溃?

我们从宏观上来观察房地产价格走势,首先一定要区分普遍和特殊,区分局部和整体的关系。
首先,我定义的房地产整体性崩溃,且再无东山再起的机会。要结合2个因素来确认。
1.北上广深的一线地产价格整体性下跌20-30%为确认标志。
请一定留意,观察房地产价格请务必采用新房价格来观察。因为二手房价格会因很多因素而出现局部暴跌现象,但这也不能作为确认地产崩溃的标志。
我们也可以想象一下,假如北上广深的一线地产价格都整体性下跌了30%,那么其他二三线城市的新房价格整体性跌40-50%,二手房价格出现局部暴跌的现象,就会比较普遍了。
但是即使如此,国家对地产的刺激政策出台,仍是有可能继续抢救地产行业并救活的,因为之前有过例子了。但是,房地产发展到了今天这个地步,相信会是比较困难的了。
因此,未来的一段时间内,一线城市的地产新房价格要么就不会出现整体性下跌30%的情况。但假如一旦出现了这个情况,就意味着率先一定爆发了债务危机,金融危机,地产将再无回天之力了。即再也救不活了。

2.地产整体性崩溃,将爆发在我国银行出现破产现象之后,而不是之前,意味着中债危机爆发,金融危机已经爆发。只有这样,通过继续大量释放房贷的这种货币政策,就永远也不会出台了。那么地产行业整体性崩溃就会被确认,回天乏术了,剩下的就是价格的不断下跌和抛售了。

以上分析中说的房贷,都是指个人按揭购房贷款,不是指房地产企业的生产开发房贷。


通过我对货币体系的分析,我国金融货币体系的整体性系统性风险已经很大了。只要在金融危机没有明确爆发前,各级地方政府就一定有取消限贷释放房贷的激情和冲动,但是金融体系假如理性的话,那么就会抑制地方政府的冲动,那么地产价格就继续这么维持,不会上涨,也不会整体性大跌。而局部的二手房大跌的整体性意义并不大,不具备很重要的参考价值。

本人分析宏观,一般不会带着显微镜来具体细化,量化分析地产的详细走势的。
但是从宏观视野来分析,地产的整体性寿命,应该不会很长了,因为金融货币体系再也经不起地产行业对金融体系的折腾和刺激了。
但本人坚持认为,地产的整体性崩溃,只会出现在银行破产现象之后的银行全面停贷,断贷这个现象之后。只有金融危机先爆发,我们才会被迫彻底放弃掉房地产行业,因此,房地产泡沫将会是被动刺破的。
但是在此之前,地方政府绝对会有重拾房地产这个夜壶的冲动,因此,地方政府绝对不会主动弄爆地产的。

而地产一旦整体性崩溃,那么这不是经济危机的结束,而是一场经济灾难的开始!!!即房地产一业崩而百业衰!请一定用心留意这个分析结论。

地产的来世还有多长的寿命?可能已经进入该行业发展的整体性晚期阶段了,可能会有回光返照,但是到底还能撑多久,只能拭目以待了!

请小心,并谨慎应对!!!

 

房地产行业的前世,今生与来世

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