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崔元星:成片拿地的“四性”基本原则

(2007-07-13 09:47:41)
标签:

成片拿地

“四性”

基本原则

分类: 土地一级开发

 

   为了获取更高的土地增值收益,现在的开发商在拿地时胃口越来越大,主要表现在开发阶段越来越超前,土地用途越来越综合,拿地规模越来越大。例如,深圳中信集团提出了区域性开发的概念,招商地产及华侨城提出了综合性开发的概念,合生创展的京津新城、中信泰富的神州半岛更有大规模造城之势。成片开发是相对于宗地开发而言的,相比之下,周期更长,投入更大,受益增大的同时风险也加大。为此,前期调研相当重要,抛开人为的主观因素,成片拿地应该考虑哪些方面?

   可进入性:成片项目往往都在无人关注的边远地区,交通的可进入性并不是最重要的,因为交通条件可以因未来的开发价值而改变,如果需要,架设海陆空立体枢纽并不难。突破政策壁垒、政策障碍显得尤为重要,最希望的是具有排他性的资源,别人进不了,我们进入更有优势。最近,经常有开发商向笔者咨询有关老年地产开发问题,总以为政府会有鼓励或者限制,其实就目前来说,并没有全国性的老年地产政策,各地地方也很鲜见。森林、草原及湿地并称为陆地三大生态资源,保护的严格限制及开发的无限前景并存,属于政策性很强的项目,搞不好就会碰壁甚至犯法。我把林场、农场、盐场等并称为三场项目,这类资源的特点是规模超大、价值无量但现有业主方难缠,大部分为国有未利用地,无需变性,但多被农垦、劳改、甚至部队等特殊系统掌控,进入异常困难。

   可退出性:商场如战场,讲求进退自如,土地开发也是如此。做企业追求百年老店,但做土地开发属于项目经营,注重速战速决。尤其是成片土地开发,花钱一次性买地是最原始、最笨拙、甚至最愚蠢的做法,既占据了资金,又增加了交易成本、交易难度,“拿”地要讲求“拿”法,因为土地增值税等各类税费,纯粹的土地倒买倒卖是行不通的。退出方法有多种,可以是受政府委托进行土地使用权分割、分期出让,可以是获得二级开发权进行房产、地产产权转让,也可以是项目公司股权部分或全部转让等。总之,要在准备进入之前就要想好如何退出,成为大地主是最可怕的。

   可控性:一是与地方政府周旋的能力,包括征地时的协同、赔付标准掌控及修编规划、调整规划指标的空间,以及与政府之间的相互信任、如何赛慢(因为成片项目需要时间)等,笔者的建议是,不能掌控地方政府的项目再好也不能进入,否则必死无疑。二是与战略合作伙伴的交往能力,首先要知己知彼,才有可能优势互补,做到理念共鸣,才有可能资源共享、投资共赢。“控”不是控制对方,是掌控进程、把握未来的能力及心态,如果失控是绝对不能往下玩了。就笔者经历过的案例来看,基本是“合”了又“分”的多,建议谨慎引入合作伙伴。

    可塑性:值得成片拿的资源必须是“曾经是垃圾、将来是宝贝”、“现在不值钱、未来无价”的,如果已经显示出价值,就没有拿的必要了,如果永远也不能开发出价值,也就不可能拿了。像离城市较近的废弃矿区,有巨大的建设用地存量指标,治理、整理后极具价值,还能享有一定的政策性补贴,又如城乡结合部的河套、三角洲,现在可能是采石场、垃圾填埋场,经过生态恢复重建、产业功能调整规划,就可能成为最具品质的人居胜地、城市名片。再拿幅员辽阔的沿海滩涂来说,与蓝天碧海金沙的迷人海湾相比,可能一般开发商看不上,但是滩涂比海湾更具有可塑性,滩涂属于海陆交互相,伴生极具生物多样性的湿地资源,往往地下还蕴藏着石油、地热资源,尤其是滩涂属于国有未利用地,手续、流程相对简单。滩涂也许比沙滩型海湾更能编出故事、勾出遐想,遐想就有未来,故事就是生产力。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

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