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崔元星:土地开发中的征地与转用手续详解

(2013-02-19 11:25:41)
标签:

房产

分类: 土地一级开发


我国《宪法》第十条规定,我国的土地性质分为国有与集体所有,其中,城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地属于集体所有(除由法律规定属于国家所有的以外),宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。将集体土地转为国有土地的唯一途径是合法申请办理“征地手续”,土地性质是不能逆转的。

    我国《土地管理法》第四条规定,国家实行土地用途管制制度,由国家编制土地利用总体规划来规定土地用途,将土地用途分为农用地、建设用地和未利用地,其中,农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等,建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等,未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。将农用地转为建设用地的唯一途径是合法申请办理“转用手续”,土地用途也是不能逆转的。鉴于我国的国情,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。

    以上是分别从土地性质、土地用途来阐述的,就土地开发中遇到的集体土地征与转的问题,可能同时面临性质与用途的变化,相对比较复杂一些。根据通常遇到的情况,大致分为两大类。一类是集体农用地开发成国有建设用地,需要同时办理征地及农转用手续,需要农转用指标(建设用地指标),如果是耕地,还需要耕地占补平衡指标,需要缴纳耕地占用税及新增建设用地有偿使用费;另一类是宅基地、村镇社办厂区等集体建设用地开发成国有建设用地,只需要办理征地手续,不需要办理农转用,不需要农转用指标,也不需要缴纳耕地占用税及新增建设用地有偿使用费。

    在大量的土地整理开发实践中,土地征与转的组合类型可概括为以下几类:

    既征又转:符合两规的集体农地;

    先征后转:建设用地指标不足,先以农业类开发征地与农民脱钩;

    只征不转:已是集体建设用地或集体农地征为国有用于城市绿化景观;

只转不征:原为国有农地;

不征不转:包括三种情况,一是国有盐场、大型工矿改造,已符合土规,需调整城市控规;二是国有水库等水利交通用地,需要调整两规,增加城乡建设用地规模,无需新增建设用地指标;三是国有未利用地,需要修改两规,无需耕地占补指标,但需纳入年度用地计划管理。

在土地开发过程中,平土地、修道路、铺管线等是看得见得工作,土地的征与转手续是看不见的、往往被忽视的工作,但却是土地开发的核心及根本、价值基础及法规依据。

(崔元星 国际商务策划师513962079@qq.com0755-23931399

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