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“房屋产权调换,最低比例1:1”,为什么有些做不到1:1?

(2020-11-15 22:32:44)

“房屋产权调换,最低比例1:1”这是我们经常听到说法。然而,选择房屋产权调换后,有的被拆迁人却发现,自家被征收房屋的面积和产权调换房屋相比,并非是1:1。

“房屋产权调换,最低比例1:1”,为什么有些做不到1:1?

 

那么,“房屋产权调换,最低比例1:1”是如何来的,实践中有哪些情况呢,北京京康律师事务所史西宁律师结合多年代理实务,为您一一介绍。

“房屋产权调换,最低比例1:1”,为什么有些做不到1:1?

 

“房屋产权调换,最低比例1:1”的由来


国家拆迁政策和法律法规都规定了拆迁必须给予公平、合理的补偿。补偿要做到公平、合理,补偿价值就不应低于被征收房屋的价值,经常听到的“房屋产权调换,最低比例1:1”并非简单地仅指实际面积上的1:1关系,而是指单价相等情况下的面积比例,本质上是指产权调换房屋价值不低于被征收房屋市场价值。

“房屋产权调换,最低比例1:1”,为什么有些做不到1:1?

 

这两种情况面积比必须大于1:1

一是被征收房屋价值比产权调换房屋价值高

按照等价补偿的原则,此种情况下,要使产权调换房屋价值达到原房屋价值,产权调换房屋的面积也就自然比被征收房屋的面积大。

二是原房屋面积过小

比如《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十六条规定,对征收私有住宅房屋产权建筑面积低于五十平方米,经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件的被征收人,按不低于五十平方米产权建筑面积的标准户型进行安置,被征收人不再支付五十平方米以内的补差款。

“房屋产权调换,最低比例1:1”,为什么有些做不到1:1?

 

面积比等于1:1的情况

此种情况有两种情形。

一是被征收房屋与产权调换房屋市场单价相等,此时可以获得相等的面积补偿。

二是被征收房屋市场单价虽低于产权调换房屋市场单价,但由于地方政策、项目征收补偿安置方案或者征收协议的约定,被征收人可能获得同等面积的产权调换房屋。因为权利是可以放弃,史律师在这里特别提醒大家,如果发现房屋置换约定的比例不符合自身房屋的价值,千万不要在协议上签字。

面积比小于1:1的情况

一是被征收房屋单价小于产权调换房屋单价

此种情形下,被征收人如果无钱补齐同等面积的房屋价值的差价,被征收人可能选择较小面积同等价值的产权调换房屋。

二是地方性的调换面积限制规定

部分地方政府对房屋产权调换的面积做了上限规定,当被征收房屋面积超过规定上限,取得的产权调换房屋的面积就比原房屋面积小。例如,《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》规定了对超过面积限制的部分不予补偿。

“房屋产权调换,最低比例1:1”,为什么有些做不到1:1?

 

另外,实际征收中,确定被征收房屋价值,选定产权调换房屋后,被征收房屋和产权调换房屋面积不一定刚好相等,此时一般还要多退少补,因此,房屋面积也是不相等的。

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