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打好拆迁官司补偿问题的关键是评估,史律师教你翻倍提高补偿金

(2020-11-28 20:05:24)

随着我国市场经济的不断推进,各地方政府为了创造更多的GDP和税收收入,不断以各种优惠政策吸引高科技企业入驻当地,由于土地资源的稀缺性,导致城市化推进中土地的需求越来越大,拆迁违法问题时有出现,其中企业拆迁在房屋拆迁中占有重要比重。企业在划入征收范围内时,企业关心的便是补偿金额问题,企业家不能只关心补偿金额不关心企业拆迁评估,企业拆迁评估不仅是影响补偿金额的重要因素,也是维权的重要证据之一。

打好拆迁官司补偿问题的关键是评估,史律师教你翻倍提高补偿金

 

今天,北京京康律师事务所史西宁主任律师为大家解答企业拆迁中房屋常用评估方法及维权措施。

企业拆迁价格评估办法:

第一,重置成本法

目前实践中使用最多的一种评估方法,是指在现有经济购买力条件下重新购置新的房屋的全部金额所需的全部成本减去由于通货膨胀导致差额,在企业拆迁过程中,则是确定某一评估时点,然后计算在这一评估时点重置企业的建筑、厂房所需要价格再乘以相应的折旧率。

第二,假设开发法

假设开发法在实践中运用较少,但这是很多中小企业主拆迁最希望参考的办法之一,指的是预估土地开发后的价值,在扣除相应土地利用损耗和税费后的市场价值即为企业拆迁补偿价格。

打好拆迁官司补偿问题的关键是评估,史律师教你翻倍提高补偿金

 


第三,收益法

收益法指根据目前企业的实际经营情况,采用适当的资本化率,预估未来的销售收入,主要用于劳动收益效力较高的企业,主要包括技术性企业、劳动密集的企业以及劳动附加值较大的企业。

第四,市场比较法

市场比较法指的是依据被拆迁企业的实际情况,参照同地段、同性质、同用途的类似房地产价值评估出一个价格区间,根据不同情况进行补偿。

第五,基准地价修正法

此种方法在实践中使用较少,其主要是通过评估土地的所在位置,按照土地的现有市场价值再给一个修正系数,最后经过修正出来的价值确定企业拆迁的补偿金额。

对评估方法不满意的怎么办:

1、补偿的最终依据取决于评估方法的选定,选定不同的评估方法基本上大方向决定了企业拆迁的补偿金额,因此企业家在拆迁之前一定要搞清征地拆迁过程中,评估机构的评估报告选定的是何种评估方法,选定依据又是什么。

2、如果认为评估机构选择的评估方法不正确,可以收到评估报告10日内向评估机构申请复核,对于复核结果有异议的,可以自收到书面复核结果之日起10日内向房地产价格评估机构专家委员会申请鉴定。

打好拆迁官司补偿问题的关键是评估,史律师教你翻倍提高补偿金

 

3、如果对评估报告采取的方法和依据不服,申请复核、专家委员会意大鉴定后仍然不满意,则可以依法向政府上级部门提起行政复议或向法院行政诉讼维权。

史律师提醒

相对于个人房屋拆迁而言企业拆迁评估更为困难,不仅涉及到房屋厂房本身的拆迁安置补偿,机械设备补偿等直接损失,而且涉及到企业经营利润等间接损失问题,可能需要多种评估方法综合考虑,否则会导致实际补偿金额与预期补偿金额差距大。

为了挽救这种不必要的损失,企业家如果能准确掌握自己的企业在评估时需要采用哪种评估方法,则可以避免由于评估机构和征收方联合欺骗导致企业受损的情形出现,但在实际办案中,相当多的企业家并不懂房屋的价值评估方法,这个是拆迁补偿的核心问题,在此史律师建议各位企业主如果遇到评估有问题,要及时咨询专业拆迁律师依法维权。

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