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崔元星:政府炒地四招

(2007-08-10 09:45:00)
标签:

房产/置业

政府

土地

分类: 土地一级开发

 

   土地资源是最大的固定资产,城市运营的核心是土地运营,尽管“以地生财”已遭到质疑,但政府的主要工作依然以土地为中心,以招商为中心也好,以项目为中心也好,土地指标没有落实,招商平台在哪里?项目往哪里搁?

说政府是最大的土地倒爷一点也不为过,无论是存量地还是增量地,采取一个口子供地,只要从政府设的口子一过,地价立刻翻翻。以前,政府都比较矜持,不善表达,只会吆喝“地价便宜、劳动力成本低、区位条件优越、政策优惠”,现在,政府炒地招术越来越高明了,越来越隐蔽了。

   捞名份:地方领导一换任,总要创建某某城、申报某某区,轰轰烈烈一番。眼下,“综合改革配套试验区”的申报战火刚刚平息,各地又将进入“卫生城市、园林城市、花园城市、森林城市、宜居城市、文化名城、旅游城市”等名目繁多的头衔的哄抢。捞不到公认的名份,就自圆其说,自编出“欧亚大陆桥头堡”、“京津冀隆起带”、“长三角与环渤海结合部”等子虚乌有的名份。看似劳民伤财的捞名份,实际是投入小产出大,因为同样是一块地,国家级的、省级的、市级的名份,身价大不一样。投资商甘愿被忽悠,因为投资商又会拿着这些名份忽悠下家。

   修规划:按规定,规划是5-10年修编一次,但实际上,哪一级政府、哪一地政府也不会按部就班地傻等,总要找出理由修编,因为修编就意味着有新的拓展空间。绝大部分城市的空间发展策略是摊大饼式的全方位扩张,但在一段时期内,政府总是挖空心思地编出优先向某个方向发展的故事,加上媒体大肆报道,开发商指哪打哪。如今,从东部到西部,从城市到乡村,规划修编都号称国际公开招标,引入国际先进理念,实际上,不管是哪路神仙,也只能是盗墓贼的帮凶,协助政府炒地而异。

   建引擎:光靠画图纸是炒不高地价的,还需要实际投入,在新区兴建引擎项目是政府的必杀技,行政中心、大学城、文体中心、会展中心,必选其一,因为这些项目动用财政,掌控得了,聚人气,有带动型。

    办节事:名也要了,图也画了,楼也修了,接下来就要做大动作了。一般有三种做法,一是申办已出了名的大型活动(体育、文化、经济等),二是挖掘本地特色资源创办个性化活动,如淮南臭豆腐文化节、四会柑桔节、盱眙龙虾节等,三是拿死人、鬼神、圣人做文章,如伏羲文化节、女娲补天节、诸葛亮文化旅游节等,这就是政府常说的文化搭台,经济唱戏。一场节事一般包涵推介会、论坛、宴会、演出等几部分,中央电视台根据这一需求专门开辟了“同一首歌、中华情、欢乐中国行”等众多走遍各地的大型演出,虽然标价数百万一场,但能让一个不出名的小地方在中央台露几次脸,很多父母官都豁出去了。每年折腾一回或几回,曝光率高了,地价就自然升了。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

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