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转自加拿大家园:萨省投资生意纪实;

(2011-11-30 16:22:12)
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心已远

转自加拿大家园:萨省投资生意纪实;

漫长的移民路走的好长、好艰辛。现在到了总结总结的时候了,也想为后来者提供一点参考。移民的过程就不提了,有大量的文章,我也不必多此一举。如何投资、找生意,没有太多人提及,我就将一年来的找生意过程中小故事摘取出来与大家分享吧。


第一篇 初到里贾纳
经历了无数的过程终于到了里贾纳。之说以选择里贾纳是因为当初考察时对里贾纳的WASCANA LAKE特别喜欢,而去SASKATOON的那天,天气不好,阴冷、干燥,另外对那里的市政规划不太喜欢,所以选择了里贾纳。
安顿下来后,开始规划如何找生意,这是移民局的要求,同时也要一份生意养家糊口。因为来之前有所准备,对有关找生意的网站、渠道经常关注,所以到里贾纳后就迫不及待的开始联系、实地考察。就这样,前前后后看了有上百个生意,不是泛泛的看,而是实地考察,看报表,谈判。就这样,一个一个的看,一个一个的放弃。期间,有中意的,有下OFFER的,有接近成交的,种种的故事和经历,反射出华人新移民的初来乍到的艰辛和种种文化的冲突。


 



 

第二篇 有机农场
在国内时多次幻想过,如果在加拿大经营一家农场,既能赚钱,又享受加拿大美丽的风光,不失为一个好的选择。因此,当有一家有机农场打出招募投资者时,我也就积极的回应,安排去考察。
临去的当天,天公不作美,下起了雨,路又不熟,于是就打退堂鼓,与农场主联系不去了。但农场主倒挺热心,说可以安排其他的考察者接上我一块去。于是下午4点钟,有一对中年男女来接我,一同去。他们中一个是教师,一个是教育局的官员,也是对这一项目感兴趣。因为农场主的招股说明最少可以投资5000元,所以到场的人挺多,全是洋人。
到了农场,先是参观他们所谓的有机猪、羊、鸡,参观他们的房子。接着是农场主的演讲:有机农场的前景,他们农场的经营状况,他们的募集计划,投资的回报等待。概括来讲,他们想将他们的农场股份化,由家庭农场变为股份制的农场,用募集的资金扩大规模。对于我来说,只是小部分的参股没法满足需要,我至少需要以合伙制方式参与经营。这一点他们倒是没有问题,越多越好。但是这回报就成了大问题。
其实,这个农场是一个特别小的农场,只有160英亩,营业额也很低,只有几万元。所有,再强调所谓的有机农场,回报不高也吸引不了人。为了提高投资者的信心,农场主甚至把未来土地的升值也算在回报中。群众的眼睛是雪亮的,最终因为回报太低,这个农场没有吸引到一分钱的投资。但是,这次农场之旅却使我对加拿大的农场投资产生了兴趣,也考察了其他的农地,一度曾想投资农场,做一个加拿大农民。这是后话。

第三篇 有机农场-续
其实,所谓有机农场,就是不使用化肥农药,很像咱们中国农村几十年前的情形。话说去农场考察回来的路上,那对教师忍不住的议论开了。除了回报太低是他们关注的问题外,如何保障他们的投资农场主没说,另外他们想退出怎么办?
其实不光是这些问题,农场主的方案是很精明的。他们说的是需要扩大规模,实际上是要还掉他们的贷款,而他们还住在农场的房子里,不付钱,等未来十年二十年后农场卖掉了,可能有6%-8%的收益。如此如意的算盘自然被加拿大人民看穿了,最后是不了了之。后来才知道,农场主其实是一个金融公司的副总裁,这个小农场是他老婆在管理,太累了,再加上他每天要往返里贾纳上班,所以想出这个办法。
再后来,故事有了进一步的发展。有一天,我在浏览一个自售房子的网站,忽然发现似曾相识的图片,仔细一看,这不是那个有机农场吗?再一看价格60万加币,和他给我们展示的价格一模一样。再后来,又有一次浏览该网站,心想农场早该卖掉了吧,谁知提价了,变成65万了。看来,萨省的地产真是太火了。

第四篇 太阳能发电
感谢各位的捧场,也感谢菠菜。菠菜老弟是我看到的少有的动作快、下手准的投资移民。
说到太阳能发电,是因为本人曾经从事过发电行业,所以能找到一个跟以前有联系的行业也可能驾轻就熟,少交一些学费。
话说有一天,看到有一个广告,有一个从事太阳能安装、服务的公司需要新股东。于是就联系老板见面。老板先介绍一番行业的前景,公司的发展,特别提到一句:公司前期投入很多,现在你进来是收获的季节。说到公司前景,老板自己特兴奋,还特问我是不是激动人心?我无言以对,像我这样理性的人离EXCITED还差十万八千里。只好说听起来不错。于是就要看财务报表,老板答应,但同时说了一句,我们的安装季节到来了,急需要资金,好多人对这一项目感兴趣,要抓紧。但再急咱也得看看实际的东西啊。
等了一周,不见踪影,于是联系老板,老板说新年度的报表正在准备当中,是专门为你准备的。听后不免一阵感动。又过了2周,老板打来电话约我谈谈。于是约在一个咖啡馆里。报表没见到,老板想和我谈谈合作方式,同时也是摸摸底:到底是真投还是假投。老板提出两种方式,一是占三分之一股份,二是借钱给公司,利率10%-12%,视担保的情况。似乎一切都很顺利,好的行业,好的前景,有现成的团队,又能满足移民条件,就差看看报表心里踏实一点。
又过了一星期,终于看到报表了。仔细一看,怎么年年亏损,而且公司老板工资都没有。但老板却又有另一番解释,看看未来前景吧,很快你就可以赚大钱了!仔细琢磨,咱初来乍到,这风险也太高了,投资还是要慎重!于是答应老板考虑考虑再说。后来老板打来两次电话,我还是婉言谢绝了。

第五篇 便利店
便利店在几十年前曾经是好生意,但随着大商场、超市的开展,便利店的生意越来越萎缩,白人纷纷卖店,就连华人也纷纷关闭不好的店。不过,近年来随着新移民的增加,由于操作简单,相对利润稳定,越来越多的华人、韩国人、印度人新移民选择便利店。于是水涨船高,好的便利店也越来越贵。
我前后看过十几家便利店,有朋友的,有通过MLS挂牌的,也有私售的。价格从几千元到一百多万。地点从里贾纳,到3-500人的小镇。营业额从10万到150万元。利润从亏损到10-20万。有的只售生意,有的生意物业一起售。总的感觉,里贾纳的便利店成本要高一些;小镇的生意要稳定一些,但要出手时要困难些,有的2-3年仍然脱不了手。
就我认识的朋友好几个做便利店的,普遍反映比较绑人,比较辛苦,但好处是容易打理,有些个人费用可以进入成本。对于初来咋到的新移民也是一个选择,只是对于有些积蓄,想做大事的企业家移民可能不是一个好的选择。但有时为了解除条件,也都无可奈何从事这个行业。不过,即便你想买一家便利店,想在里贾纳或大一些的城市买,以目前行情来看,恐怕成本不菲,而且也不容易找到生意比较好的。
我最后没有选择便利店,一是没有找到合适的,二是觉得反正以后也是要卖,那何必现在费心费力那。


第六篇 酒吧
酒吧是我看过最多的生意之一,大部分都在小镇上或3-5000人大一点的镇上。基本上小镇的酒吧都包括酒吧、简单的餐饮、ALT、ATM、5-8个酒店房间,名字都叫***MOTEL 或 ***HOTEL,其实主要是酒吧,酒吧的生意占到50%以上。小镇上的酒吧生意额大部分在30-50万元,有个别好的可达到100万以上。像我看过的就有一个萨省东部边界地方的酒吧,生意额超过100万元,净利润也有10-20万元。
酒吧其实是比较好的生意,毛利可达到50%,远远高于便利店20-25%的毛利率。只是经营上对中国人有点难度,除了语言要过关外,也有了解洋人的生活习惯,因为大部分的客人是洋人。另外,酒吧营业时间也有要求,一般不超过夜里2点钟。酒吧需要有酒牌,在大城市申请有一定难度,小镇相对较好。但一个1-2000人的小镇一般不会超过2个酒吧,否则大家都没有生意了。
小镇的酒吧基本上是生意和物业一起卖,小镇物业并不值多少钱,关键是看生意好坏。小镇酒吧的位置一般都比较好,但大多是老房子,老房子的维修、维护成本比较高,水电气、保险也是一项大的开支。
在是否投资一家小镇酒吧问题上,我曾经纠结了很久。自恃英语还行,从事过多种行业,前后几个月看了7-8家酒吧,最终选定一个规模较大的,也谈了一个很好的价格。最终决定放弃,是因为妻儿老小需要我照顾,不能为了挣钱不考虑其他。在我放弃这个OFFER后一周内,2对韩国夫妇拿下来那家酒吧。相信他们可以做得很好,因为他们人多,而且还有一个厨师。
投资大的酒吧有风险,但中国人倒是可以尝试小一点的酒吧。只是小的酒吧营业额和利润就没有那么高了。基本上如果营业额可以达到30万元,以中国人的勤奋,净利润恐怕就和50万营业额的便利店做到想当。但买一家小镇的酒吧成本就低得多。

 


第七篇 加油站
加拿大的加油站与中国的加油站有很大的不同。不是因为加油站本身有什么不同,而是说不像中国的加油站是个暴利的行业。中国加油站每吨油赚几百元甚至上千元很正常。但加拿大的加油站每升利润几分钱,主要靠量以及加油站的便利店赚钱。总的来说,美国及加拿大的加油站从数量上来说是下降的。大城市、好位置的加油站生意好,而非主要高速公路以及小镇的加油站就差一些。
我前前后后看过几个加油站,但没有一个在里贾纳。自从开始办移民后,我就一直关注里贾纳的加油站,愣是没有找到一个市区的加油站,最近的一个也离市区几十公里,而且不是以加油站为主。其实,加油站不沾也罢,因为即是有卖的,投资加油站也有一些问题。比如,环境影响就是一个问题。几年前,里贾纳有一个加油站漏油,油渗到附近区域,结果是罚款、关闭、赔偿,投资者自然是血本无归。每年还有年检。另外是加油站漏油,很麻烦的事。银行一般也不给加油站贷款,全靠自己掏腰包。
即是小镇的独立加油站也面临着CO-OP的竞争。曾经看过一个加油站,在一个主要的高速公路边小镇上。过去一看,好家伙,一个几百人的小镇,4个加油站,其中两个濒临倒闭,我看的这个勉强度日,另一个CO-OP的加油站生意好些。不光是加油站面临CO-OP的竞争,连GROCERY和便利店也面临着CO-OP的竞争。

第八篇 餐馆
平生不会做饭,女儿常说爸爸做的饭是世界上最难吃的,因此来到加拿大后从没想过以餐馆为生。只是随着时间的推移,生意仍然没有着落,于是跟太太商量是否也尝试一下餐馆?说干就干。联系经纪,看报纸,私下朋友介绍,看了也有7-8家。有市内CORNWALL的加盟店,MALL内快餐店,也有较远的海鲜店、咖啡店。甚至有老移民建议开一家包子铺,在里贾纳绝对受欢迎。
看归看,其实心里从来没有真正上心。几家看下来,发现自己干不了餐馆,一是本人不是大厨,也从来与餐饮业没有任何联系,没有经验,连自己吃饭都马马虎虎;二是发现卖餐馆的比卖其他生意的要多得多,说明生意不好,或者经营不下去;三是太累太麻烦了,即使开了餐馆,早晚也得卖。其实,与其他生意比,有些挂牌的餐馆的卖价倒还真不高,物业也不错。也想过,等解除条件当出租物业也不错。但想来想去,算了,别折腾了,既然干不了,干脆就不要沾手。

第九篇 MOTEL
MOTEL是很多新移民想投资的行业,可惜好的MOTEL很少挂牌出售的,特别是市区内的。说实在话,我最初想投资的也是MOTEL。可是找来找去,市区内就是找不到。没登陆之前看到有一个在MOOSE JAW,但很快就卖掉了。于是就往远一点找,距离里贾纳1小时之内的倒有几家在卖,但价格不菲,都在80万以上,个别的大一点要超过200万。也有20-30万、20个房间的MOTEL,但生意不太好,比较偏远。一般新移民喜欢的MOTEL都是30个房间以下的,因为超过50个房间的较大的MOTEL要价很高,甚至有高到400-500万元。
MOTEL的生意与当地人口、经济和地理位置有很大关系,生意最好的要属ESTEVAN了。自从发现了石油后,当地经济火的不得了。一般MOTEL住房率达到60%以上都算不错的了。有的地方MOTEL住房率只有30%,这就比较危险了,因为一般MOTEL按照20间房,每天50-60元计算,每年只有12-13万元的收入,除去水电气、保险、人工、维修以及直接成本,就所剩无几了。
投资MOTEL还要注意房子的新旧,是否需要翻新或装修,如果需要翻新的话那成本就大了,要把这部分加入总投资中来衡量回报。我曾经看过一个MOTEL,距离里贾纳不是太远,MOTEL的住房率似乎还可以,不是太差,但也不是业主说的那么好,但就是装修太次,另外,总觉得业主的话不可信,他也不提供详细的报表,最后还是放弃了。
上面说的都是真正的MOTEL,以住房为主,有些兼有餐饮酒吧。有些小镇的以酒吧为主,兼营餐饮、房间的生意也号称MOTEL,其实这些生意房间的营业额很小,甚至几乎可以忽略不计。酒吧生意和MOTEL生意其实还是有很大区别的。
总之,如果能找到生意好、价格合适的MOTEL,不失为一个不错的选择,毕竟MOTEL生意比较稳定,占地较大,在城市土地有升值潜力,经营上相对餐馆、酒吧还是好经营一些。

第十篇 闲话生意
很多楼主在测测到底最后投了什么。其实正像题目显示的那样--在路上。写本贴的目的不是故弄玄虚,而是为后来者提供一个思路,提供一点资讯,希望不要误导要买生意或建生意的同学。只是随着时间的推移,本性的东西依然不变--做自己能做的、擅长做的和喜欢做的事情。也许有的同学觉得,到了加拿大,原来的专长没有了,也没有什么喜欢做的。那就随缘吧!把一切放下,把过去清零,一切从心开始,等待有一天缘来的时候,你可能就会说:这就是我要做的。
在加拿大投资生意没有人期望暴富,要暴富就呆在中国了。但仔细观察,加拿大的生意机会还是有的。看看加拿大的服装,又贵又不时尚;加拿大的服务,要不不到位,要不就是一个字-贵;加拿大的广大农村,土地肥沃,价格便宜,但缺乏精耕细作;加拿大的中餐馆,又贵又难吃。这些地方也许就孕育着商业机会。菠菜很聪明,知道中国人民赚钱不易,不愿意掏出10倍于中国的价格去印一盒加拿大的名片,于是一个新的印刷设计公司应运而生。
仔细挑选,投资加拿大的商业物业(非主动的生意),取得8%-10%的年回报还是很多的。这要远远高于中国的投资回报。即使投资住宅物业,6%-8%的回报也是正常的。如果遇到物业升值,总回报达到12-15%也是不错的。相比中国的房地产租金回报2%-3%,仍不失为较好的选择。

第十一篇 STRIP MALL
STRIP MALL是若干间连在一起的商业物业,出租给不同的商户,如便利店、诊所、银行等,一般在街角。作为被动型投资,STRIP MALL是不错的选择,一般回报率在7-8%。虽然只有7-8%的回报,但mall内的单位租期往往是不同时间到期,这样每到期一家,租金就可以提高到市场水平,过2-3年回报率就可以达到10%以上的水平。另外,MALL内不同的租户组合可以满足社区的综合需要,比单一物业有优势。因此,只要不是位置太差,一般的MALL很容易租出去。
我看过4-5家STRIP MALL,有的投资太高无力承担。有1-2个小一点也不错,只是仔细考察,发现停车场太小,没有足够的停车位,这样将来租金上调的潜力就比较小。本想压压价格,结果卖家不让多少,自然就作罢。
STRIP MALL一般是私售,挂牌交易的较少。有的商业物业经纪人手头会有卖家,但卖家通常不希望挂牌,怕影响租户。萨省经济好,所以有的好位置、LOT大的MALL业主会待价而沽。有合适的机会,买下一家MALL会使生活无忧,等过了5-6年,物业大幅升值后卖掉,既有眼前的稳定租金收入,又有将来的升值,是不错的选择。

第十二篇 闲话交易价格
一般在MLS挂牌的住宅物业报价相对合理,而商业物业特别是私售的商业物业就不一定了。生意也是一样。于是新移民看中了一个商业物业或者生意,心里没底,干脆砍一半下OFFER。其实这也不是一个办法,要价和还价都还是要有根据的。有的生意你砍一半还是有风险,有的即使加价也还是值得。对生意或商业物业估值当然是专业人员做的事,但也没有那么复杂,有经验的投资者可能比专业评估师更能做出正确的投资选择。
说到不靠谱的要价,举两个小例子。一日,偶然发现有一生意出售,传统的夕阳行业。按说我对此生意没兴趣,只是醉翁之意不在酒,我看中的是生意所在的物业。于是联系考察,待看过财务报表后,正如预先判断的一样:营业额不高,利润基本没有,勉强度日。一问价格,吓了我一跳。卖家要价35万,没有物业(租的),没有固定资产,关键是没有前景。这道没什么,在预料之中,倒是卖家的表达方式让我感兴趣。这样一个生意,卖家一脸真诚,不是装出来,一直在强调:The demand is so big. There is no competition.是的,没有竞争,可整个行业几乎快没了!
另一个也是一个传统行业,只是生意还好。这个生意在私售,是西人的生意,有一日朋友知道我在找生意,于是就介绍见面。一切都谈完后,我问了一句,卖家支支吾吾,说了一个价格。这个价格比原来的价格高出了50%。
像这样明显不靠谱的要价,相信华人朋友都有一个正确的判断。难的是看起来不错的物业或生意可能不是馅饼,而是陷阱。除了咨询专业机构或人士外,就只能靠自己的经验了。

第十三篇 冷门生意
在加拿大,有些生意非常冷门,一个城市可能找不到几个。曾经注意到有一个婚礼服装出租的生意在卖,价格非常便宜,基本上只有存货,还打个折。因为客户很少,生意也就很难支撑下去。后来看好另一个城市的一个老建筑,房子内也有一个这样的生意。我心想只要房子能谈下来,再搭个生意也不错。谁知,房主房子要价很高,谈不下来,生意要另外卖,也就作罢。
看过的其他冷门生意有高尔夫球场、二手店等。基本上,这些生意营业额很低,顾客冷清,有的只有上了年纪的老顾客时不时的光顾一下。在一个小地方,经营一家过时行业的生意,无论怎么努力都很难有成效。如果只是为了兴趣倒也罢了,如果为了养家糊口,还是找一个成熟的或有发展的生意较好。

第十四篇 投资住房
很多华人朋友喜欢投资HOUSE 或 APARTMENT用于出租,原因是住房容易出租,易于打理,长期看房子有增值的潜力,出售比较容易。目前市场比较好,自然很多人是乐此不彼。但不管是公寓或是HOUSE,租金回报率并不太高。比如,一套1800-2000尺50万元的新房子,收2500元的月租金,除去各种费用,可能只有5%的回报。当然专用于出租的旧一点的房子可能要便宜一些,但HOUSE出租回报率很少超过7%。
整栋的APARTMENT出租回报率要高一些,特别是在不太好的区域,反而回报率要高。只是你要衡量你是否能搞得掂那些租户。另外,小一些城市的租金回报要高一些,有的可以达到9%-10%。只是现在在大一点的城市很难找到建筑质量好、租金回报高同时价格又合理的出租物业。
目前萨省的住房市场火爆,大量挂牌交易,价格也坚挺。这对投资可不是一件好事情。一旦央行大幅度加息,价格至少不会继续大幅上涨,现在全世界的经济都面临着极大的挑战,萨省经济能独善其身吗?

 

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