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崔元星:2013地产新动向猜想

(2013-01-10 14:01:55)
标签:

房产

分类: 新政解读


《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》重申了“严格保护耕地、节约集约利用土地”,《国土资源十二五规划》强调了“拓展建设用地新空间”,前不久闭幕的十八大涉及房地产与土地领域相关的关键词包括新型城镇化、生态文明建设、海洋经济,这些关键词预示了2013年地产开发新动向。

绿色地产:包括绿色建筑、生态城市、低碳城市、智慧城市等,前不久住建部出台的《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》对房地产企业来讲,既是机遇也是挑战,绿色建筑论证在国内正方兴未艾。天津滨海新区的中新生态城、上实集团在上海崇明岛实施的生态城建设等,从更高的维度、更广的范围推动了绿色地产运动。

蓝色地产:在海洋经济、海洋强国的宏观政策强烈感召下,填海造地、海湾开发、滩涂开发、无人岛开发等正在成为地产领域的新经济、新引擎。

拿地方式多元化:地王频出,地价飞涨,招拍挂倍受争议,理性尝试和大胆改革成为可能,一律招拍挂正在被打破,合作、合资、收购、股权转让等多种方式受青睐。开发商的重心正在前移,由注重终端消费趋向于关注前端土地开发获取土地增值、以及进入土地资本市场,随着土地开发政府直接融资严格管理,土地开发向社会资金开放的步伐正在加快。

土地管理去二元化:200811日起,废除了沿用多年的《城市规划法》,取而代之的《城乡规划法》正式实施,标志着我国的城乡规划进入统筹时代,但土地管理的二元结构及由此引发的冲突却愈演愈烈。新型城镇化的根本是土地问题,土地问题的根本是打破二元管理僵局。城乡统筹、国有与集体土地同质同价、陆域与海域一体化管理将会是未来土地管理改革的重大课题。目前来看,集体土地确权正在全面铺开,建立全面、统一的国有与集体土地市场机制有望实现,相比之下,海域与陆域开发的统一管理还相当漫长,由于分属于国土与海洋两个部门,目前的政策制度漏洞很大,但由于部门权属利益纷争,统一管理的路还很遥远,一种可能是把填海造地审批并入现在国土市场部门,广东省新近成立的土地发展局正在进行这样的尝试,另一种可能是把填海造地使用权与陆域土地使用权及政府工程等打包成立专门的政府招标局统一管理,有些地方也在进行这样的尝试,当然,海洋部门绝不可能轻易放弃海洋经济国家宏观政策下的权力红利,据说正在谋划将国家海洋局升格为海洋部。

    土地开发立体化:就是不再满足于平原开发、铺摊子,上山、下乡、向上、向下要发展空间,如201315日《中国国土资源报》头版报道,在浙江省,靠山吃山——开发低丘缓坡、靠海吃海——向大海要空间,念好“山海经”已成为当地政府的头等大事。石家庄市近日出台《关于切实推进节约集约用地的实施意见》,鼓励城市建设“上天入地”,高150以上建筑和地下三层以下建筑不再计算土地地价。

房地产开发细分化:由于住宅限购、限贷等宏观调控,各路开发商正在谋求蓝海突围,由传统的住宅及商业地产转向旅游、养老、产业地产等大受追捧,云计算中心、文化创意园区等一些借助政治口号的时尚地产项目令人眼花缭乱,依托水库开发的水库休闲地产、依托特色农业产业开发的庄园农业地产等资源性边缘地产项目也渐成气候,所有这些新兴的房地产细分领域也正在培育出一些领军企业。

(崔元星 国际商务策划师513962079@qq.com0755-23931399

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