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商铺:未来的路

(2009-11-12 23:03:31)
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房产

2009年11月,上海市的气温陡转,并下起了绵绵细雨,虽然距离寒冬还有一段时间,但是冬雨已经揭开了寒流的序幕,也暗示着2009年将慢慢远离人们的视线。回顾过去,曾将2008年定义为“悲剧性的2008年”,现在我们可将2009年定义为“一路狂奔的2009年”。未来2010年的路在何方?

 

在2009年初时我们展望未来一年楼市的走向,指出此轮楼市复苏的顺序:首先是住宅市场,然后是商业地产,再次才是甲级办公楼市场。在2009年的4月份,我们看到并指出住宅市场的反转基本确立;通过对银行放贷和政府财经刺激等因素的分析,认为2009年三季度后可以明显看到商业地产的上升趋势。现在通过事后检验看,对于楼市的判断与市场的走势基本一致;尤其办公楼市场,我们前瞻性的预判到投资市场的复苏,因此第3季度数宗大规模的收购在意料之中。对于甲级办公楼市场,部分市场分析人士对于2010年的走势给予了乐观的看法,理由是世博效应和经济复苏;我们持相对悲观的看法,认为2010年甲级办公楼的空置率存在继续增加的风险。

 

对于商铺的关注,曾在2008年7月份撰文《商铺—值得关注的投资领域》,通过对商铺的选址的关注点和技巧的分析,阐释了我们对于商铺这一业态的看好。在2009年初,曾经建议A在楼市的低迷期,买房要趁早;以自住为目的购房者,能够在价格的低位置业是一种不错的选择;当然在此时期购房的A已经享受到了溢价和增值的收益。在5月份的时候,也曾建议投资的B去购置点商铺,因为看到了商业地产的复苏;可能因为机缘巧合让B错过其在6月份时看重的物业,当9月份重新去看时,售价已经大幅上涨。有时投资需要点运气的。

 

商铺这种产品很特殊,在行业上涨的时期,谁都可能很容易的赚到钱;但是在行业相对稳定的时期,商铺的挑选是需要眼光的。如果选择持有商铺出租,希望一铺养三代的话,就更需要耐心,因为出租型物业的投资回报周期相对较长。由于每个区域的商业区相对稳定,投资新兴区域的商铺,风险无疑会增加,因为能否形成良好的商业氛围是需要时间考验的,可能短线的操作会来得更直接些。对于大型商业来说,售后返租真正成功的少,卖散后的后遗症好像也暂时没有神奇药可以治疗;反倒是一些人气旺盛、面积小的沿街商业,依然值得关注,看看上海的七浦路;就知道铺子不在小,赚钱才行。在研究国外的大型购物中心时,发现他们很多商业依然是入不敷出,虽说大象可以跳舞,但是笨拙的舞步实在没有什么优美可言。大型的城市综合体能够做好的,的确成为了经典;但是相当一部分是做不好的,也就成了商业发展的奠基石。商业这种东西,是需要集聚效应的;但是过度的竞争就得不偿失了;不过国人特喜欢一窝蜂的上项目,这种投资偏好一直没有得到纠正。

 

由于交通、区位、面积、朝向等等因素,造就了商铺的特殊性。近几年商铺项目的投资过于集中,导致竞争日益惨烈;同时商铺的经营管理依然是一大难题;也就导致了商铺良莠不齐。不过我们依然看好商铺的未来发展前景,前提是选择好的商铺。随着国内经济转型和产业结构的调整,服务业的增加值和从业人员会越来越多;近期商铺的发展经历了一些挫折,有助于更为坚实的走好未来的路。商业地产不是越大越好——大有大的能量,小有小的精彩;差异化竞争格局下的主题型商铺,人流旺盛的沿街小商铺,是可以考察的对象。因为商铺,未来的路还很长,需要精心的经营和前瞻性的眼光。

 

详细的阐述见2008年6月《投资的避风港—掘金上海商业地产》和《交往与空间—地下购物中心研究》。

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