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崔元星:产业地产还能热多久?!

(2012-09-28 16:00:14)
标签:

杂谈

分类: 土地一级开发


    随着住宅地产的限购、调控,非住宅类地产投资被追捧,在此背景下,产业地产领域被业界普遍认为是房地产企业的蓝海、避风港。在媒体界、理论界、实业界及政府,产业地产一下子成为了最热门话题,《中国房地产报》开辟了产业地产专版,产业地产方面的全国性专业论坛、培训研讨活动也铺天盖地。在“企业无奈、政府乐意、媒体跟风”的三重作用下,产业地产已成为当今房地产领域的一枚时尚标签。为了我们能够放心痛快地共享“产业地产”盛宴,不妨拨开她的迷人面纱,看看她还有哪些不如人愿之处。

    一是产业地产的概念界定还不清晰。通俗地理解,产业地产实际是以往的工业地产、园区地产的升级,一种与时俱进的新说法。狭义上,产业地产主要是以第二产业为主的工业而开发的地产物业及管理运营,包括生产厂房、仓储物流、研发办公及生活服务设施等,广义上应该包括所有第一、第二、第三产业的所涉物业开发及运营,既包括较成熟的的商业地产、旅游地产、物流地产,也包括各类产业门类的特色园区地产,也包括新兴的创意文化地产等。一些老牌的玩家都把自己封为产业地产的鼻祖,纷纷宣扬自己对产业地产的定义,以显示其霸主地位。

    二是产业地产开发商与政府的关系不清晰。有的开发商只是与当地政府签了意向书或协议,表达了投资意向,有的是与政府土地收储部门签订了土地开发协议,有的是跟政府国有平台公司合作成立了项目公司,有的已通过公开方式获得了部分或全部土地使用权。由于是关系不清晰,必然导致了分工不明确,政府该做什么,产业地产开发商该从什么阶段做起、做到什么程度?产业地产开发商更像是游走在政府与下游入园企业之间的皮条客,面对政府,他们像是替下游入园企业说话的大妈咪,面对下游企业,他们又像是政府的综合二级局委办。

三是产业地产开发商拿地模式不清晰。产业地产开发商究竟需不需要拿地获得土地使用权?一次性成片拿地还是分块开发?分块拿地能否以市政工程委托代建抵扣拿地款?下游入园企业是从政府直接拿地还是从产业地产开发商手里拿二手地?如果成片拿地会有毛地出让嫌疑以及开发时限的限制。由分片还是整体供地引发的问题还有诸如用地预审、规划选址、环评及立项等环节的麻烦。经济发达、土地指标紧缺的地区,地方政府必须要求带项目拿土地指标,这样,只能一宗地一宗地来立项跑手续,产业地产开发商希望的土地整体一级开发模式就不能实现,只能零打碎敲,加大了开发成本。经济欠发达、土地指标相对宽裕的地区,虽然可以实现整体开发、整体配套了,但可能会因需求不旺出现开发成熟的土地被长期闲置的情况,造成土地指标资源及投资资金的浪费。

四是产业地产开发商的盈利模式不清晰,是靠土地一级开发后的土地增值收益,还是靠二级开发卖厂房挣钱?仅靠建厂房出租或靠物业管理效益实在是微乎其微,甚至还有的地方靠下游入园企业的地方税收返还给产业地产开发商,产业地产上等不起,也完全没有法律保障。而实际情况是,很大一部分产业地产开发商只是扛着产业大旗,打土地用途擦边球,所谓的产业升级,实际是挑衅我国土地管理方面的法律底线。比如在第一产业为主的园区里搞第二、第三产业,把第二产业变成第三产业或称为更时髦的二点五产业,或者增加园区里的居住、商服等第三产业用地比例,各地兴起的以老工业厂区变身创意产业园、以农业生态园开发农家乐及生态居住庄园、以工业园区升级为科技研发及总部经济区等把戏,都属于这一类。“产业”概念在这个过程中成了产业地产开发商玩弄于鼓掌之间的升值魔棒,面对政府时,玩的是低门类产业概念,所以土地获得的成本低,面对下游入园企业,玩的是高门类产业概念,所以土地出手的收益高。大部分开发商都号称自己有独门绝技,但都拿不上台面。

目前,正是因为产业地产还存在诸多的不明朗,也正说明了产业地产正处于高速发展期,也更有市场空间,等到明朗化、规范化了,进入的门槛高了,发财的机会也就少了。尽管存在疑虑,但产业地产的优势还是明显的:

    一是作为升值潜力资源,占地规模大,坐等升值,坐等城区扩张,想象空间大;

    二是作为融资工具,可以用于银行融资或者上市圈钱,用庞大的产业地产项目融钱干别的事;

三是作为企业品牌传播平台,区域影响力大。

(崔元星  国际商务策划师 513962079@qq.com,0755-23931399F&?M*p+M--购房者俱乐部 www.0898fdc.com 海南购房 专业诚信 更好服务 €$#@3G}bcr?k--***www.0898fdc.com 海南购房 专业诚信 更好服务K*f$,| [1] K

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