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崔元星:再谈珠三角的城中村

(2008-04-07 09:41:30)
标签:

珠三角

城中村

改造

房产

分类: 土地一级开发

     我国城市已经进入了高速发展的阶段,政府的政绩引导、开发商的投资推动和老百姓的需求拉动,使城市在急速扩张。“城中村”是伴随着快速城市化进程引发的,城市人口的急剧增长与面积的扩张而形成的。由于土地制度问题等各种原因,土地由集体所有转化为国有的速度远远没有跟上城市扩张的速度,城市规划也跟不上城市的快速扩张,在大量地区仍然保留和实行农村集体所有制,城市建设用地将其包围,形成了城、乡并存的二元结构,成为了“都市里的村庄”,造成了土地不能集约利用和规划失控的后果。因此,从城市长远发展角度来说,改造“城中村”将是城市化进程中长期而迫切的要求。另一方面,顺着新增建设用地管理越来越严格,像“城中村”这样的存量地项目越来越成了开发商眼中的香饽饽,研究“城中村”改造的问题具有巨大商业价值。

     城中村改造实际上是政府与城中村的居民就其手中的土地的支配权和使用权所做的一笔交易。在这笔交易中,城中村的居民让渡的是对其住宅用地(有时还包括用于商业和工业的土地)的支配权和使用权,政府根据其制定的相关政策,对城中村的居民作出相应补偿,购回掌握在城中村居民手中的土地的支配权和使用权。这个交易能否达成,关键要看价格。城中村改造的难点就在定价上,在于村民、政府、开发商之间的利益平衡。村民的希求是在改造中对他们的损失给予补偿;开发商希望在投资改造中至少获得平均收益;而政府要保证市场、社会的稳定。“城中村”的最终改造方案,将是这三方利益平衡的合约安排。

     在城中村改造中应该遵循“政府主导,市场运作”的基本原则,由政府对市场运作进行监督和规范,同时进行全面的规划,确保改造结果实现“三赢”:旧村居民赢得良好的生活和居住环境,开发商赢得合理的利润,政府赢得良好的投资环境和社会效益。我们可以从珠三角地区的广州、深圳、珠海等三个主要城市的“城中村”改造做法的异同中找到一些可借鉴的经验。

     对于“城中村”改造,广州市政府以往的态度一直很坚决:一是绝不允许房地产开发商插手;二是一村一策;三是政府将给予优惠政策。落实资金来源方面由当地村的集体经济或改制后的股份制经济实体拿出一部分自有资金、原村民共同集资和筹措银行优惠贷款等;所在区政府财政拿出一部分资金;广州市政府实施优惠政策,并建设部分市政基础设施和公共配套设施。最近一两年,广州市政府在“城中村”改造上的对开发商的态度有所缓和,开始从排斥到不反对再到引导、甚至鼓励。

     深圳市坚持政府引导(政府定位在市场规则的制定者和监督者,制定优惠政策,积极引导鼓励社会力量参与城中村改造)、市场运作、鼓励城中村集体经济组织自行改造;统一建设、成片改造,有计划地逐步推进;城中村土地彻底国有化,完全消除产权障碍;采取房地产权调换与货币补偿相结合的补偿方式;政府设立城中村改造基金,扶持市政配套建设。

     珠海市改造“城中村”的总体做法是“政府引导、政策推动、市场运作”,其中一条重要经验就是,依靠房地产商实行市场化运作,所有的“城中村”改造项目,全部实行公开招标制。政府运用政策手段,使房地产商能够在城中村改造中赚到钱,从而调动他们参与城中村改造的积极性,实行“拆1免2免3”政策。

      除了珠三角,纵贯全国各大城市,政府制定的“城中村”改造的制度千差万别,但有一点是共同的,市场化程度越来越高,开发商对“城中村”改造项目的热情也越来越高。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

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