京哈两侧的柳稍羞答答的吐出一抹新绿，大地又铺洒下春意盎然的阳光，看上去比冬天冷的发白的颜色多添了些蛋黄色。和着迎面扑来的席席暖风，身边却依然是飞扬的尘土和轰隆的鸣笛，混乱的街景，高耸的塔架……

    就这样迎来2008，迎来了在燕郊的又一个春天。奥运年是2008年中国人的定义，在年初拐点论和买房人持币待购心态的牵动下，在年末奥运经济行将舒缓，新的住房和城乡建设部的新政下，燕郊楼市又将走向何处呢？作为对燕郊楼市比较关注的业余“好事者”，在没有做任何调研和察访的情况下，仅凭自己身边的所见所闻所感，以及自己长期在这个小镇生活的感受，谈一下不太成熟的展望，文字的粗糙和观点的浅薄希望大家谅解。百家争鸣，百花齐放，更希望自己抛砖引玉，能让关心和期盼燕郊良好发展的您也能倾心畅议侃侃而谈，说出你独到想法和见解，为燕郊的繁荣发展稳定献计献策。

    不管传言真假，王石楼市拐点论广泛影响和买房者的持币待购冷静已经严重影响到了燕郊房地产商们的经营步伐，难以为继倒也谈不上，但是资金链条的紧张和无动于衷的消费群体已经让去年还很大爷的他们如坐针毡了。燕郊楼市正式由卖方市场进入买方市场！排号买房讲仅仅流于形式，购房者可选择余地大大增加。

今天看到102国道正在砍树，刚刚过了植树节也，听说村民朋友要砍伐自己院落的树都要去林业局开证明，不知道政府是怎么走这个程序的？砍这么多到底合不合理？如同去年电厂桥东面那些漂亮的垂柳，一去不复返。网友朋友说燕顺路也在砍，目的只有一个就是修绿化带，真的非常冠冕堂皇，我记得国外的城市规划和建设都是让位于绿色的生命的，而在我们眼前，一切都需要被颠覆才行。广告牌拆掉，裸露着国道旁已经破败的建筑的残体，似乎是揭开了最后一块遮羞布，让一切一览无余吧。什么高级的发光的先进的广告牌，我倒觉得在这一切的景观里及其刺眼，和并不生动的建筑格格不入。

    但凡路过102国道的人，记得住大厂的是勤勉的交通警察，记得住燕郊的是确实符合乡镇水平的路侧环境，有五星大酒店，也有无名小吃铺，有维多利亚，也有香格里拉，有黑黑的烟道，也有五彩的霓虹，有忐忑穿行的无辜路人，也有横冲霸道的“宏昌天马”，有32层的新锐时代，也有私搭乱建的工棚临所……燕郊的城市品位亟需提升，也不能靠几处漂亮的公寓楼盘。可以显见，燕郊缺少有远见的整体规划设计。

    我是说到哪是哪，一吐为快那种，请不要介意。下面言归正传，说说大家期盼的价格。价格是最敏感的，而燕郊楼市的价格也是紧密和北京房价关联的。记得05年上上城的曲靖旧提出1000元级差跟进通州房价的燕郊房价期望。

    但是事与愿违，当曾经也3000多位于东六环内的武夷花园准备开盘8000均价起售的时候，燕郊并没有谁（别墅除外）敢于拿7000开自己的玩笑，位于高速入口的欧逸丽庭攒了半年多最好位置的6号楼不过卖到6100，纳丹堡所谓的6250的价位也已经明日黄花，无人问津，威什么谷也卖的举步维艰，新锐时代更是高调变低调，不再吹吹打打了。

    事情要辩证来看，曲靖毕竟不是学经济的，所以一千元并不科学。可以这么说，当时通州价位多在四千到五千，燕郊是蓄势待发，冲击三千的时候，取个平均数1500的价差，这就是33％了，所以说燕郊和通州次繁华位置的价差应该保持三分之一最为合理。仍然以武夷花园为例，8000元的三分之二是5300左右，然后考虑武夷花园不足2.0的容积率，燕郊与此相当的美林湾差不多应该在这样的价位，而美林湾现在的均价是6200，所以下探空间在九百元，下探比15％。简单的说，燕郊房产价格的下探空间在15％左右，综合而言，燕郊房地产目前的市场价格至少存在20％的泡沫。

    这只是我简单的推断，没有科学根据，不做为大家购房的参照哦。不过我坚持这种说法，如同房产商近期的让步，例如夏威夷北岸的4100元的起价，汇福4050起价的准现房，还有上上城拿出位置更好的房子却放出了平均下调500元以上的价格，以及天子庄园时隔一年再次回到2000元的价位区间。通过以上房地产商出手来看，卖方所能承受的燕郊房地产心理底线为4000元/平米。而笔者认为，燕郊房地产市场的整体价位也将在燕顺路区段4500元以上，上上城区段4000元以上，在2008年，燕郊5000元以上的房子讲很难出手（优势户型，区位等除外），所以购房者对燕郊房价的期望值也在四千元左右，并以5000元为分水岭。在一个冷清的冬天之后，燕郊楼市的部分开发商销售回暖的现象也是买卖双方心理价位趋于契合的体现。但是排号上万，一天销售数千套，价格一天一涨这样牛气冲天的奇观也将一去不复返，燕郊楼市虽然放量已然，但整体将趋于平和。

    2007年燕郊楼市的鹊起，主要有三个因素：

1.大环境和北京楼市的推动因素。

   举国起涨，形势一片“大好”，燕郊不得不涨，从年初的三四千元的唯唯诺诺到年底的七八千响亮的口号，燕郊单年涨幅超过50％。特别是和北京的微妙关系，燕郊房价也和北京房价一衣带水。

2.房地产商销售理念的转换不容忽视。

    自从上上城提出国际青年社区的概念，燕郊就不再仅仅是一座养老城和投资城，泛CBD和地铁报纸户外广告等媒介的宣传攻势吸引了越来越多年轻人关注燕郊。记得BTV在介绍白领们的购房选择时特别提到了燕郊，这是燕郊房产突围的妙招。

3.巨型放量和多样选择。

    虽然去年燕郊的房子也不太好买，但是动辄万套发售和数十家房产商的集体开盘还是令购房者的选择余地大大扩充，要知道北京一个楼盘，一开盘不过十几套，几十套，没什么七大姑八大姨的关系别想挤进去买到房子，燕郊的低总价吸引了众多并不宽裕（这里不单单指金钱哦）的人们的目光。

    在国家成立住房和城乡建设部之后，宏观调控将转入理性，也并非要新官三把火那样的大动干戈。我想国家的视点将逐步从敏感的商品房转移到社会保障性住房上去。商品房价格将在很长的一段时间内由市场决定。

    那对燕郊将会产生怎样的影响呢？

    首先燕郊不会出现经济适用房或其他社会保障性住房性质的楼盘。一来燕郊行政级别不够，当地市民多为农民，拥有自己的宅基地，而燕郊对于他们的住房保障完全是强行拆除后的大把分钱，也就是城中村改造，原则上燕郊不存在无保障住房群体。至于外来人的住房问题，别指望政府管你，即便是两限房，也别指望，在燕郊，等着你的只有商品房。

    笔者认为年中奥运期间是不错的看房时间，奥运会后是买方的较佳时间，当然如果你亟需一套自住房，在现在4000元区间的价位选择一套中小户型也是不错的选择。我认为开发商再次做出让步的可能性不大。不要期待房价的连续性大幅度下跌。今后燕郊房价的趋势将为回归理性后的稳步调整。另外，二手房交易趋势也将影响新房销售。

    其次燕郊土地储备丰富，地产开发热潮不会消退。你倒要问了，连福成都要商议着让自己员工买房子了，迫于市场压力，地产商怎会不该出手也出手？我认为现在不是房地产开发不该出手的日子，只是暴利时代渐行渐远，地产商滚雪球似的发展模式也将一去不复返。银行银根紧缩，地产商没有足够的资金启动以小吃大的项目，但既然吃这口饭，总要找到一条活下去的路。燕郊辖区内行政村已然很多，无论政府还是开发商还有大部分的村民都希望现状得到改善，这是大势所趋。我听大厂的朋友说御景湾东边的村有人要开发了，可是国道南侧不被考虑，我想道南的群众会眼巴巴看着对面的乡邻成为百万富翁自己守着那三间瓦房就不眼红了？看看燕郊网城的帖子吧，很多都是在询问某某村拆不拆啊，有消息吗。

    听说今年高楼镇都要掀起村改造的举措，福成也盯上了北巷口北面的某个村很久，汇福把着中赵甫……再加上地产商的现有的土地储备，所以700万放量可不是吹的。最近一周，什么上京一世界、田园牧歌，加上早先的夏威夷北岸、意华广场不都也不期而至吗？所以，不要担心在燕郊没有新选择。

   再次是商业配套将逐步兴起。不管怎么说，现有的商业配套都是开发商开发的，没有一个是开发区规划的，这是比较可悲的。因为开发商都处于各自的利益出发点，各有所需，起点不一致，想法不统一，很难造就比较顺畅舒适的城市配套组合。在政府尚不能拿出比较可行的整体方案的时候，也许燕郊市民也只有期望开发商能够给我们带来一些惊喜了。

    最近就看到文化大厦的东杉淘宝广场还有富鼎大厦的商业广场正在招商，福成购物广场也喊出了6月18日试营业的口号，还有燕顺路上的兴达影城等等等等。很有意思，之前兴达集团的售楼处今天换成了燕郊行政审批中心的招牌。

    虽然从福成超市的招商和麦当劳苏宁电器准备落户燕郊却最终选择三河的无奈中读到燕郊商业的不成熟，不确定，不稳定，但是2008年燕郊商业将迎来新的发展契机和布局，甚至有望奠定未来燕郊商业的新趋向。

    最后还是从燕郊的对外联络上看燕郊的发展。燕郊对廊坊对三河的依托明显不及北京。和北京的关系，北京的东部变动都将深深影响燕郊。但在奥运年，能给燕郊的兴奋点并不多。倒是燕郊可以先做足自己的文章，比如传说中的北部高速路，南部外环路等等，也许在明年后年，就能很顺利的和北京的新通道新发展实现步调一致。

    股市周一再次遭遇黑色星期一，恋恋不舍的资金将愈发蠢蠢欲动，但在股市楼市都不景气的时候，如何选择？处于东方人对不动产的特有情节，我觉得房市在合理回调后还回再次步入正规。我觉得楼市不是拐点，而是“气球跑气”了，那根扎气球的绳子，拿去给开发商和购房者拔河用了，什么时候拿回来，我不知道，你知道吗？

    当然没谁希望拿小刀扎破气球，政府不希望，开发商不希望，即便是消费者们也不希望。不是吗？