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如何看待新政后的商业地产投资?

(2010-06-06 14:42:15)
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房产

祸兮福所倚,福兮祸所伏。2009年,房地产业一度成为国内经济发展的重要引擎,将经济从衰退的边缘拉回到复苏的轨道;但也恰恰是房价的过快增长,成为影响民生的重要问题。为了让房价回归理性,国务院调控政策的出台也就显得极为必要。在新政出台后,地产行业还有投资价值么?成为业内人士关注的话题。

 

1、新国十条与商业地产

2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又称房地产“新国十条”)。此次新政的关键指向是住宅市场,目的在于抑制全国性住宅价格的过快上涨和平抑房价;新国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款,但对商业地产并没有明确做出同样的限制。2010年4-5月份,上证综指接连下挫,股市投资风险加剧;信贷收紧和通胀预期加强,给债券市场投资带来隐忧。国内投资题材出现阶段性缺乏,因此部分资金分流至商业房地产领域。

 

在考察历史数据时可以发现,住宅市场与商业地产市场走势呈现“共振现象”:即当住宅市场受到外部力量的冲击而出现调整,商业地产市场也将随之变化。因此,虽然短期内部分资金可能流向商业地产,对商业地产形成一定的支撑力;但是将时间跨度拉长一些,商业地产成交量将出现下跌。

 

同时值得注意的是,为了遏制房价过快的上涨,人民银行已经3次上调存款准备金率;伴随着通胀预期愈演愈烈,加息近期眼前。现金流的健康与否直接关系到企业的正常运营,信贷收紧将给商业地产带来资金链紧绷的压力。据REICO工作室2010年第1季度的研究,如果开发商缩减投资量,能够在信贷收紧的条件下坚持一年;但这也意味着信贷的收紧可能带来地产企业的破产、兼并和重组。根据反周期的操作方式,由于银根收紧土地交易市场进入相对不活跃的时期,竞价取得地段优越的商业用地面临的压力也下降。

 

2、如何理解住宅和商业售价的倒挂?

自2007年,全国住宅市场出现新一轮快速上涨,而商业地产市场的表现令部分投资者感到诧异,不少城市出现住宅和商业售价倒挂的现象。如果细察历史就会发现,太阳底下并无新鲜事。通常伴随着经济的复苏,住宅价格的涨幅会超过商业地产;在20世纪的70-80年代,日本也经历过类似情形。一方面,“工业化-城市化-服务化”发展的顺序,决定了住宅市场的发展先行于商业地产市场,人口的积聚衍生出商圈;随着第三产业不断的发展,商住售价倒挂的现象将会消除。另一方面,现阶段国内的地产商更偏好通过物业销售回笼资金,而持有型的物业相对较少;而散卖后的商业物业价值容易缩水。因此我们看到部分商业物业的售价低于住宅价格。

 

住宅租金和售价的背离属于阶段性的现象,在住宅售价快速上涨的背后,是投资回报率的持续下跌。以上海为例,在2003年上海市住宅的投资回报率约6.0%,2005年下跌至4.4%,2010年初的投资回报率大致在2.4%左右;住宅物业的投资者更多看重资产价格的增值部分,而非租金收益。与之对应的是,2010年第一季度,上海市甲级办公楼的租金回报率约7.5%(IRR约17%);商铺的租金回报率约6%-7%(IRR约15-20%)。商业地产租金稳定,能够提供持续的现金流,可以有效的抵御外部冲击。由于租金回报率的倒数大致和股票市场的市盈率相当(市盈率=1/投资回报率),2010年上半年中国股票市场的动态市盈率约15倍。上海市商业地产的“市盈率”约16倍,办公楼的“市盈率”约13倍;与住宅市场相比,商业地产市场可能成为投资者的避风港和价值洼地。

 

3、支撑商业地产进入黄金时期的原动力

从宏观经济层面看,由“经济衰退”到“经济复苏”。经济危机过后是就业人数和工资收入的增加,居民消费者意愿和购买力增强。经济增长带来零售业的稳步上涨,国家促消费政策鼓励居民消费。因此预计社会消费品零售总额将持续有力的增长。在欧美国家居民消费/GDP比重约55-60%,国内约35-40%左右,依然有较大的上涨空间。

 

从人均GDP角度看,由“基本性消费”到“服务性消费”。2008年国内人均GDP超过3000美元,如上海等一线城市的人均GDP超过1万美元,不同收入梯次的消费群体正逐渐形成:农村迈向耐用消费品时代,城市人口走向服务性消费时代,高收入人群进入奢侈品消费时代。

 

从开发商角度看,由专注于“住宅开发”到“住宅+商业”。单纯的住宅开发模式过于单一,受行业周期波动影响较大。而“住宅开发+物业持有”的模式可以增加公司抵御市场风险的能力和抗跌性。因此我们看到国内开发商不断转型的身影,如世茂、绿地、苏宁环球,以及万科地产等企业。众多企业致力于商业地产,将有助于丰富产品类型,提高商业地产的整体开发和经营水平。

 

从消费者角度看,由“人口红利”到“大消费时代”。2010年,伴随着国内外经济复苏,“民工荒”成为热议的话题。刘易斯转折点的逼近,暗示着国内的人口红利渐走向终点,也意味着高储蓄、低消费模式的结束。同时,国内主要依靠进出口贸易拉动经济的增长模式面临转型,转向依靠国内消费拉动经济增长的模式,人口的老龄化将中国带入消费时代。

 

4、如何看待商业地产投资?

4.1、宏观层面:关注城市化率、人均GDP和人口规模

第一类城市:步入城市化的尾声阶段,如北京和上海等一线大城市:城市化率早已超过75%,人均GDP已经超过1万美元,人口总量超过1500万。借鉴日韩等国家零售业的发展历程看,北京和上海等超级大都市正处于从集中型城市化到郊区化的转变的阶段,人口总量的规模效应,以及人均可支配收入的提升,使得百货店/大卖场将处于最佳发展时期;而且部分高收入人群热衷于奢侈品消费。当人均GDP超过2万美元时,与之对应的是逆城市化进程,居民大规模向郊区的迁移和社区性商业的发展,便利店、专业店和折扣店将获得快速的发展。

 

第二类城市:处于城市化的后期阶段,如部分东部和中部的省会大城市:城市化率接近60-70%,人均GDP超过5000美元,人口总量超过500万。此类城市耐用消费品占比保持相对稳定,服务性消费正逐渐占据主导。百货公司、超市和连锁店成为零售业的重要载体。

 

第三类城市:处于城市化的加速阶段,如部分较富裕的二三线城市:城市化率接近50%,人均GDP超过3000美元,人口总量超过100万。此类城市非耐用消费品占比减少,耐用消费品和服务性消费占比提升,消费升级趋势趋于明显;百货大楼成为重要的销售渠道。

 

不同区域的城市化进程、零售业格局、人口规模和收入水平等指标各不相同,需要因地制宜的选择适合当地的商业发展模式,过于超前和落后都是不适宜的。中国人口超过百万的城市有100多个,随着零售业全国范围内的铺开和消费升级,二三线城市存在较大的扩张空间。

 

4.2、微观层面:关注点与技巧

微观层面考察商业地产,需要了解商业地产周边的环境状况,进行商圈调查分析和市场评估,考察人口年龄结构和人口密度、居民购买力和购买频次,考察同一商圈内,需关注相同物业的竞争关系,防止出现过度竞争的局面。

 

对于个人投资者而言,对商铺地理位置的考察,需要关注城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素。注意商铺位置的便利性和可达性,轨道交通带来的人流导入,在都市快节奏生活的今天显得尤为重要。考察客流量时,要充分评估商铺自身客流、分享客流和派生客流的结构,分析客流速度和滞留时间。细察商铺的形状、朝向和面积;同时充分考虑投入产出比和增长潜力,因为能够“一铺养三代”的商业是需要良好投资眼光的。值得一提的是,在考察临街商铺时,它的选址一般有以下一些技巧:一看街道曲直,二看人流左右,三察沿街铺数,四量门前路径,五辨品牌遮挡。

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