购房权益受损 消费者如何维权（上）(2006-10-09 08:06:08)
购房权益受损消费者如何维权（上）
随着住宅商品化进程的加快，越来越多的人开始买房。由于普遍缺乏专业知识，消费者经常掉进房产经销商或开发商设置的陷阱中。诸如逾期交房、逾期办证、面积缩水、质量低劣、擅自改变规划等方面的问题，使购房人的合法权益受到损害。购房人权益受损该如何维权？日前，记者采访了有关专家。
■逾期交房开发商应支付违约金
●典型事例：范先生与某开发商签订了预期房屋买卖合同，约定开发商须于２００４年１２月３１日之前将验收合格的房屋交付使用，如不能按期交付，每延期一日开发商须以已付房款为本金，按月利率３％计付违约金。之后，范先生按约交清了全部价款。到了收房时，开发商无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，范先生拒绝收房。开发商表示，如果通知收房后不收房，一切责任由范先生承担，并表示不予交付逾期违约金。
●专家分析：北京首信律师事务所赵兴泉律师表示，开发商应当按照预售合同的约定，如期将符合合同约定的房屋交付给预购方。根据《商品房销售管理办法》规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现在开发商不能提供，已构成违约，其后果应当由开发商承担。
中国政法大学合同法学副教授段志义表示，《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，开发商应承担赔偿损失等违约责任。同时，对于逾期交房也要具体情况具体分析，购房人可以对开发商逾期交房的原因进行调查，看发展商逾期交房是否有依法可以免除违约责任的情况。因为《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的原因，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。这里有一点要注意，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
■开发商逾期办理房产证应承担赔偿责任
●典型事例：刘先生２０００年买了一套商品房，购房合同约定由开发商向房产登记部门提供办证材料，以便他在入住后３个月内办理房产证。但开发商２００５年５月才通知他办理房产证，逾期有５年之久。因购房合同未约定开发商未能按期办理房地产证所应承担的违约责任，刘先生不知如何维护自身的合法权益。
●专家分析：赵兴泉表示，根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋产权登记应由买受人负责办理。由于刘先生与开发商合同约定由开发商代为办理房产证，那么刘先生的义务只有提供身份资料，并按照开发商的通知缴纳相应税费。如刘先生未就此违约，开发商应承担赔偿责任并负责继续办理房产证。关于赔偿的数额，根据２００３年６月１日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行约定的逾期贷款利息的标准计算。如果合同约定的房屋无法办理房产证，那么开发商的行为涉嫌欺诈。消费者可以到建设部门和房管部门查询，如果开发商确实存在严重的欺诈行为，可以进行加倍索赔。
■交付房屋质量欠佳购房者有权索赔
●典型事例：李女士与某开发商签订了商品房买卖合同。合同约定，开发商自双方签订合同之日起，３个月内向李女士交付合格房屋。合同签订后，李女士交付了全部购房款并履行了自己的相关合同义务，开发商亦如期交付了房屋。但李女士在准备入住时发现，该房屋存在部分墙体开裂、天花板渗水等质量问题。李女士咨询如何保护自己的合法权益。
●专家分析：赵兴泉表示，李女士与开发商在商品房买卖合同中明确约定了交付房屋的内在质量要求，而开发商实际交付的房屋存在诸多问题。由此可见，开发商所交付的房屋并未达到合同约定的交付要求或标准。依据《合同法》规定，履行合同义务不符合约定的行为属于违约行为。对于这种违约行为，开发商应承担相应的违约责任。
李女士可以依照《商品房销售管理办法》有关规定，委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，李女士有权退房、有权要求开发商采取补救措施，如修复等，并且可要求开发商赔偿损失。
中国消费者报
万晓东
【2006-09-15】
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