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崔元星:拆院并院——又一座巨大的土地金库

(2007-10-25 18:44:34)
标签:

房产/置业

拆院并院

土地金库

分类: 土地一级开发

 

   以地生财,土地财政,说政府是最大的土地倒爷一点都不为过。随着新一轮土地利用总体规划修编完成、18亿亩耕地红线下达及新增建设用地补偿费标准抬高,靠圈农用地、征农用地卖钱的增量用地手法越来越难玩。如今,各地政府又把眼光盯在存量用地的挖潜上,尤其是农村宅基地的“拆院并院”上,通过“占补平衡”来实现农用地总量不减,把集体建设用地变成国有建设用地等量挂钩到城建规划区卖掉。

   国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发<2004>28号)指出“鼓励农村建设用地整理,城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”,是指依据土地利用总体规划,将若干拟复垦为耕地(或农用地)的农村建设用地地块(拆旧区)和拟用于城镇建设、农民居住区建设的地块(建新区),共同组成建新拆旧项目区(以下简称项目区),通过农村建设用地的建新拆旧和土地复垦,最终实现项目区内建设用地总量不增加,耕地面积不减少,用地布局更加合理,集约化水平大幅度提高的土地整理工作。复垦是前提,但整理腾挪出来的建设用地指标却是巨大的财富。

   就拿刚刚批准为国家统筹城乡综合配套改革试验区的成都来说,一般郊区乡镇的户均宅基地占地面积在1亩左右,按照成都现行的“占补平衡”标准,整理出建设用地的成本是每亩5万元左右,如果把这个指标挪到郊区市县建成区,在彭州这样的欠发达区域可以卖到近100万元,在郫县这样的火爆区要达到400万元以上,如果拿到成都主城区,卖到1000万元以上也是不成问题的,当然,这个指标不是简单的“挪”或“卖”的问题,需要相当长、相当艰难、相当严格的合法、合规的审批程序。

   由此可见,“拆院并院”是继建新区圈地之后的又一座巨大的土地金库。目前,这个稳赚不赔的大买卖一般都是由政府委托市级土地储备中心来做,估计过不了多久,国有关联公司、领导的“小舅子”的公司会逐步介入,等到大部分开发商觉醒的时候,“拆院并院”市场也不一定能放开。

   “拆院并院”之后,政府宽裕了,开发商的“地荒”也解决了,与此直接相关的原驻地居民是否也受益匪浅、并衷心拥护呢?笔者走访了一些“拆院并院”后已经迁进农村新型社区的村民,普遍感觉面貌新了、房子敞亮了,但生活并没有大变样、甚至反而更不方便了、担心更多了。究其根本原因,生产方面离自己的承包地远了,生活方面自留菜地少了,生活污水、垃圾仍然随处流、随处放,社保医保仍然停留在纸上、嘴上。

    笔者认为,为了实现城乡统筹,推动农村土地节约集约利用,有效推进“拆院并院”,改变生产方式、改善生活方式,建产业、树文明是其核心。否则,“拆院并院”将会和以往的大量侵占农用地一样,使处于弱势群体的农民失地又失业,甚至背井离乡,城乡冲突愈演愈烈,而不是理想中的“城乡统筹”。

 (崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

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