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房价调整是中国房地产的成人礼

2014-06-23 09:30:06评论

世界杯大赛上,最刺激的莫过于势均力敌的双方在酣战了90分钟后打成平局,但在伤停补时阶段,另一方突然进球了。在我看来,国家统计局618日公布的70个大中城市5月份房价的最新数据,就如同伤停补时的一粒进球,让围绕房价是否下跌的争论基本划上了句号。

5月份数据的最大价值和意义,是无论新房还是二手房,环比下跌的态势告别前四个月的暧昧和胶着,而是豁然开朗起来。4月份,新房价格环比上涨的城市个数还有44个,5月份一下子减少到只有15个,而价格环比下降的城市个数从4月份的8个剧增到35个。二手房的价格变动也很明显,5月份,价格环比上涨的城市数从4月份的35个剧减到19个,环比价格下降的城市从22个剧增到35个。这几乎意味着,具有全国房价风向标意义的70个大中城市,有一半的城市房价环比下降,如果再加上持平的城市,超过80%的城市房价停涨。《华尔街日报》对5月份的房价计算了平均的数据,根据他们的计算结果,570个大中城市新建商品住宅平均价格环比下降0.15%,而这是20125月以来这个统计指标首度环比下跌。特别需要指出的是,被各界视为房价坚挺一族的一线城市,在官方的这个统计指标中也出现了明显的松动。5月份北上广深四个“一线城市”,新房除北京环比仍环比上涨0.2%,广州持平外,上海、深圳均出现了0.3%0.2%的下跌。二手住房环比数据北京在70个城市中跌幅高居榜首,环比跌幅高达0.9%。一线城市的房价一直被视为中国高房价最后的“马其诺防线”,一线价格下跌,则几乎可以确定,在经历10多年的单边上涨之后,中国房地产的转折点100%已经到来。

事实上,从国家统计局70个大中城市房价指标的历史表现看,这个指标统计的房价数据一直偏于保守,甚至闹出过2009年房价大涨一年之后该指标统计的涨幅却只有1.5%的数据风波。相对于这个数据,房地产其他统计数据则更能明确无误地佐证“转折点”的到来:其一,从全国来看,无论是房地产开发投资还是到位资金,都创下了近年来的新低。前5个月,房地产开发投资同比名义增长16.4%,创下了近年来的新低,住宅新开工面积暴跌24.5%,房地产开发企业到位资金同比仅增长4.5%,而2013年全年地产开发企业到位资金增长26.5%;第二,库存高企,销售陷入空前的低迷。在2013年创下8.14万亿元的销售记录后,前5个月中国商品房销量暴跌,一线房企前5月普遍只完成全年销售任务的30%左右;而前5个月,全国待售面积超过了5.3亿平,一些城市屡屡爆出天量库存的新闻,无论是前期降价的杭州,还是悄然松动限购的沈阳,去库存周期都超过了惊人的30个月;第三,一些城市告别“不跌神话”,量价齐跌。一直被认为房价“永远上涨”的北京,在1季度销量和去年比较腰斩的同时,二季度延续了低迷的状况,住宅成交量很可能创近3年来新低。根据住建委的统计,6月上半月,北京新建商品住宅和二手住宅网签量分别为1400套和2557套,环比5月上半月分别减少11.9%9.4%。而新房库存量突破77000套,是20131月以来的最高点。二手房的价格至少已经下跌5%以上,预计今年北京二手房价格下跌幅度会达到15%

毫无疑问,在没有任何政策加压的情况下,中国房地产的市场调整周期已经到来。面对价格的调整,笔者并不认为这是中国房地产行业的坏事,更不认为中国房地产会出现某些人所说的崩盘的情况。对于一个竞争性行业而言,价格的调整本来就是常态,中国房价在经历10多年的单边上涨,面临供应过剩、流动性紧张和价格高企的局面,价格理性回归,不仅无害,而是有利于行业未来的发展。笔者特别提醒所有人真诚面对四个基本事实:一、这次价格调整和任何调控政策无关,而是市场的自发反应;二、流动性紧张是导致一线城市和热点城市房价下降的诱因,但流动性紧张的状况短期不会改变;三、中国楼市的基本面已经发生了里程碑意义的变化,总体供应短缺的历史已经终结,除个别城市外,大部分城市面临的问题已经不是短缺,而是过剩;四、在经历4万亿的狂欢盛宴之后,中国楼市已经接近珠穆朗玛峰的峰顶,期待救市回到以前的狂欢几乎是做梦。也就是说,无论是目前的房价,市场的流动性,还是供求的基本面,都不支持房价继续单边上涨,只有价格合理调整,才能刺激新的需求,也才能促进整个行业的洗牌,让没有竞争力,资金链紧张的房地产企业退出市场。价格的调整对于任何一个行业而言,都是行业健康发展的常态,中国的房地产业不例外。

但是,很显然,被过去10多年单边上涨“娇惯”的中国房地产市场,既没有做好价格调整的准备,更没有做好价格调整的意愿。面对市场的调整,不切实际的期待政府再次放水救市,让市场再回到以前单边上涨的状态。很显然,这是一种很傻很天真的想法,这种想法的流行,恰恰说明中国房地产市场的青涩和不成熟。事实上,在目前情况下,无论是放松限购,还是降准,都无法逆转房地产价格调整的趋势。把高房价的支撑寄托在未来城镇化的农民身上,更是傻得可爱的想法,中国的进程农民要真的能支撑中国的高房价,中国的农民就是世界上最有钱的农民了。

笔者倒是认为,对于当下的中国房地产的调整无需紧张,更无需大惊小怪。无论是对中国房地产,还是对中国宏观经济而言,房价的调整,房地产回归理性长远而言都有益。过去10多年,中国房地产尽管狂飙猛进,但野蛮生长使得这个产业既不健康,也不成熟,对政策的依赖使得行业畸形发展,很多长效机制的缺失行业极度无序。价格的调整和行业的洗牌从来都是一个行业成熟的最好的工序。就此而言,如果本轮的调整不会引发金融的系统风险,当局应该乐观其成,而不是急于干预。中国房地产需要一场成人礼,价格的调整是房地产走向成熟的必经阶段。调整会很痛苦,会洗牌,但唯有如此,房地产才能从狂野走向稳重,才能真正健康发展,不要害怕,也不要拒绝,更不要幻想。

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