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一篇文章搞懂中国的房价

2013-11-08 00:09:39评论 房价 杂谈

/端宏斌

 

在财经领域,什么话题最能吸引老百姓的目光?毫无疑问就是房价问题了。你可以不炒股票,也可以不买期货,更可以不交易外汇,但房子你总是要住的。你想结婚的话,丈母娘会问你有没有房子,她可不会问你有没有股票。那么房价现在到底是能涨还是跌?还能不能买了?

 

关于房价,我们可以确定两件事,第一,现在的房价充满了泡沫,已经高到令人感觉夸张可笑的地步了;第二,即使房价如此的不合理,民怨如此的大,但并不表示它就会跌。在中国,不合理的事情,民怨大的事情数不胜数,你认为这些不合理都会瞬间变成合理吗?同样的,关于房价的不合理,也会长期存在。

 

中央会经常性的下发各类通知各种精神去打压房价,但安慰作用大于实际,事实上没有任何证据表明中央希望房价下跌,一直以来的说辞就是“遏制房价过快上涨的势头”,换言之,只是不想涨太快而已,如果慢慢涨,那是皆大欢喜的。只可惜房价总是不给面子,经常以暴涨来羞辱中央文件。

 

关于楼市,各路专家七嘴八舌,老百姓茫茫然不知道该听谁。专家的话可以分成两派,一派是看多,一派看空。经常看老端文章的朋友,一定知道“休谟法则”,即任何一件事都可以分成“事实判断”和“价值判断”两个方面。楼市看多派走的是事实判断路线,他们只是跟你分析房价上涨这个事实;楼市看空派走的是价值判断路线,他们是跟你分析房价这么涨下去到底好不好。所以这两路人基本上是鸡同鸭讲,怎么都不会说到一起去。

 

一般来说,买了房的人都希望房价越高越好,而没买房的人都希望房价越低越好,这就是屁股决定脑袋。理性判断告诉我们,看多派会一直对下去,直到最后一次大错;而看空派会一直错下去,直到最后一次完美的预言。打个简单的比方,你可以预言张三永远活着,他可以预言张三肯定要死。你可以一直正确,直到最后张三死的时候错了;而他可以一直错下去,直到张三死的时候说对了。可是这样的预言,对你来说其实是没有参考价值的。

 

房价必然上涨的理由有很多,简单罗列一下,有如下几条:

 

1,农民都变成了城镇居民。在1995年,中国城市人口对比农村人口是29:71,这就是大家常说的,中国人口70%都是农民的出处。但现在形势已经逆转,城市人口对比农村人口是51:49,此消彼长,大量农民都住到了城市。这个趋势还将延续很长一段时间。

 

2,年轻人结婚都要有独立的住房。在以前,一家三代住在一起是非常正常的事情,但现在基本上不可能了,如果你结婚都没房,只能和父母挤在一起,那么你在婚姻市场上就很难是抢手货。君不见多数女性征婚的时候都要求有“独立婚房”吗?不仅要独立婚房,还要一步到位,把将来小孩的房间都要准备好。这结果是,家庭人口数量越来越少,而人均居住面积越来越大。

 

3,人均收入的提高。凡是买了房的朋友都会有这样一个体会,那就是还贷的速度远比最初预期的要快,提前还贷的人绝不是少数。这背后的原因就是国人收入增长的速度非常快。你别看网上那么多人喊工资不涨房价乱涨,真实情况是,赚到钱的人都是闷声大发财,他们已经偷偷把房贷的钱提前还掉了,正在考虑要不要再买一套。他们也是房奴,但属于快乐的房奴。最惨的是想当房奴还当不上。

 

4,有钱人的储蓄罐。对于那些有钱人来说,手里这么多钱没有靠谱的投资渠道,买股票嘛,股票多少年都不见涨;买理财产品嘛,其收益率也就比定期存款好那么一点点,想来想去,那就只能买房子了。这是一种优良的储蓄资产,不怕偷不怕抢,租出去还有租金收益,遇上好年景,一年涨个30%-50%都不在话下。还有什么资产比得上房子呢?

 

5,全世界的中央银行都在疯狂的印钞票。其中最凶猛的当属美国,由于中国奇怪的汇率机制,美国人印钞票我们就必须跟着印。这结果就是,通货膨胀就像生老病死那么正常。

 

你可以举出无数个房价要涨的理由,但它不可能永远上涨,日本就是很好的例子,以上说的五条理由,在日本都发生过,但后来呢,随着泡沫经济的破灭,房价是可以连续跌20年的。现在日本很多五六十岁的中年人,还在为当年高价房贷而苦苦努力,可惜房价都不到那时的1/3了。这就不得不佩服日本人的高素质,换了美国人早就弃楼断供了。

 

未来能够击败中国房价的最关键因素,我猜是人口年龄结构的变化。笔者小时候,一个班级都有50-60个学生,现在随着小学的合并最多也就20多个学生,由于学生收不满,关门的学校越来越多。现在就算放开生二胎,我想多数人也不会生了,下面这张动态图很好的反映了人口的变化趋势。

 

 一篇文章搞懂中国的房价

此为动态图,请点击网页查看

 

房子总要有人去住才会有价值,现在房子数量越来越多,而新生儿童却越来越少,此消彼长,就会达到一个拐点,这个拐点在2020年之前必定会到来,具体是哪一年?我也不知道,反正炒房的人还可以玩几年的。想买房自住的人,也要早点,后面风险越来越大了。

 

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