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从政府工作报告看2010年楼市

(2010-03-10 23:17:28)
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房产

12010年房地产业的工作方向

2010年政府工作报告指出“…要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求…”。而2009年政府工作报告的表述为“…采取更加积极有效政策稳定房地产市场,稳定房地产投资…”。并从继续大规模实施保障性安居工程,继续支持居民自住性住房消费,抑制投机性购房,大力整顿和规范房地产市场秩序四个方面指出房地产工作的方向。

 

对于房地产业的调控方向基本符合市场的预期,这表明中央政府对于房价问题的严重关注以及严控房价的决心。不过由于地方政府土地财政的依赖性强,虽然近期中央政府已经陆续推出相应的调控措施,但是否能对楼市走势产生决定性影响,主要取决于政策的执行力度。

 

2、影响房地产业的相关经济指标

房地产业与通货膨胀:报告指出“…管理好通胀预期、稳定物价总水平…”。通胀是一种货币现象,2009年大规模的货币投放对于2010年CPI的冲击无疑是巨大的。虽然2010年1月份CPI仅为1.5%,但PPI已经攀升至4.3%,CPI与PPI的背离只是短暂性的。2009年全球大规模注资救市的负面效应正逐渐显露,以石油为代表的大宗商品带来外部冲击;以及国内粮食蔬菜价格走高等内部因素都将对通胀问题带来压力。上半年CPI冲高至4%-5%,不会令人感到惊奇。

 

房地产业与货币政策:报告指出“保持货币信贷合理充裕。今年广义货币M2增长目标为17%左右,新增人民币贷款7.5万亿元左右…”。 虽然2010年的预计信贷投放低于2009年人民币新增贷款9.6万亿元,但是远高于2008年的4.9万亿和2007年的3.6万亿。央行已经两次提高存款准备金率和提高央票贴现率,有意识的回收市场的流动性。市场加息的预期正逐渐增强。商业银行也在提高二套房的首付比例,房贷优惠利率由原来的七折上调至八五折,无疑将会抑制投资性购房需求。不过值得注意的是,人民币升值预期的重启,可能重新吸引国际资本重新流向国内楼市。

 

房地产业与人口、工业化、实际平均单位时间工资:考虑到中国二元制的城乡结构,虽然我国的城市化进程并未结束,2009年四季度珠江三角洲和长江三角洲的民工荒,暗示着人口红利正逐渐步入尾声。考察我国的人口结构后,发现中国的工业化加速的进程已经或正在结束,刘易斯拐点已经出现。同时全国政协十一届三次会议上指出:“…高度重视收入差距过大引发的影响社会稳定的因素…”。2009年受金融危机的冲击,居民实际平均单位时间工资无疑受到重要影响;房价过高与收入差距的拉大成为影响房地产业健康发展的重要因素。

 

3、我们对2010年楼市的看法

在2009年9月份,我们指出国内楼市的“M型”走势;并在2009年12月指出,2010年的楼市走势未必“前高后低”。索罗斯说“由于2009年楼市增长过快,2010年必然存在调整的空间”。楼市到底“向左走,还是向右走”?

 

首先,政府宏观调控力度和央行货币政策等存在不确定性,出口的复苏为降低固定资产投资提供机会。其次,2010年固定资产投资将会回落,但房地产新开工量将会继续上涨,供应不足得到一定缓解。然后,可以看到一线城市量价的回落,二三线城市的泡沫化趋势加剧。因此2010年“上半年相对悲观,下半年相对乐观”。

 

由于信贷收紧,通胀带来的加息预期和二套房政策的收紧,房价增速远高于实际平均工资增速,这些对于楼市是不利的因素。从部分地产上市公司的年报也可以看出,他们认为2010年“上半年比较乐观,下半年存在不确定性”。不过考虑到国内楼市“东边不亮西边亮”的局域性差异,2010年楼市的调整具有区域性和阶段性,城镇化建设成为今年楼市的重要关键词。从中长期看,楼市可能仍保持较快的发展。虽然大部分城市的城镇化建设方兴未艾,但有些城市的楼市,将不会重新进入快速发展的通道。

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