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崔元星:创意产业调戏现行土地管理制度

(2007-05-07 17:13:38)
分类: 土地一级开发

 

    眼下,创意产业园如雨后春笋,选址兴建的、旧房改造的都有,各地也纷纷出台相关鼓励创意产业的政策,好像不大张旗鼓地说“要发展创意产业”,创意产业就发展不了,就不是与时俱进,就不懂得科学发展观。很多相关的报告都拿著名经济学家罗默说事,拿英国的创意产业说事,拿北京的798说事。产业还在萌芽之中,谁是中国创意之都的争论又如火如荼。

    2007年3月26日,《中国房地产报》列出了“旧厂房变身创意园优势”是“交通便捷、租金低廉”。据同一版面的另一篇文章报道,北京市政府在“十一五”规划中,提出打造“创意产业之都”的发展战略,到2008年,北京文化创意产业附加值将超过500亿元,占北京市GDP的9%,新的经济模式,代表着一个时代的改变,如此巨大的市场,自然会吸引精明的房地产商关注。殊不知,这种“租金低廉”的优势是建立在违背现行土地制度基础上的国有资产流失,博得房地产商的关注另有隐情。

    首先是刻意地划分出这个新产业有没有必要?其实,创意是人类在生产、生活中智慧的提炼与再生,它是弥漫在各个领域的,有人的地方就有创意!究竟哪些是创意产业、哪些不是,能分得清吗?有必要分出来吗?有人说创意产业是以文化产业为基础,又高于文化产业,是“文化+创意+科技”,是由这三者深度结合形成的产业集群,那文化产业又是什么?占GDP的比重是多少?更没人说清。

    其次是单独造园区有没有必要?你可以造一个园区,但产业集群不是人为造出来的,当然,如果有必要也可以人为造。就拿喊得比较凶的创意产业之一的“设计”来说,本来就渗透在三百六十行中,有工业设计、工程设计、服装设计、广告设计、甚至职业生涯设计等,明眼人都知道,服装设计放在服装产业园更合适,你活生生地把它拉出来,跟软件设计粘在一起,有必要吗?就算创意了吗?

    回过头来,还是谈谈工业园、旧厂房变身创意园的问题,创意产业是不是工业?如果不是,为什么可以在工业用地里堂而皇之、大张旗鼓?上海市政府出台了“创意产业园坚持‘三不变’政策”,即创意产业园区的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变,深圳市规划局一位领导针对华侨城LOFT创意园指出,“实际上这批工业遗产的土地功能并没有改变,只是把厂房内的机器搬出去了,改造成了创意机构办公的地方,进来的是人。”看来政府领导都认为“创意”就是“工业”,我们可以沿着这个思路继续延伸,“变住宅也不改变功能,只是把机器搬出去,搬进来的是居民,生产出的是生活垃圾”,“变行政中心也不改变功能,只是把机器搬出去,搬进来的是领导,生产出的是文件、制度”,果真如此的话,就没有土地用途管理的必要了,更没有设立土地、规划管理部门的必要了。如果不是这样,变身就应该补交土地差价,工业和商业、商务、住宅等用途的土地差价是巨大的,这一补,开发商还会慷慨地“租金低廉”吗?

    进一步来看,土地差价也不是想补就补的,有钱就能补的,补了也不一定还是你的地和房,必须通过公开市场程序。2006年8月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定“出让土地使用权改变用途”等六类情形用地必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。

    从城市的健康、持续发展来讲,如果涉及到成片的土地用途的变更的话,应该纳入城市规划、土地利用总体规划修编及产业规划调整、土地年度出让计划,不能为了图省事、市场有需求就可以脚踩西瓜皮,滑到哪里是哪里,随意变更,或者敷衍地说“用途没变”就可以不用变更了。

    随着城市发展,土地资源的优化配置及合理流转是一种必然,但必须建立在合法、合规及符合公众利益的前提下。打着发展创意产业的旗号,拿现行土地制度当儿戏,官府得了政绩,入园企业得到了一些实惠,但导致了大量国有资产流失和土地制度的严重践踏。在加大土地监管力度的时下,创意与地产的联姻是一次典型的官商勾结的越轨行为,一次公然调戏现行土地制度的行为,生出怪胎也是在所难免的。创意产业是要发展,如果有这个产业的话,房地产商是要借这个噱头,如果合法合规的话。

(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)

 

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