房价是涨还是跌？如果像波浪般的线条，上下围绕一个价值水平线波动，哪怕上下波动幅度再大，人们也未必担心，因为那到底在一个稳定的区间内，怕的是波浪上下波动所围绕的那条基准线不断抬高，而且高上去之后，再也看不见向下走的那一天。杭州一个名叫桂花城的楼盘，四年前以2680元每平方米的价格开盘，到现在二手房的出让价格已是14000元。

　　如果排除1997年香港那样的地震级狂泻，14000元每平方米的桂花城，有可能降价吗？长期关注杭州房地产市场的《杭州日报》记者张纲婴这样形容购房者的心理，"哪怕跌10%、20%、30%，它总不会像股票那样血本无归吧！"即便是跌一半，也是每平方米7000元，比之开盘价2680元，还是涨了近三倍。因此，探讨房价是否会像潮汐般起落涨跌似乎变轻，问题是房价会不会呈倍速上升，在这个前提之下，百分比已变得不甚重要。

　　在南京的一次演讲中，国家发改委宏观经济学会经济学家王建称："保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。"

　　房价狂涨理由何在？就职于美国普林斯顿大学的程晓农教授的观点是，一个国家的工业结构和产品构成如何，只需看一下这个国家的社会结构就可以知道。由于计划经济的需要，城市与农村截然分开，形成社会经济"城乡二元结构"分治格局。而市场经济的力量，则是打破这种界限。问题是打破界限是需要代价的，这个代价，就是城市必须背负打破城乡二元结构之后的农村人口的进城问题，这属于"制度补偿性流动"，是不合理体制积压下来的能量，在这种旧体制松动时，积压的能量当然会逆着压制的方向跃动，社会结构的变动推动了房地产产品的价格一路飞涨。

　　问题在于，城里人总习惯性地以自己为重心，并以自己以为的标准衡量事情的变化。浙江省城调队在对全省11个市1300户城市居民抽样调查之后，有84.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格，表示完全可以承受的只占0.5%，而其后由城调队发出的《浙江房地产市场发展研究报告》认为，地产市场泡沫已经膨胀，楼市泡沫随时可能破裂，并称这是省内权威部门首次发布楼市泡沫预警。

　　问题在于这个调查仅仅问的是城里人，城外的人呢？真正推高房价的是城外人，而不是城里人，因此单问城里人的购买意愿就失之片面。《杭州日报》记者张纲婴这样描述浙江人买房，只要同村的人有一个在杭州买了房，其他的人就会跟进，他不去住，但他不能没有。在1998年个人贷款刚刚放开之际，中国人尚沉浸在"福利分房"的荫凉中，"买房"需要"意识启蒙"，至2003年、2004年，这个"意识"终于形成了"意识流"，城里的先富阶层以及城外的先富阶层开始合围城市房地产，房价被拱高自然成了不可避免的现实。在城里已经舒坦了几十年的人，凭什么就不能承受几年房价蹿高之痛呢？

　　中国的城市化进程缺乏柔性，几乎在没有过渡的情况下突然跃起，最常参照的理由是英国19世纪的圈地运动，以此证明从历史上看城市化进程是必然的。的确，现在城市化已是共识，从远期的目标看，没有人否认这一点，但到达城市化的路径却似乎有些模糊。英国19世纪的圈地运动彻底扭转了城乡二元的社会结构，城市化成为社会结构主体。但这个转变在16世纪就已开始，由于农村人口的快速增长以及英国土地长子继承制的制约，使得一个家族除了长子以外的成员无地可种，他们只能向城市转移。这看起来有点讽刺，在封建得比中国还厉害的地方，居然成了城市化的一个动力，而中国农村家族在分家时奉行"一碗水端平"，每个儿子都有地，反倒成了农村无法摆脱人口重负的一个原因。

　　当然，英国大规模的农村人口迁向城市，还是在19世纪中叶完成的，但其相应的制度也迅速跟进，1846年颁布的《贫民迁移法(修正案)》使一些贫民不再被遣返原籍；1865年议会通过的《联盟负担法》扩大了救济贫民的区域范围和贫民居住地范围，使限制定居地不再可能。这些约束性制度因素消除之后，大大促进了劳动力的转移和英国的城市化进程。这多少有点像今年通过的，外地人的"暂住证"停收管理费、外地子女上学赞助费一视同仁，以目前城市的负担能力，这些都是积极的努力，但想从"费"的改变，到出台什么像19世纪英国一样的迁移"法"、负担"法"，还大需时日，毕竟一口吃不成胖子。

　　但那些不需要迁移法、负担法保护的城市之外的财富阶层，对于"费"或是"法"其实并不敏感，房地产商潘石屹用自己的体会来形容这个阶层的力量：他们梦寐以求的就是成为城里人，而买房子是简单的办法，现在买房又不需要户口。这个力量，城里人往往容易忽视，但现在似乎不得不认真想一想这个问题了。