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北京房价奔8万 科学吗?

2015-04-07 09:22:29评论 杂谈
今天有消息说,北京被“豪宅化”趋势将愈加明显,2013年以来,四环平均楼面价为5万元/平方米,其今年上市后均价将达到8万元/平方米。而且人家还说2015年是豪宅元年,住宅用地已经没了。救市政策一出,这就是赤裸裸的鼓吹房价还得涨!但真的是这样吗?我们的房价已经高到了什么地步,可能你无法想象。
北京房价奔8万 <wbr>科学吗? 
现在的房价高吗?这似乎是一句彻头彻尾的废话,如果房价不高,就没有更坑爹的东西了。房子早就成为了中国人的梦魇。其实衡量房价是否过高了,国际上有两个公式,一个叫做房价收入比,另一个叫做租金回报率。

用这两个指标来衡量房价,我们究竟是怎么养一个情况呢?

房价收入比,就是用房价除以收入,说白了就是看你不吃不喝几年能买得起房子,新加坡人是4年半,美国是6年多一点。而中国是多少呢?据保守估计,北京上海广州这些一线城市,怎么也得二三十年。再看另一个指标,租金回报率,就是一套房子租出去,多少年能够收回成本,一套90平米的房子为例,租金每月4000元,而价格至少200万,这么算下来,每年的收益仅仅2%上下,甚至还不如一年期定期存款,要想收回投资,至少要等上50年。

但人家说了,这些都是国际惯例,而房价是中国特色,所有人都涌向大城市,人多了买房就是刚需,结论就是,房价还得涨,房租还得涨。

难道不是吗?这几年我们一直看到了这样的现象,房价一直上涨。

高房价的的症结其实不在于需求,而在于预期。大家早已把房价当成了投资品,都觉得房价会涨,所以一路买涨,没需求的人也会变得有需求,谁不想多赚点钱呢?再加上时不时的限购,限贷,更强化了房子这种稀缺的属性,人为的造成了紧张气氛。所以房价想不涨都难。

但这个把戏到现在逐渐玩不下去了,首先是人口变化了,原来80后都在啃老买房,那是因为父辈们真的有能力,但现在50-60这代人逐渐开始退休,没钱了。想啃老也没的啃了,另外,再往上倒到爷爷辈,30-40后这代人的房子,逐渐被继承下来,大多数90后们可能一出生就有房,他们可能根本不用为了房子操心。其次是货币政策转向,在过去的10年里,货币超发了几倍,大量货币的泛滥推高了房价等投资品的价格,但新政府上台后,已经多次强调会管住印钞机,不会再玩命印钞票了。银行们也被互联网金融冲击的七零八落,住房贷款纷纷收紧,利率也一再提高。价格杠杆必然会成为压倒房价的稻草。第三就是城镇化梦醒,一直觉得后面还有广大的农民兄弟进城,有比我更傻的来接盘呢,但直到现在才发现,人家根本不愿意来了,用工越来越难,实体经济岗位已经招不上人来了,劳动力价格逐渐上升,再加上人口老龄化,户籍制度解决不了,土地流转更没日子实现,所以他们很清楚,城市不会接纳他们,干不动了,还得被迫离开,农民工也不傻,人家即使进城也是为了赚钱。赚了钱回家盖房养老,你城市的高房价,还是留着坑你们自己人吧,所以怎么看,房地产的黄金十年都已经结束了,现在就看这个恶霸到底该怎么接受人民的审判。

也许有人说,房价高是因为地价高,所以房价必须高才不会亏本,因此判断房价不会跌。首先这前半句绝对是正确的,但后面的逻辑似乎就有问题了,莫非哪条法律规定地产商就不能亏本了,地价这么高我们就不追究了,反正追究也没用。但说地价高,房价就必须高显然没有道理,那么多的中国制造业就是例子,我们生产制造的时候铜涨价、油涨价,什么都涨价,而等到我们把东西做好了往外卖的时候发现根本卖不上价,有的企业甚至就赚那点出口退税,根本就是赔本赚吆喝。所以,价格就是需求程度,现在价格还涨,主要是大家的预期被改变了,别小瞧这个预期,相当重要,如果哪天有官方宣布,说水这个东西,明年就不供应了,买不到的人就得渴死,那么后果可想而知,水的的价格估计会比房子还贵。尽管可能根本就没有供应紧张这回事。再想想为什么苹果能卖那么贵,还得抢着买,其实都是一个道理。如果真告诉你,房子过剩了,土地有的是,未来几年买可能价格更低,傻子才冲进去买房呢!大家都会盘算,我先租一年,如果明年房价掉了2%,就相当于我免费住了一年房子,何乐而不为呢?房地产商深知这一点,所以宁可用群众演员撑场子,也不能让这个预期逆转过来。

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