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万科一季报管理层讨论与分析。

(2015-04-26 20:27:36)
标签:

万科一季报

万科a

房地产行业

房地产股票

万科b

分类: 企业跟踪-万科

管理层讨论与分析

 2015 年 1 季度,全国商品住宅成交面积同比下降 9.8%,其中 1-2 月份同比下降 17.8%,,3 月份降幅收窄至 0.9%。 北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、 苏州等 14 个主要城市,1 季度住宅成交面积与 2014 年同期基本持平,批准预售面积同比下降 11.6%。由于新房供应减少,上述城市 1 季度的成交批售比(商品住宅成交面积/同期批准预售 面积)由 2014 年 4 季度的 0.96 上升至 1.12,报告期末的新房可售库存(已取得销售许可而尚 未售出的面积)由年初的 1.52 亿平方米微降至 1.50 亿平方米。

 1 季度上述城市的土地供应面积仅为去年同期的 47.4%,成交面积仅为去年同期的 42.1%。 尽管土地供应、成交明显放慢,但土地出让底价仍处于高位。1 季度,上述 14 个主要城市的土 地流拍和底价成交比例分别为 23%和 47%。

 报告期内,公司累计实现销售面积 395.7 万平方米,销售金额 463.4 亿元,同比分别下降 4.7%和 14.6%。今年 1 季度销售低于去年同期,主要因为 2013 年底有较多认购未签约资源延转 至 2014 年 1 月份签约,导致同比基数较高。

今年 3 月份,公司实现销售面积 124.1 万平方米, 销售金额 147.4 亿元,同比分别上升 2.5%和 2.1%。 期内,公司在广深区域实现销售面积 89.8 万平方米,销售金额 118.7 亿元;在上海区域实 现销售面积 112.1 万平方米,销售金额 166.2 亿元;在北京区域实现销售面积 83.9 万平方米, 销售金额 90.6 亿元;在成都区域实现销售面积 109.8 万平方米,销售金额 88.0 亿元。

 房地产业务竣工、结算具有较强的季节性规律,大部分项目资源通常集中于下半年交付,1 季度竣工及结算量占全年总量的比例往往较低。

今年 1-3 月,公司实现竣工面积 86.7 万平方米, 占全年预计竣工量的比例仅为 5.5%,较去年同期的 6.6%进一步下降。由于结算规模较小,同 时受结算项目城市分布、产品类型等偶然性因素的影响,公司部分经营指标低于去年同期。

报 告期内,公司实现结算面积 73.4 万平方米,与 14 年同期基本持平;实现结算金额 82.2 亿元, 同比减少 9.2%;实现营业收入 88.9 亿元,净利润 6.5 亿元,同比分别减少 6.4%和 57.5%。

 公司 1 季度净利润同比下降的原因主要在于,因特殊原因,去年 1 季度净利润基数较高: 2014 年 1 季度,公司项目结算中上海、深圳等高毛利城市占比高,投资收益产生较为集中,使 得单季净利润率大幅上升至 16.1%,远高于 2014 年全年 10.8%的平均水平。而本报告期,公司 结算项目毛利率一般,投资收益产生较少;相对于结算规模,费用在全年各个季度的分布更为 平均,今年 1 季度费用占全年的比例高于结算利润占全年的比例,扣除费用后,1 季度预计净 利润率将低于全年水平。 鉴于 1 季度结算规模有限、且净利润下降有特殊因素,公司认为 1 季度业绩对预测全年利 润变化的参考意义不大。

公司当前预计 2015 年全年净利润同比仍将保持增长。 截至报告期末,公司合并报表范围内尚有 1,919.0 万平方米已售资源未竣工结算,合同金额 合计约 2,233.8 亿元,较年初分别增长 14.9%和 14.8%。 期内,公司坚持审慎的拿地策略,在严格控制风险的前提下,根据实际发展的需要择机补 充优质项目资源,新增加开发项目 9 个,按公司权益计算的占地面积约 69.2 万平方米,对应规 划建筑面积约 170.0 万平方米,平均楼面地价约 4769 元/平方米。 1 季度公司实现开工面积 558.6 万平方米,占全年新开工计划的比例为 33.2%。 截至报告期末,公司资金充裕,财务状况安全稳健,持有现金 388.9 亿元,远大于短期借 款和一年内到期长期借款的总和 236.3 亿元;净负债率为 21.13%,继续保持在行业低位。

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