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湖南高院案例:用于经营的房屋承租人有权获得相应的补偿

(2018-02-14 18:23:07)
标签:

征地拆迁

房屋征收

杂谈

【裁判要点】

用于经营的租赁房屋被征收时,该房屋的价值应当补偿给被征收房屋的所有人,但由承租完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等,应当依法补偿给承租人。

【裁判文书】

湖南省高级人民法院

行 政 判 决 书

(2017)湘行终411号

上诉人(原审原告):尹志荣,男,1962年4月17日出生,汉族。

上诉人(原审原告):刘小元,女,1957年11月12日出生,汉族。

上述两上诉人的共同委托代理人:贺最希,男,1956年2月10日出生,汉族,系刘小元之夫。

被上诉人(原审被告):株洲市房产管理局。住所地:株洲市新华西路1101号。

法定代表人:边宁,该局局长。

委托代理人:彭慧敏。

被上诉人(原审被告):株洲市芦淞区人民政府。住所地:株洲市芦淞区太子路668号。

法定代表人:杨晓江,该区区长。

委托代理人:姜守瑞。

原审第三人:株洲市财政局。住所地:株洲市黄河南路455号。

法定代表人:李能斌,该局局长。

委托代理人:谭国珍。

原审第三人:株洲市人民防空办公室。住所地:株洲市天元区黄河北路366号。

法定代表人:谭智勇,该办公室主任。

委托代理人:刘佳兵。

委托代理人:王鹏锦。

上诉人尹志荣、刘小元因与被上诉人株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府、原审第三人株洲市财政局、株洲市人民防空办公室行政征收及行政赔偿一案,不服湖南省株洲市中级人民法院(2016)湘02行初83号行政判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明:2009年7月20日刘小元与株洲市人防工程开发处签订《人防工程使用租赁合同》,2012年4月28日又续签合同至2019年10月27日,租赁株洲市人民防空办公室的房屋(位于芦淞区××):原人防办公楼一楼六间办公室、卫生间及前坪;原人防办公楼二楼六间办公室、卫生间及会议室;原人防招待所一楼餐厅、厨房;原二楼住宿部三间客房;原院内小办公楼一楼三间办公室、二楼四间;可以使用原院内的公用停车坪。租房及刘小元位于该处的私房用于建设株洲市××区九杯红酒店,二楼经营宾馆,一楼经营茶馆。该酒店办理了个体户工商、税务等相关登记,经营范围为住宿、餐饮服务、预包装食品零售,自2010年1月开始开业经营,酒店经营者为尹志荣,实际经营者为刘小元。2009年7月23日,承租人刘小元向株洲市人防工程开发处申请对租赁的房屋进行改造,预计改造费用80万元左右,该申请获得该处同意。2009年下半年,刘小元经株洲市人民防空办公室同意在该单位的土地上自建临街铺面(未办理任何建房审批手续),作为该酒店的一部分,用于餐饮等。2014年6月15日,刘小元与郭铁军签订《租赁协议》,刘小元将九杯红茶吧(位于老人防办一楼厨房、餐厅)租给郭铁军经营,用作台湾馆场地,经营茶馆和餐饮,租期至2019年7月1日止;2014年7月1日,刘小元与株洲市水利建设投资有限公司签订《租赁协议》,将九杯红宾馆十六间客房(老人防办二楼)租赁给该公司作为办公用房,2015年7月1日租赁协议续签至该房屋被征收之日止(以签订房屋征购补偿协议书日期为准);2014年8月7日九杯红酒店与刘志爱签订《租赁合同》,将位于芦淞区沿江中路8号面积约40平米的一空门面租给刘志爱,租期至2016年8月6日止。房屋转租后,刘小元继续经营饭菜香饭店,包含租赁的226.44平米的房子和自建铺面的一部分。结合相关证据及各方当事人当庭陈述刘小元租赁了株洲市人民防空办公室《株洲市湘江综合治理工程项目征收房屋测绘图表》中编号14一、二层452.88平米和编号14-1一、二层417.25平米(含市人防办一间未出租的一楼办公室)以及编号16一、二层330.39平米的房屋,自建临街铺面(编号13)157.5平米;编号15属搭建的楼梯间27.56平米,刘小元认为是自己拆了前承租人的房子搭建的,株洲市人民防空办公室认为该搭建部分是前承租人搭建的。

2015年8月17日,因湘江株洲城区河东段综合治理工程项目建设需要,株洲市芦淞区人民政府发布株芦征决字[2015]5号国有土地上房屋征收决定(附《湘江株洲城区河东段综合治理工程项目(神龙湾)国有土地上房屋征收补偿方案》),决定征收株洲市××区沿江中路芦淞区环卫处至株洲市人防办建设用地范围内的房屋,株洲市人民防空办公室所有的房屋位于征收范围内,土地使用权类型为划拨。2015年3月18日,株洲市国有土地上房屋征收处芦淞中心发布《国有土地上房屋征收调查公告》:芦淞区人民政府、市房屋征收部门将组织相关人员进行房屋调查,各被征收人应当提供合法有效的户口薄、房屋权属证明、土地权属证明以及工商营业执照等相关证明材料,积极配合房屋征收调查工作。株洲市国有土地上房屋征收处芦淞中心委托的湖南省有色地质勘查局二一四队对株洲市人民防空办公室的房屋进行了调查测量。株洲市人民防空办公室被征收房屋面积共计2079.95平米,其中有证合法面积1258.21平米,未登记被认定为合法面积821.74平米。《湘江株洲城区河东段综合治理工程项目(人防办)国有土地上房屋征收未经登记建筑认定处理结果》认定了70.35平米的房屋为违章建筑。株洲市人民防空办公室的房屋有523.21平米(含刘小元自建临街铺面157.5平米)被认定为商业用途,其余为办公用途。被征收人株洲市人民防空办公室对上述面积和用途的认定没有异议。2015年8月17日,株洲市国有土地上房屋征收处芦淞中心发布《关于协商选择评估机构进行评估的公告》,提供了湖南广联房地产土地评估有限公司、湖南建业房地产评估经纪有限责任公司、湖南天华房地产土地评估有限责任公司、株洲天正房地产评估经纪有限责任公司等四家评估机构供选择。由于被征收人对评估机构的选定未能达成一致意见,2015年8月25日在株洲市国信公证处的现场公证下,抽签选定湖南建业房地产评估经纪有限责任公司作为湘江株洲城区河东段综合治理工程建设(神龙湾段)项目被征收人的分户评估机构。2015年8月26日,株洲市国有土地上房屋征收处芦淞中心、湘江综合治理工程项目建设地区房屋征收指挥部发布了《关于评估机构的确定及入户查勘的公告》。被征收人株洲市人民防空办公室从上述四家评估机构中选定株洲天正房地产评估经纪有限责任公司作为其评估机构。2015年3月18日,株洲市国有土地上房屋征收处芦淞中心委托株洲天正房地产评估经纪有限责任公司对芦淞区环卫处、株洲市戏剧传承中心、株洲市神龙公园、株洲市总工会、株洲市妇联、株洲市共青团、株洲市人防办等7家单位被征收房屋进行咨询评估。2015年9月21日,株洲天正房地产评估经纪有限责任公司作出株天正(2015)房估字第380号《房地产评估报告书》,评估总建筑面积2079.95平米,评估总价22414737元,其中评估单价27758元的混合结合门面157.5平米、单价28000元的砖混结构门面365.71平米、单价4993元的砖混结构办公、门卫室面积926.31平米、单价5047元的砖混结构办公面积614.42平米、单价4805元的砖木结构办公面积16.01平米。被征收人株洲市人民防空办公室收到了该评估报告,没有申请复核。2015年9月29日,株洲市国有土地上房屋征收处芦淞中心、株洲市行政事业单位资产管理处、株洲市人防工程维护管理处、湘江综合治理项目建设地区房屋征收指挥部签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》。房屋征收各项补偿费共计26787694元,株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府已支付完毕,其中国有资产17858138元株洲市财政局已收缴。

2015年10月8日株洲市人防工程维护管理处通知刘小元2012年4月28日签订的租赁合同于10月27日终止,请刘小元按照2015年7月6日该管理处《关于落实湘江风光带行政资产征收准备工作的通知》要求于10月29日前完成交房工作。2015年10月28日,该管理处通知刘小元按时完成交房工作,并将于10月30日停止该房产的水、电供应。2015年12月刘小元租赁的株洲市人民防空办公室的房屋及自建铺面一部分被拆除。2016年1月28日,刘小元向株洲市人民防空办公室保证:株洲市人防工程管理处于1月29日前将200万元拆迁补偿暂付款支付刘小元后,刘小元保证于2016年2月4日前将租赁场地清场交付到位(包括台湾馆在内),如果出现阻工等失诺现象,刘小元将负完全责任并负责理顺,所发生的经济损失和工程进度受到影响,可从今后的正式结算中予以清算。2016年1月28日,株洲市人民防空办公室支付200万元给刘小元。2016年5月台湾馆被拆除。

株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府认为,由于刘小元不是被征收人,在征购补偿上对停产停业损失的补偿、装饰装修价值的补偿等,没有听取刘小元的意见。刘小元认为,株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府与原审第三人签署的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》补偿太低,侵犯了其合法财产权益,株洲市芦淞区人民政府强拆台湾馆,给刘小元造成了巨大财产损失。为此,刘小元多次找株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府、原审第三人协商,并诉至原审法院,请求依法撤销株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府与原审第三人签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》;对刘小元的1400.63平方米商业用房,按同期征收价63789元/平米进行重新评估,计89344787元;判令株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府、株洲市财政局、株洲市人民防空办公室共计赔补刘小元房屋征收损失37752742.65元;由株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府、株洲市财政局、株洲市人民防空办公室承担本案诉讼费。

另查明,2015年8月3日,株洲市国有土地上房屋征收处芦淞中心、株洲市行政事业单位资产管理处、株洲市人防工程维护管理处、湘江综合治理项目建设地区房屋征收指挥部签订了一份《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》。违章建筑70.35平米包含了刘小元认为遗漏的宾馆大堂、饭菜香厨房等部分,已作为附属设施进行了补偿。2016年8月11日,株洲市人民防空办公室、株洲市房产局征地拆迁处芦淞中心、株洲市行政资产管理处在株洲市人民防空办公室三楼会议室就市人防办和租赁户刘小元拆迁补偿款划分达成四条意见:1.搬迁、装饰装修、附属设施等三项补偿,按有关规定可以给刘小元;停产停业损失协商解决;搬迁奖励和临时安置按常规归人防办(以上所有款项是指有证部分)。2.“饭菜香”饭店部分是按房地合一评估的,目前没有分开评估的依据。拆迁款由人防办和刘小元协商解决。3.其他漏项部分,待签订补偿协议后,再予以付款。4.刘小元与人防工程维护处签订的合同有违约行为,如违约事实成立,人防工程维护处可按合同约定执行。如有异议,建议刘小元提起诉讼。

原审认为:本案系行政征收及行政赔偿案,争议焦点为:1.本案是否超过了法定起诉期限;2.本案是否是重复起诉;3.尹志荣、刘小元、株洲市房产管理局、株洲市人民防空办公室、株洲市财政局是否具备本案诉讼的主体资格;4.株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府、株洲市财政局、株洲市人民防空办公室签订的《国有土地上房屋补偿安置协议书》是否合法;5.是否应当对尹志荣、刘小元1400.63平米的用房判决重新评估;6.株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府、株洲市财政局、株洲市人民防空办公室是否应当赔偿尹志荣、刘小元征收损失37752742.65元。

本案中出现了2015年8月3日、2015年9月29日签订的两份《国有土地上房屋补偿安置协议书》,经比对,两份协议除2015年9月29日签订的协议将“承租人搭建事实门面的补偿”单列和增加“如乙方2(即株洲市人民防空办公室的下属机构株洲市人防工程维护管理处)未按期搬迁,则取消本协议第二条第7项约定的相应奖励和补助”外,其他内容一致,株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府、株洲市人民防空委员会均认可2015年9月29日签订的《国有土地上房屋补偿安置协议书》,尹志荣、刘小元也是起诉该协议,本案以2015年9月29日签订的《国有土地上房屋补偿安置协议书》为准。株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府认为尹志荣、刘小元应该在2015年12月8日就应当知道该协议,尹志荣、刘小元的起诉超过起诉期限,但该协议并未送达给尹志荣、刘小元,其于2016年8月5日向原审法院起诉,符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定,本案未超过起诉期限。(2016)湘02行初25号行政案件的诉讼请求是请求株洲市芦淞区人民政府补偿征收损失,而本案起诉的是请求撤销国有土地上房屋补偿安置协议书并要求行政赔偿,两案诉讼请求截然不同,本案并非重复起诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的,以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”的规定,株洲市××区九杯红酒店经营者尹志荣、实际经营者刘小元依法具有原告主体资格。株洲市国有土地上房屋征收处芦淞中心是株洲市房产管理局的下设机构,承担芦淞区国有土地上房屋征收与补偿的具体工作,株洲市房产管理局作为该中心的设立机关,依法应承担该中心作出行政行为的法律后果,是本案当然的被告。株洲市财政局是房屋征收补偿安置协议的签约方,是本案国有资产的收缴方,株洲市人民防空办公室是被征收人,它们与本案具有利害关系,是本案适格的第三人。

株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府在本案征收过程中,在房屋征收补偿时未征求尹志荣、刘小元的意见,违反程序正当原则,株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府与株洲市财政局、株洲市人民防空委员会(株洲市人民防空办公室)签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》违反法定程序,依法应予撤销。由于该协议已被撤销,致使尹志荣、刘小元基于该协议要求赔偿的诉讼请求丧失事实基础,该协议未对尹志荣、刘小元的合法权益造成直接损害,对尹志荣、刘小元提出的“《协议书》错误划分使其损失13470877.25元;《协议书》遗漏宾馆、铺面的补偿造成损失20790355.4元;《协议书》临时安置补助费、停产停业损失费少算比例和时间,造成损失451686元;《协议书》附属设施出现漏项和补偿标准低,给其造成损失3340000元;株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府与株洲市财政局、株洲市人民防空委员会(株洲市人民防空办公室)没有按照协议约定给其(承租户)进行补偿,造成其利息损失582824元”的诉讼请求,不予支持。另尹志荣、刘小元主张的“市人防办中断刘小元租赁房屋及私房的供水供电,造成损失117000元”的诉讼请求系另一法律关系,不属本案审理范围,尹志荣、刘小元可另行起诉。在审理过程中,尹志荣、刘小元以“株洲市芦淞区人民政府、株洲市人民防空办公室违法拆除台湾馆,造成损失100万元”的诉讼请求已另案起诉为由申请撤销该项诉讼请求,原审认为,该撤诉申请系其真实意思表示,符合法律规定,予以准许。尹志荣、刘小元要求原审法院判决对其租赁的房屋重新评估的请求不属法院职权范围,不予审查。综上所述,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(三)项,《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定,判决:一、撤销株洲市国有土地上房屋征收处芦淞中心、株洲市行政事业单位资产管理处、株洲市人防工程维护管理处、湘江综合治理项目建设地区房屋征收指挥部于2015年9月29日签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》;二、由株洲市芦淞区人民政府对涉案房屋重新作出行政行为;三、驳回尹志荣、刘小元其他诉讼请求。原审案件受理费50元,由株洲市芦淞区人民政府承担。

尹志荣、刘小元不服原审判决,上诉称:1.原审判决没有抓住株洲市芦淞区人民政府和市直机关签订阴阳协议书的违法重点。2.两份《协议书》有四处以上的改动,出现了“被撤销的行资处的章”和市房产局工作人员签字造假等违法行为,应该将两份《协议书》同时撤销。3.原审判决将没有生效的判决书,定义为已经生效的判决书,认定被上诉人签订的《协议书》未对上诉人的合法权益造成直接损害,被上诉人应当给予上诉人合理补偿和赔偿。4.原审只判决由被告株洲市芦淞区人民政府对涉案房屋作出行政行为,但没有时间限定。5.在原审中,上诉人要求对涉案房屋进行重新评估,但原审法院置之不理,导致上诉人丧失这一有利证据。综上,请求撤销涉及该房屋的所有征收补偿协议,并责令被上诉人重新作出补偿安置协议。

株洲市房产管理局口头答辩称:1.上诉人与被诉行政行为无直接利害关系,作为原告主体不适格,株洲市芦淞区人民政府作出征收决定征收涉案房屋,株洲市房产管理局不是涉案行政行为的主体。2.上诉人不是征收对象,国有土地上征收房屋对象是房屋所有权人。3.株洲市房产管理局没有上诉,给予上诉人的补偿是经评估后协议作出的。

株洲市芦淞区人民政府答辩称:1.本案中,虽然被上诉人并未上诉,但是被上诉人仍认为上诉人主体不适格,且系重复起诉,依法应判决驳回其起诉,同时上诉人的起诉超过了诉讼时效。本案应驳回上诉人的起诉。2.上诉人不是被征收对象,依法不能提起行政诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令)第二条规定,在国有土地上征收房屋,需要给予补偿的对象是被征收房屋的所有权人。本案中,被上诉人与上诉人没有直接的行政征收法律关系。《湖南省实施办法》第十三条规定,被征收房屋的室内装饰装修价值由房屋征收部门与被征收人协商给予补偿,协商不成的,应当评估确定补偿。由此可知,对于被征收房屋的装饰装修价值,是通过评估的方式依法补偿给被征收人的。本案中,如果上诉人要主张被征收房屋的装修装饰的价值,也只能在株洲市人民防空办公室依法获得了征收补偿后,通过民事途径向株洲市人民防空办公室主张,而不是基于租赁的事实对被上诉人提起行政诉讼。故被上诉人认为上诉人不是本案的适格主体,依法不能提起行政诉讼。3.被上诉人认为给予株洲市人民防空办公室房屋的补偿是按照评估机构的评估结果的基础上,结合有关规定,经与株洲市人民防空办公室协商确定后作出的,被上诉人与被征收人签订的协议合法有效,不应予以撤销。4.上诉人起诉针对的对象是2015年9月29日签订的《国有土地上房屋补偿安置协议书》,整个诉状中陈述的事实也是针对该协议来的,且2015年9月29日签订的《国有土地上房屋补偿安置协议书》协议书签订时间在后,所以原审法院仅针对该份协议书进行处理,没有错误。上诉人主张两份协议均应该撤销,缺乏法律依据。5.被上诉人与上诉人以及株洲市人民防空办公室之间的纠纷,实际为征收行政法律关系和租赁民事法律关系是两个法律关系,本案上诉人应按照民事法律关系主张赔偿,因此被上诉人与株洲市人民防空办公室之间的行政征收法律关系并不会对上诉人产生实质影响,且上诉人已经提起了民事诉讼,且民事诉讼中将被上诉人和株洲市人民防空办公室列为了被告,有了救济途径,因此不应在本案中再予以处理。6.原审判决以被上诉人违反程序正当原则撤销了被上诉人与第三人之间的协议书,虽然被上诉人并未上诉,但被上诉人并不认可原审的该项判决理由,因为违反程序正当原则这种说法缺乏法律依据,《国有土地上房屋征收与补偿条例》中根本就未规定需要征求承租人的意见,实践中如征求承租人意见势必造成征收工作无法开展或者困难重重,更为关键是没有征求上诉人的意见并不一定代表征收行为违法,也不代表上诉人利益受损,所以上诉人关于赔偿的上诉理由不能成立。7.上诉人主张对涉案房屋重新评估,不属于行政诉讼的受理范围,应予以驳回。

株洲市人民防空办公室陈述意见称:1.两份《国有土地上房屋补偿安置协议书》并无本质不同,且根据当事人的认可和上诉人起诉的要求,以2015年9月29日签订的协议为准,并无不妥,更不存在阴阳协议的情形。2.上诉人在本案中只是承租人,其租赁出租人处的房屋从事宾馆经营,只是在租赁期间享有使用权,况且上诉人在租赁期间违反《人防工程使用租赁合同》第五条的约定,在未经出租人同意的情况下,擅自将房屋对外进行转租,其行为构成严重违约,根据租赁合同第八条的约定,上诉人装修的不动产无偿归出租人所有。因此,株洲市人民防空办公室作为房屋产权所有人和本案的被征收人,上诉人主张的商业用房重新评估价款以及增加的宾馆用房补偿款、装饰装修补偿款应该全部归株洲市人民防空办公室所有。3.上诉人诉求株洲市人民防空办公室共同赔补房屋征收损失,没有任何事实依据和法律支持,应该予以驳回。本次房屋征收过程中,株洲市人民防空办公室不存在违法行为,不应该承担赔偿责任。株洲市人民防空办公室在收到被上诉人株洲市芦淞区人民政府征收决定等通知后,在征收过程中,依照合同约定和法律规定向上诉人进行了交房通知、解除合同通知、两停通知等程序义务,房屋租赁合同已经依约合法解除,而且上诉人也签署了保证书,之后,由被上诉人株洲市芦淞区人民政府拆除了株洲市人民防空办公室所有的房屋,株洲市人民防空办公室不存在任何违法行为,更谈不上承担赔偿责任。综上,原审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。

株洲市财政局口头陈述称:原审判决第二项、第三项正确,应予维持。株洲市财政局只认可2015年8月3日签订的《国有土地上房屋补偿安置协议书》,对涉案《国有土地上房屋补偿安置协议书》,请求依法判决。

当事人原审提交的证据已随案移送本院。经审查,原审采信的证据,可以作为认定本案事实的依据。

本院对原审认定的案件事实予以确认。

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