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崔元星:对低价成片拿地的三点质疑

(2008-07-07 11:45:36)
标签:

房产

低价

土地增值税清算

土地一级开发

拿地

杂谈

分类: 土地一级开发

 

    尽管国家土地调控政策越来越严,开发商手头的现金越来越紧,但地产大鳄们低价成片拿地的脚步从来没有停息过。通过低价成片拿地来大量囤积土地,一方面,体现了开发商的忧患意识,手里有粮,心里不慌,也体现了开发商的资产规模和股票投资价值。另一方面,开发商也因此忧心忡忡,就像高悬在头顶的堰塞湖大坝,随时有崩塌的危险。究其根源,笔者认为主要有以下三方面的质疑:

    一是随着“土地增值税清算政策”的实施,低价成片囤积的土地价值越来越缩水,未必有想象的那么值钱,有那么巨大的增值空间,无论是自己开发,还是转让给下家,最高达60%的土地增值税税率,再加上大量资金占用的财务成本,几乎让囤地者无利可图。

    二是“土地不开发,政府无偿收回土地使用权”,清理力度的加大,开发商与政府周旋、抗衡的成本越来越大,风险越来越大,一旦政府动真格,枪打出头鸟,开发商编再多的理由也无济于事了,真理永远掌握在政府手里。

    三是所有低价成片拿地的案例都是地产大鳄与各地政府“官商勾结”的杰作、典范,都是先有暗地里的协议,再搞公开、公平、公正的名门正娶,有“协议出让”的嫌疑。尽管我国正在尝试“用地预申请”,鼓励开发商与政府在土地出让前有如胶似漆的恋爱期,但同时又明确规定“出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”而事实上,政府与开发商串通排挤异类的招数五花八门、层出不穷,尽管打着发展地方经济的旗号、披着华丽的外衣,还是经不起推敲的。

    据说,一些开发商的囤地面积已经达到数千万平米(肯定是低价成片拿地为主),相当于一个中等规模城市建成区面积,足够开发二、三十年,引起关注、质疑就在所难免了,树大招风呀。当然,低价成片拿地的开发商不会那么傻,不会一下子把所有土地办到自己名下,会采取一级开发+二级开发的模式,会采取蚂蚁搬家、割腊肉的模式,以掩人耳目,甚至采取先做福利、公益投资的形式以转移视线。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

 

 

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