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街区制将致未来房价大幅下降

转载 2016-02-24 17:01:46

(作者:郭子福)近日中共中央国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,该意见主要内容为,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立窄马路、密路网的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

该规定发布之日起,就引起网上强烈的反响,但引起更大震动的还将有房地产,并将产生颠覆性的剧烈震动。

以前建房的流程基本是每个城市规划出做为商品房开发的地块,然后由开发商在该地块进行规划建房,只要不违反相关城市总体规划的规定,基本是由开发商说了算,而且整个地块成为一个私人小区,小区的全部土地价格最终将计算入房价卖给用户,据业内人士讲,现在北上广深的房价已达每平米五万,但实际上除去地价以后,真实的建房成本也就1500元,你没看错就是一千五百元左右。所以高达数万元的房价中除了房产商的暴利外就是小区内所有土地的价格了。

那么,新规定出台后将会产生什么影响呢,从规定的级别以及史无前例的地加强制性来看,该规定的推行是最严厉的,而且透露出一个重要信息,就是小区土地不再是小区业主所有,是国家城市公共所有,并且将来的房地开发的过程也出现了巨大变化,以后的开发,是首先由城市总体规划出某个地方多少平米的房屋,注意这个房屋是没有小区概念的,是纯建筑面积,然后再将该土地进行出让开发。

目前全国最贵的土地价格是在北京,2015年,北京市国土局公布的土地成交总额为1965亿,面积约694公顷,每公顷为10000平方米,如果折算成平米的话,是每平米30000元左右。但这个694公顷中真正建房的面积仅为几公顷,其他土地都是小区土地,那么折算给业主的话,实际购房价中的主要部分是小区的土地价格,而不是实际建房占用的土地价格,更不是建房本身的成本。新规定出台后,小区土地将不复存在,而除房屋本身所占土地面积外,其余都属于国家或城市所有,与业主再无关系。那么房屋价格的大幅下降将成为必然趋势。

先不考虑该规定对土地价格的影响,仍然以目前最贵的土地来计算,即每平米30000元的土地上建30层的高层,那么土地的价格在每平米中将仅占1000元,没错你没看错,目前最贵地价的北京的每平米房屋价格中的土地价格仅占一千元人民币,加上建房成本,每平米的所有成本仅为2500元,考虑到开发商的利润,即每平3000多元。而这个价格刚好与美国等发达国家的房价持平,即真正回归合理房价。

从法律上来看,将建房没有小区的概念,即除房屋之外的土地都属于公共土地,那么也不可能再将小区土地出卖给开发商从而最终转嫁给业主的,因为那么做违反了物权法。因此,北上广深未来房价跌至3000(三千)元是必然的。(郭子福律师:中国百强律师、央视主讲律师、经济师、工程师、物理学士。易信公众号:zifuguo,微信公众号:guo-zifu


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