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我眼睛里的美国系列之四------美国的房子?

(2009-07-25 16:32:38)
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杂谈

     再一次郑重声明一下,本文只发表在自己的论坛上,所写的是自己的所见所闻,是自己的眼睛和耳朵看到,听到的,所涉及的两个国家的做法不同,不因为好而歌颂,也不因为坏而谴责。特别与政治无关。希望朋友们谅解。

          关于美国的房子,应该有好多的话可以说。

     很多地方美国的情况和咱们中国正好相反,
     美国在用钢筋水泥建造房屋的时候,我们大部分房子的建造还在用秦砖汉瓦加木头的门窗;
     美国又开始用木头来造房时,我们正在消耗全球最大量的钢筋和水泥;
     美国流行二,三层的小房子时,我们全国城乡高楼耸立,相互攀比,一片水泥森林;
     美国郊区的房子比市中心贵的时候,我们哪个城市都是DOWNTOWN最贵,北京是二环比三环贵,三环比四环贵,四环比五环贵,城里比郊县贵。

    先说说在美国的出租房

   美国住房的主要种类不外乎这四种:

     1单门独户(single-family house),在美国一般的说house,就是指这种别墅式的房子。也就是我们国内常说的别墅。
     2双排住宅(duplex,)就是和单门独户的房子差不多大小的房子,但是两边开了两个门,可以住两户人家,           
     3连排住宅(townhouse),在北京好象叫连体别墅房。是单门独户,但与邻居有公用隔墙的房子。
     4公寓式住宅(condominium)。有高层的,但一般以低层为多。高层的在市中心的多一些。我们现在的住房大部分属于这种。
  以上四种房子都有出售和出租的。当然象纽约之类的大城市还有地下室出租,如我们在电视《北京人在纽约》中所看到的,早期的留学生也许住过,现在已经是历史了。我估计现在的对象主要是偷渡者了。由于我不了解,所以也无从说去起。

  美国年轻人刚参加工作时,由于收入不高,一般是先租住小房子;等到收入高一点了,就换租大点的房子;经济条件再好了,可以有钱贷款供房了,就搬到自己买的房子里;如果收入再增加了,把以前买的小房子卖掉再买大房子;再发达了,换到更好的社区更好的房子里去;到老了,房子一般不会留给子女的,卖掉后,再搬到老人公寓里去颐养天年,而且在去天堂以前,努力把信用卡里的美元都花光。这就是美国人最普遍的一生。

  工薪阶层的年轻人,大部分都不和父母同住,因为出租的公寓到处都是。美国人长大了,就算和家人同住,也是会房租照付,很少有在父母家白吃白住的。顺便说一句,在美国,如果已经成年了,还在和健康的父母住在一起,往往会被同伴看成怪物、或者是失败者或者是守财奴。(当然,假如父母身体不好,要孩子照顾的话除外)美国象中国那样的职工宿舍很少,只有跑长途客运的公司,象著名的灰狗公司,会为自己的司机在目的地提供一个住处。让他们短期的休息。还有就是一些大的公司,会给工作刚调动或是初来乍到的职工准备宿舍。

  美国人换工作也比较频繁,从这一个城市到另一个城市或者另一个州去,甚至从西海岸到东海岸去工作,在美国人看来都是非常简单的事情。美国人的祖先最先从欧洲移民到北美时,就有一句著名的口号,“哪里有面包,哪里就是祖国。”现代美国人继承了这个精神,哪里生活好,哪里就是家园。美国有的企业招聘外地员工时,甚至还给支付搬家费用的。
  据说美国人平均一生要搬十几次家。所以他们对家这个认识,和我们有着非常大的不同。我们中国人一般都把家看作一个安定的,稳定的,牢固的,也是很温馨而带一点神圣的地方,有的时候是奋斗一辈子,而为之的目标。而美国人就比较随便,他们认为家就是一天工作以后可以休息的地方,白天在外工作而晚上睡觉的地方,是四海为家,到哪儿挣钱了,家就在哪儿了。他们对家的期盼胜过我们,但是对家的硬件的要求远远低于我们。所以不会象我们那样大兴土木,大动干戈的。我们对家是不断的经营,尽一切财力完善和装盼它,而他们呢,等待的是下一个旅程,所以他们只求随意而舒适。

   美国人认为,人到了哪里,家就必须迁移到哪里。夫妻绝对不可能两地生活,绝对不可以为了事业而不顾家庭。房子可以换,家可以搬,就是夫妻不能分居,未成年的孩子不能分离。美国人绝对不理解中国民工一年只回一次家的境况。所以中国每年春节的全国几亿人大搬家,是全世界的一大奇观,能成功组织者也是世界的奇迹。不过这个成绩很无奈,也很辛酸。那是上亿人的背井离乡,和夫妻子女的离别。
  美国在每个城市,出租的公寓都很多,按地段不同,大小不同(主要是房间数目),最主要的是学区的不同,价格差别很大,金融危机以后,有的城市冲击很大,象底特律听说就几乎垮了,房子价格一落千丈。以我们居住的西雅图为例,还是很抗跌的,租房子的价格,公寓一般在800至1200左右。成套的别墅式价格就很难说了。我们家附近的一个邻居,他们是租的别墅房子,大概是每月3500元,(记得不是很清楚)。是3000英尺的面积。
  公寓一般的格局是一梯两户,一幢房子三——四个楼梯,房子的高度三层为普遍。每户一般是二居室。全部铺的地毯,很少有木地板的,卫生设施全套,有空调,有冰箱,烤箱,微波炉,洗碗机都配备齐的,每个房间都有壁橱或者储藏室。他们的壁橱都可以走进人去,很大的。所以一般家庭都不用购买大型的木质橱柜,只要拎几个箱子就可以搬家。
  每家只配备一个车位,有室内的,但一般是露天的为多。同时还提供部分车位给来访的朋友,小区是集中的邮箱,专门设立在一间。在邮箱间一般还安装有公用电话。
  小区设立一个公共洗衣房,里边有十数台洗衣机和相同数量的烘干机。是投币使用的。在十年前,我们租住公寓时,是洗衣烘衣各75美分,也就是各3个大硬币,现在可能不够了。
  说起美国的25美分的硬币,很奇怪,和10,5,1美分的都不同,它有每一个州的图案,似乎每州独立制造的,但是我去参观过费城的造币工厂,好象说全美国又只有两家厂,要么是每个州去加工?一直没有弄明白这件事情。反正美国的25分的钱很漂亮,有不同的50 枚,值得收藏。
  租住房子最大的优点是什么?你们一定猜不出来,是扔垃圾太方便了。
  在出租公寓小区的垃圾间,你随便什么东西都可以扔进去,因为有物业在管理,不要的家具,运动器具,废旧的家用电器,只要你没有用的物品全部可以扔进去。而在自有房屋小区,那扔东西可是严格规定的,这些东西都不可以随便丢弃,特别的麻烦。所以在电视《北京人在纽约》,和其他的关于美国的早期留学生,可以去拣到床铺,席梦思,沙发,柜子等等,那就都是在出租公寓的垃圾站里拿的,有些房客要搬到很远的城市,或者他们去买大house了,都会把好多笨重的东西扔掉。
  小区的物业往往单独有一幢楼,里边建有健身房,热水池,有的还有桑拿房。屋外有一小型的游泳池。在游泳池的四周摆放着晒太阳休息的椅子。这些都是供住户免费使用的。
  美国的游泳池有一点很值得我们学习,笔者二十年前在深圳工作和生活过一段日子,那时我们单位的房子,购买在深圳的所谓豪华小区,自己拥有一个15米的小游泳池,那时深圳夏天很缺水,水压也很低,(我记得去黄贝岭水库都能看到底,)所以放满一池水要两天时间,而且那时深圳的水费就很贵,内地才一二角的时候,这里已经是每吨1元港币了。但是用不了两三天,水面上就全是树叶,树枝,这些那倒还可以取走,可水池底下的树枝和泥土在白瓷砖上特别的脏。游泳吧,似乎不干净,放掉吧太浪费。我们的一家邻居,干脆就在泳池里放乒乓球桌子,让孩子打乒乓了。而在美国他们用一块很大,可以折叠的东西把整个池子遮盖起来,要使用了再收起来,样子象我们汽车挡风玻璃的遮阳板一样,就是放大一点。我们国内很多的露天泳池也碰到这样的问题,但是每到大风,我从来也没有看到他们采取什么措施。我国的水资源那么紧张,应该好好的学学的。
  在公寓房子,每家的水表和电表都安放在屋外,用多少一目了然。
  在美国,房东与房客的权利和义务,都写在由地方政府统一印制的《房屋租售合同》里。合同中规定,每月房租须于当月第一天上午9点之前,以支票形式放于房东专设的信箱里,如过时支付,每过一天就要罚款10美元。这就象在幼儿园,你晚接一分钟罚款一美圆是一样的。
  法律还规定,房东不得歧视房客,相同的房子,如果房客得知自己付的房租比邻居付的高,这位房客可以以歧视罪控告房东,而且一定能胜诉。另外,房东不得进入已经出租的房子里,如果有特殊原因需要进入房子时,就必须提前通知房客,否则就可能背上“擅闯民宅”的罪名。
  我们还遇到过一件很搞笑,但是也是令人深思的事情。
  有一次,我们租住一个地方,谈好了租金是每月1100元,可是在写合同时他们却误写了1000元,在签字时我们都没有看出来,我们按时开了一张支票1100元,第二天房东突然来电话,要我们抽空去一下,告诉我们合同有误的事情,那我们说更改一下吧,他们说,不行的,因为合同已经生效。这个月只能收取1000元,请你们另外再开过支票,这是我们的错给你们造成不便,请原谅。但是这个价格是错误的,从下个月起我们另签订一份合同,按1100元执行。我们当然答应了。从这件小事情就能看出,美国人做事情的严肃认真,说话算数,即使是错的。一是一,二是二,一点不马虎,严格按规定办事的精神值得我们学习。
  由于美国人工作的不稳定,尤其是年轻的一代,为适应这种情况,各地的出租公寓很多。再加上在美国要想换房,或者想出售原来的住房,都必须先把房子腾空,那你也只能临时去租住房子,所以租房业务很兴旺。
  但是住在公寓中的,也并不是都是经济原因,不乏开着奔驰,法拉利跑车的年轻人。因为他们没有稳定,也不想稳定。带来的是公寓的周转率很高。经常看到搬家的车子。
  在搬家之前,住户要把这套住房里里外外打扫了干净,否则,房东要根据卫生情况扣除部分押金的。同样的是,房产主会把一套干干净净的住房交给下一家,让他们既简单又放心的来居住。所以美国的搬家特别方便,而且简单,不用象我们那样的兴师动众,我们经常说搬一次家,三个月人还恢复不过来。




     美国的购房

  第一部分:先说二手房市场

  由于房屋市场的饱和,无论哪个城市,在建的新住房都不多,因为买卖房子的基本上是以搬迁为主,有的是小换大,有的是从这个区换到那个区,有的是从这个州搬到那个州,有的是为了学区,从这里换到那里。所以实际上都是旧房子,也就是我们讲的二手房。我们这里说的买卖,也是指的这个。
  与国内不同的是,美国的独栋别墅房是包括土地的,全美平均每栋拥有两亩多土地,而联排别墅房和公寓房则不包括土地。相比之下,土地增值快,而房屋本身只会折旧贬值。所以要买房的人,比较青睐house。
  美国人认为,一旦在房屋失去使用价值后,独栋别墅房还有土地,可以再建。联排别墅房和公寓房则是毫无价值了。

  美国的房价,郊区的比中心商业区的贵,山上的房子比山下的贵,湖边的比平地的贵,平房比高楼贵。

  这次金融危机以前,根据美国房地产商的住宅建筑面积规定,参考美国住宅的实际面积,全国平均计算的话,单价在每平方米8000元人民币左右。如果按照住宅的条件,比如有自己的近1000平方米的花园、有不计算面积的车库来看,应该比国内大城市的同类房子还便宜很多。

  美国有一个我们中国没有的特点,旧房东为了卖一个好价钱,他们会提前把房子搞得焕然一新,屋内会重新粉刷,尤其是儿童房因为给孩子涂鸦的墙壁,要整修过,厨房要全部清洁,有的还更换灶具和抽风机,用了几年的地毯要清洗过,实在太脏还会重新铺新的,(因为全部换新也就大概8000-10000元,但是新地毯是个卖点,可以多卖2-3万)屋顶要洗过,这个大家看了都不会太明白的,美国是全木头房子,屋顶的瓦片也是一块块防水的小木板,时间久了有尘土和青苔,可以用高压水冲洗,然后再在瓦片上喷涂一种防水剂,屋顶就会象些的一样,另外会请人修整花园,草坪残缺的部分要补好,树木全部要整修和剪枝,该补种的花木要补好。
  所以我们也有经验了,看到邻居家这么搞房子,知道他们快卖房子搬家了。

  买房子的不用装修,卖房子的把房子搞得焕然一新,这就是美国的怪事。但是确确实实给下一个住户非常的方便,同时你也享受着另外一个房客给你的方便。
  对比我们的劳神费心,伤筋动骨,搞得筋疲力尽的搬家,他们潇洒得没法说了。



  要卖的房子,有房东委托的经纪人(就是我们这里的中介)在屋前的园子里,树立一块木牌子,这个大小尺寸是统一的,有当地社区统一制作的,上面有经纪人的电话,还有一个有机玻璃做的,象报箱一样的东西,里面装有这套房子的详细资料,纸张A4大小,上面有屋内外的照片,多大面积,几个房间,几个卫生间,建造年份,有什么特点等等。最主要的是卖什么价格。都标得清清楚楚。
  我们路过看见,也会取一张,主要可以从中知道,我们小区目前的房价,也会知道自己房子值多少钱了。为以后自己卖房时参考。
  在这种介绍的材料中,有几个说法你一开始会看不懂,卫生间会标成2。5个,(21/2个bath),什么意思呢?原来是有2个带有洗澡设备,1个只能上厕所。所以算半个。房间呢,会经常看到这么写4+1(BR),或者3+1(BR),BR 是bedroom的简称。那个意思是有4个或者3个卧室,+1的那间实际上是书房,当然也可以做卧室,但是一般的话在楼下,在美国是不会作卧室的,但可以作儿童游戏房用。

  外国人很讲究屋子里的那个壁炉,就是我们经常在外国电影里看到的那种,对大多数人来说,这已经是个象征摆设了,因为房子都有空调,已经不需要再烧炉子了,当然一家人围着红红的壁炉,喝喝茶,聊聊天是很温馨的,所以替代的是里面安置了假的木柴堆,一通电就显示红红的,假装燃点炉子。有点象我们家里供佛用的电蜡烛。当然,因为安装了烟囱,拿掉这些东西还是可以真正烧火的,超市里也有劈好的木柴卖。
 
  卖房的经纪人,往往就是自己当初购买这套房子时,委托的那个经纪人,不同的是原来扮演的是买房经纪人。而现在是反过来了,他对你的房子是最了解了,就是他前几年把这房子介绍给你的。所以他会告诉你,这房要作那些整修,可以容易卖,根据行情最高可以卖什么价。
  经纪人会在搬空的屋子里,放上一套家具,那是从家具销售商那里租来的,(一般是他们的样品)。由于颜色搭配得很好,适当地方再配一些高雅的小摆设,房子马上就变得自己都不认识了。
  要想买房的人也会请经纪人的。
  房子成交以后的费用是6%,那是很可观的,买卖双方各3%。所以如果房子住得时间太短,来回的在几年内付出3%买入加3%卖出的费用,那很不合算的。即使房屋在升值也是要亏本的。
  有人会说,买房的人为什么去找经纪人?不白白的送钱吗?你完全可以到处去转,去看房。
  其实不然,尽管所有的房子都可以在网上找到,不需要找经纪人。但是关于房子更多的信息,不如他们经纪人掌握的全面。比如,他们了解每套房子的地址,房子每一层的面积,院子面积,有时甚至还有每间房的面积。更重要的是,他们可以提供房子的历史情况:有过几次交易,每次交易的价格变化。这些都是网上没有提供的。因此,你可以了解现价相对于历史价格的上涨幅度。还有,他们可以提供整个地区房价整体上涨的情况。有了这些数据,你就知道房子的真实的市场价格,在讨价还价过程中心中有底。同时他也能告诉你,还价的大概幅度。
  经纪人还有一个重要作用,就是带你去看房子。虽然每一个挂牌房子都有个联系电话,但是你如果一家一家去联系显然不方便。因为他们不是每天开放的,有了自己的经纪人,他会帮你联系好时间,一天可以跑许多地方看房,而且他知道你的要求,会有选择的把房源提供给你,大大节省了时间。所有挂牌的房子,也就是要出售的房子大门上,都装有一个小电子密码箱,里面是房子的钥匙。在每一个经过注册的经纪人手中,都有一个专用的遥控器,每个遥控器都有自己独特的密码。经纪人可以用遥控器,打开任何一套房子的密码箱,取出房子的钥匙,进入看房,无须业主在场。

   而且 每一次打开密码箱,这个经纪人的信息就会被记录下来,包括进入时间、停留时间、什么时候离开,这个经纪人的资料等,用以备案,保证安全。这样一来,想买楼的人可以和经纪一起在实地考察,看中那一套直接就进去看,非常方便。




   你想,如果在咱们这里,想卖掉一套住房,房屋中介的看房是最讨厌的,想买的不看到房子,不会来买。而看了房子的又大部分不会买,你一次又一次的,烦不烦?特别是如果住在城北,想卖城南的房。你又不是经常有空。而假如把钥匙交给中介呢?你能放心吗!
  如果没有经纪人,那么在周末的时候,房子前边会有木牌,上面写着OPEN HOUSE,(开放参观)标明今天可以进里边去详细看,也会有人给你仔细的介绍。一般会有好几块牌子,从外边马路上一直指引你进来。好多人就是在周末,开车出去这样看房的。
  经纪人在带你看房的时候,会告诉你许多重要信息。一般人对房子外墙的质量是一点概念都没有的,尤其我们中国人,对这种木结构的房子是一窍不通。经纪人就会告诉你们外墙(siding)是什么类型,寿命如何,多长时间需要维修,现在到什么状况了,材料不好的外墙,如果没有定时维修,到一定的年份就会开裂。对有质量有问题的外墙,他会告诉你如何同房主讨价还价,比如要求房主修好外墙,或削减房子的售价。
  在美国,价格是在买卖双方不见面的情况下谈判的,双方各自和买方的,卖方的经纪人谈,有他们去转告,但是由于信息基本是透明的,要买房的人,在买方经纪人的帮助下,非常了解所在区域的房价,他们要卖的价格也不会偏离太多,除非遇见突然的经济变化。还价部分只不过是房子缺陷那部分的让价。或者是少量的象征意义的让步。



  在国外很多的信息是公开的,不象我们这里就是政府的各部门,相互之间资源也不共享。
  在网上可以查到很多的情况。比如我们可以了解到:想购买房子的社区内的基本情况,
  举一个例子,象我们以前住的社区,,你可以查到如下信息:
      
   小区总人口:        10,100

   总户数:             3,130

   住户的平均年龄:     33.7

   收入平均数:      $83,409

   平均房价:        $385,500

   自有房比例:      77.60%

   学区内的学校:     优等

  而且可以在卫星的地面图上,查到想买房子的三维图画,前边,后面的外观,周围的情况,我不知道怎么计算分辨率,反正我能在图上清楚的看到自己家门口的三个垃圾桶。

  这样你房子还没有成交,但对你将来要居住的地方,已经一清二楚了,如果你把自己家的收入输进去,还能知道自己家庭的经济,在这里位于多少百分比。比如告诉你5%,那就是你们家庭的收入,在小区所有家庭的5%以内。那是当地富豪了!通过社区的网站,你还可以了解到你家周围的邻居,是在那里工作的?这样你就会知道自己处在什么样的阶层周围。
  在美国的那种大居住社区里边的小小区,实际上就是同一个开发商建造的,房子的大小都差不多,所以参考一下最近买卖的价格,适当考虑经济的变化,上下有个数千元的浮动,很快就能成交了。
  在最后付钱以前,还有一件事情,就是去请Home Inspection  ,翻译成房屋鉴定师,或者查房师。
  检查房屋的收费是250美元,时间大约两个小时左右。在约定的时间,查房师来到住房处,带着全套设备,手提电脑、梯子、手电,他要在这段时间,爬遍房间里包括房顶,地下室的每个角落,有问题的地方都要用相机照下来,提供给买方。买方根据这个资料要求卖方修理。或者相应的降价。
  这个步骤非常重要,250元是很值的,房子上的问题我们大家都有体会的,不是专业人士是很难把所有问题搞清楚的,当时如果没有看出来,那以后倒霉的是你自己。特别的是美国的房子,底层一般都是腾空的,离地面大概在1米4,5的样子,一是为干燥,二是下面是管道和空调的出口,一则你不熟悉,再加上黑咕隆咚的,你也查不出什么来,除非专业的人士。而他们的检查是双方都认可的。





  每套房子的车库,一般有2个,个别的有3个。除了车库的自动门以外,在里边还有小门通房内,这样很方便,不过也很危险。为什么呢?因为下雨天,汽车回家太湿了,马上关门水分全部在家里不好,而在夏天,发动机太热,也要让它散一下热,车库的门就没有关,到了晚上就很容易忘记。我们家就好几次,第二天早上发现车门大开着一个晚上。幸而治安好,几乎没有小偷,不然,麻烦大了。
  买房子时候,最喜欢挑有三个车库的,家里一般是两台车,那么另外一个车库里可以放好多的杂物,象割草机,花园草地的割边机,高压冲水机,手提的冬青树电动修整机,各种铁锹,耙子,地面吹风机,等等。如果没有这样一间杂物间,还真有问题。
  而最主要的问题是:车库不计算面积的,所以尽管美国买卖房子按套,不计算平方,那么同样的3000英尺房子,有三个车库肯定要比两个车库使用起来舒服得多了。



  美国的建筑商,或者也叫开发商,很注意环境的保护。我们前几年居住在issaquah 市的klahanie社区,小小区的名字叫lakacent(都是印第安语),每家的后园都连着原始森林,那是一条近100米纵深的林带,里面脚也跨不进去,完全是处于原生态。树木都高达二三十米以上,死亡倒塌的就横在地面中,枯枝落叶掉落在一地,有的还有小诏泽地。这是建房时,开发商就在森林里边预留的,所以根本不是我们概念中的绿化。那个原始森林带,沿着整个小区,弯弯曲曲绵延数英里,最后穿过公路,直接连着大山里的森林。小动物就生活在这样的小天堂里。北美小花鹿就常常到家里来光顾。空气清醒得没法说。缺点就是碰到大风天,那个声音太吓人。
  房子的花园是和房子一起成交的。由于位置不同,每套房子园子的大小都不一样,屋前的小花园临马路,而且和周围的邻居相连,那是整个小区环境的一部分,必须搞好。相对后园来讲,那是一定要弄成草地碧绿,花团锦簇,不然的话,没几天就会受到小区物业巡视员的警告。因为影响了小区整体的面貌,你务必限期改正。
  我们中国的孩子,自小受到家庭或者周围环境的影响,几千年的传统,不管出身在农村或者城市,对土地都特别的有感情。所以在美国都特别喜欢大花园,花园洋房,花园洋房,不就是要一个大园子吗?我们在美国买第一套房子的时候,经纪人给我们推荐房子的园子时,说有5英亩大,相当于我们国家的30市亩那么大,鼓动我们说下班以后,可以在家里骑马,差一点我们给他诱惑了,多么大的庄园啊!要不是感觉太偏僻了些,也许就买下来了。如果那样,我们以后就需得要拖拉机式的割草机了。
  中国人买了第一套房子以后,都总结出一条经验:那就是园子越小越好!每个星期都得割草,太麻烦了。每次我都把机器刀片的高度调到了刻度4,不到一周草又长得老高了,如果调到数字3呢,割完以后特别的难看,我们在美国的话,这些活都可以由我来做,假如没有老人帮助,那他们上班那么辛苦,回家还要侍侯草地,也真难为他们了。一到夏天还更麻烦,草地得天天浇水,美国不知道种的是什么品种,反正在夏天,如果缺水一枯黄,那么一个夏天就再也救不绿了。浇水还不能水龙头哗哗的浇,要雾状40分钟,年代老的房子,以前没有铺设自动喷灌系统,只能用人工的半自动,很罗嗦的,调整好角度,范围,让它左右摇摆,记下开始的时间,40分钟以后再换地方,搞个2-3次已经是晚上11点多了,真的好辛苦。而秋天呢,每天草地上全都是掉落的树叶,还有风刮来的,那每天早上都得抽空去扫,忙的时候就会想,下次再也不要大花园了。




  购买房屋的一切条件都接受了,那么下面要向银行去贷款了,就是你自己的信用记录了。一方面银行希望你来贷款,但是另一方面还得严查你的信用度。美国有一个专门的信用评分机构,负责搜集全国人口的信用记录,如果你是刚来的美国,会觉得有些匪夷所思。他们只要你的社会保险号码( social security number)和驾驶本,一输入进去,五分钟之后就会告诉你信用评级的高低,可以贷款多少,假如你曾经有一次忘了交水费,或者煤气,电费,那么你的信用度马上就会降下来。一个美国人,有没有拖欠什么费用,包括交通违法,都立即能够查得到,并且一口气可以查到你十年前的记录,这个系统是不是有点吓人?
   所以美国的社会治安,为什么那么好,犯罪率那么低,和这个全国的信用查证系统有很大的关系。用人的单位,借钱的部门,只要用social security number一查,什么情况都一目了然。所以不敢轻易做犯罪的事情,不是说在美国没有坏人,因为那是要用一生的代价。是不值得的。他会衡量跨出这一步的代价,是不是核算?









  再说说在美国购买新house
  在美国购买新房子,那个过程是很有趣的。和我们中国完全不同。这个过程象拍卖又不是拍卖,是招标又不是招标。是个既不象拍卖又不象招标的玩意儿。
 
  开发商把待建的土地设计成了很多的小块,按照它的形状,大小,位置安排了各种规格的房型,也必须要上报有关部门批准,批准以后就不能再作任何的修改。这样给想买房的人增加了很多的麻烦。因为开发商他们是分批推向市场的,比如第一批是十套房子,你会去挑选位置,看中那块土地的环境,可是开发商要建造的房型你却不喜欢,你喜欢的房型却又不在那里。你希望能够变通一下,但是不行,因为一旦批准了规划,绝对不能够再变动。
  在美国买新的房子,更有意思的是象进行一场拍卖。但是又不公开进行,采取的是暗箱操作。
  买新房就不需要经纪人了,开发商自己就是卖方经纪人。
  美国的开发商也同样有他们的楼盘样板房,你可以仔细的参观他的各种户型,也可以明确了解第一批在建的地块在哪里,如果各方面你觉得满意,就可以初步谈一下价格,但要记住,这不是最后的价格,开发商要等待,要积聚人气,等到购买的人差不多了,比如第一批十套房子有二,三十人要了,那时就会通知你,到哪一天截止,在这一天以前把你的心理价格,用书面方式密封交给他们。
  到这时我们才知道,这买房和 auction(拍卖)不太一样,不是公开竞争,是黑箱操作。比如说有人出四十万,我出了四十万二千,那么我就可以获得该套房子的购买权。所以这是暗地里竞争,买主之间价格和其他条件都互相保密,一个买主只有一次机会,如果别人比你出的条件好,卖主就选了他,那你就没戏了。除非对方到最后不要了,你也许还有一次机会,否则就只好另外再去看房了。
  我估计开发商采取这样的办法,主要也是对销售的价位,心里没有底,不知道是喊高还是喊低了,所以他在你们看房的时候,给出一个基本价格后,还想要经过市场的考验。不过对消费者确实也有点不公平,特别是行情不太了解的人。然后他们说,你也可以把价格给低啊,当然此话是对的,问题是人的竞争心理,会促使自己不自觉的把价格抬高,因为已经看中了房子,那就志在必得。
  但是这个方法的最大好处,是杜绝了开发商任意调高房价的企图。他不能象我们国内的开发商,今天12000一个平方,下个月就是13000,明年可能是15000,价格的权力全在他手中掌握。而在这里,虽然没有政府的干预,很大的决定权在广大购房者的心里,他们根据环境,学区,房型,交通,当前的通涨,周围的价格,购买人群的数量,给出一个心里价位。这是开发商无法一手遮天的根本原因。整个过程是有地方法律保护的,开发商一旦进入了销售程序,一切就按部就班的按规定办事,再也无法逆转了。所以这也是美国没有疯狂炒房的原因。当然它的二次贷款由于资金链问题,引发了次贷危机,那是另外的问题了。

  竞争得手以后,一般要交付一部分定金了。然后就可以在原来设计的图纸上,进行局部的修改,比如楼下的地毯改成地板,厨房的操作台用花岗石等。美国人对厨房特别的在意,美国人有句话:“Kitchen is the heart of a house.”(意思是厨房是家庭的心脏),他们会仔细的研究厨房的布局和设备,他们习惯把灶台安排在中央,可是咱们中国人,要炒,要炸,搞得油烟满屋,乌烟瘴气,所以必须安排在厨房的墙壁旁,这样可以安装大功率的抽油烟机,把废气排到室外。美国人也有油烟机,但是它不是排放到室外,而是在室内循环,所以与其叫油烟机,还不如说是抽热风机。对我们中国人是完全不能用的。
  另外还可以选择能源,(习惯上天然气和电力系统都经过房子的门口)就是选择厨房用天然气,还是用电力?空调也一样,用什么也可以选择。
  这样的选择不是价格因素,在美国用电和用天然气费用好象差不多的。主要是使用的习惯。不过我们中国人都会选择天然气的,那电炉炒菜太慢,温度又不高。
  对增减部分计算差价以后,就可以确定房子的最终价格,签订正式合同了。
  这是开发商开发地块的第一批房子,采用了这样的方法后,那么第二批购买的人也有了一个基本的依据。
  为了环境的协调和格局的优美,开发商把整个小区搞得错落有致,特别的是一个小区,可以做到每一套房子的外观都不一样。而其实百把套房子也只有五,六个型号,但是他就能把外观设计得独一无二。这间大门一样但是车库的位置不同,那间窗户一样么大门不一样,几乎可以做到各不相同。我以前在自己家的小区,仔细寻找了好长时间,就是在上百套房子中没有寻找到外型完全相同的一套。
  从此以后,你就可以经常去看自己房子的进度,一直到交付给你为止。
  房子还没有开始动工,房屋的地址,邮编早早的就耸在将来的大门旁了。
  新的房屋有一个约定,搬进以后的三个月,发现任何的质量问题,记录下来后有开发商全部负责修理。
  房子的花园,开发商只作一般的安排,各种花卉和树木要主人自己去考虑了。

  有趣的是,许多中国人买了房子以后,很快就会在自家后院开垦出一小块地来,种上一些瓜果蔬菜,聊与自娱,又可辅佐餐桌上的花样。我们有一个朋友搬进新家以后,便种了好多品种的蔬菜,晚上做饭炒菜前,可以先到后院巡视一番,剪一把葱,或者摘盆青菜。那亲手种出的蔬菜,吃起来肯定是特别的新鲜有味。
  我们家里的人都没有去过农村,所以对种蔬菜是一窍不通,也不会整那些事情。这是很遗憾的。只能老老实实在花园里侍弄花朵和草地了。也算是一大损失。
  不过在美国种蔬菜是绝对不允许施人工肥料的。否则那个味道肯定要遭受邻居们的抗议。他们必须去商店买经过处理的袋装牛粪等肥料,那个肥料大概已经经过发孝,特别有肥力,但是不会有味道影响邻居。

  晚饭后,我们有时到邻里小区散步。一排排房子中,要辨认哪家住着华人是很容易的事, 因为只要你走近他们的后院,那木围墙上爬了丝瓜、黄瓜、苦瓜、 …… 等等的,必定是华人所居之处。

  顺便说一下,美国的房屋是没有安装防盗门窗的,也是不需要安装的。一个原因是因为影响美观,最主要的原因是社会治安好,法律把破门而入,入室偷盗列为重罪,一般人身体健康能够工作的,即使从事最低薪资的工作,也能维持基本生活需要,这样就没有人,为了财物而冒一生背上犯罪污点的危险。所以即使有小偷,大多数的抢劫,也都发生在店铺的收款台或者银行柜台,因为那里有流动现金。没有人会在私人家里藏着大量现金的。而且法律把私有财产列为神圣不可侵犯,擅自闯入者,房子主人可以开枪。这也是很少有小偷的原因。
  在美国尽管有搬家公司,但是收费太高,因为人工费用高,一般都是请三,五个朋友帮忙,去租一辆箱式车,按大小不同每天39。99, 49。99或者59。99元,有自己驾驶。租来时油箱是满的,你只要还车时也把油箱加满就行了。最大的问题是大家平时开的是自动档,一下子开手动的特别不习惯。我尽管学的是手动,但是很久不开一上去,也是很生疏的。
  搬进新家那天,美国有一个古老的传统,做丈夫的把钥匙交给太太,然后抱起太太跨进自己的地界,放下太太,开门。这是命名太太为家庭主妇(household manager)的仪式。我把整个家交给了你。
  一般在搬进新居以后,挑一个周末,举行新房落成派对(HOUSE WARMING PARTY),会请很多的亲朋好友,我们中国人就请同事和同学为多,有时也会请隔壁的邻居来。象举行这种家庭PARTY,有一个不成文的习俗,那就是每一个参加者,自带一个拿手好菜来参加。当然也可以是炒面,包子,铰子之类的主食。因为朋友们来自祖国的四面八方,所以食品也是五花八门,再加上主人准备的东西,来参加的都是吃得高高兴兴。这也是在海外的华人,一个很重要的活动。

  和中国很大的不同,是美国有土地税,那税是按房屋的总价来计算的,买房的时候,地税管理部门就会对房屋建立了详尽的纳税档案,每个地区不一样,一般的土地税比例基本维持在1.2%左右。每3年可以调整一次,需要个人去申报。房价涨的时候不会上调土地税,有些美国人的房子是20年前买的,那时候可能只有30万刀,现在价值60万刀了,还是按原来购买的价格交税。涨的时候不补交,但是房价跌的时候个人却是可以去申请减交的。不过,真想要申请减交,也不是一件容易的时候,所以大多数人不会费这个事,除非价格暴跌。
  这是美国政府非常文明的举动。
 
  但是我听说由于金融危机,土地税要随着房子价格的上涨而调整,没有和孩子们证实,但是我觉得操作很困难,要对每套房子进行评估,怎么可能?要多少人参与?现在政府在裁减人员,不可能这样做的。

  美国居民所交的地税,按规定70%是返还到当地的教育上的,而且只能在教育上。所以哪个地区的收入的地税越高,那个地区的教育费用就越多,那么教育的硬件软件也就越好,所以居民心里不会产生不平衡,就当这个钱上私立学校了。美国好的小区的公立学校是相当不错的,我们学区的学校就是很不错的。所以家里孩子越多也就越划算。美国的好区,坏区也就是这样分的,常常新移民开始的时候没有钱,就住在不好的小区,而这个区本身没有钱,基本要靠政府,学区也就会比较差些,这也是一个循环。美国的孩子是没有择校的,也不可以。完全按照学区来上校,你住在这个区就是最多的钱也不行。当然,你可以去选择私立,但那是收费的。我以后会专门讲孩子学校的事情。

   在这次金融危机中,美国的各个城市受影响的程度,差别很大。有的房价下跌得厉害。我们居住的西雅图好象影响就小一些。我家就是在08年金融危机期间买的新house,同时在08年初卖掉的旧房子。
  在美国有一个包装箱公司,可以供应所有规格的包装箱。打个比方,如果按照公分来计算的话,象一本书那样大小开始,25-15-10(长,宽,高),你可以每条边3公分或者5 公分开始加大,一直大到2米,3米那么大的箱子,可以装彩电和3门冰箱。所以搬家以前先估计一下,需要多少大规格的纸箱,然后再要几十个小箱子放衣服之类,就可以把整个家搬进箱子了。这时候就租一个临时的公寓房子居住,同时可以租一间仓库放箱子,就可以一边卖旧房,一边等待新的house了。
  我们那套旧房子在06年或者07年上半年时,大概可以卖67--68万,但是我们在08年出售只降低了3--4万,泡末没有我们国内宣传那么厉害,因为新房子的价格也在降低呵,所以应该说没有感觉到特别的变化。主要的感觉是,原来有些房子,一挂出出售牌子,最快的不到一个星期就有买主了,现在时间比较长,也有的房型不太好的房子,建造时间比较长的,会感到有压力。我们家有个朋友,就是购买了新house以后,旧的处理不掉,这样就需要二面付按揭,(旧的房款还没有全部付清)那就头疼了。尽管可以出租,但是心里总归不踏实。然而心里不舒服归不舒服,那个朋友经济上也 没有太多的影响。有时看看报道很可怕,其实不是那回事。
   美国的房子,因为是全木结构,所以建造的速度很快,3-4个月就盖好了,再经过1-2个月的内部安装,基本上6 个月就可以交付了。而且是每家每户各自独立收房的,所以不用等待,盖好了就可以入住。另外因为相当于中国的精装修,没有那么多的事情,象我们因为把旧的冰箱,洗衣机,烘干机都随房子送人了,所以要买新的,其他象洗碗机,微波炉,油烟机,都是在房子里安装的,所以我们只要搬进来住就可以了。



 


 

 

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