加载中…
正文 字体大小:

共有产权房是潭浑水

(2014-07-15 10:35:39)
标签:

共有产权房

容积率

产权

市场

分类: 媒体.专栏

最近有关共有产权房的消息时见报端,而这个提法早已有之,去年末住建部在部署2014年工作时便透露出鼓励各地探索共有产权房的政策信号。各地政府也跃跃欲试,如四川省准备把共有产权房的管理和使用等事宜纳入新的《四川省城镇住房保障条例》中,并在全省范围内启动了更多城市的方案试点。


共有产权房通俗一点来说就是居民和政府合份购房。其运作模式,是地方政府让渡部分土地出让收益,建好的房子以较低的价格配售给符合保障条件的购房家庭。购房者和地方政府签订合同,约定各自的产权份额、保障房将来上市交易条件、交易获益分配比例等。


因为地方政府是房子产权人之一,购房者超过某个期限后要购买政府那部分产权的,须按届时市场评估价格结算。和一般的廉租房、经济适用房相比较,共有产权房被赋予两种期许,一个是降低了低收入者的购房门槛,二是减少制度寻租空间。


然而,如果说个人只购买一部分产权是降低了购房门槛的话,那公租房只租不卖,岂非更大程度降低了购房门槛?既然可以和政府合伙买房,那也完全也可以两户人一起合伙买房。买套两室房,每户一间,按照面积约定出资比例,退出者可以按照市场价格把自己的份额卖给对方。


为何市场鲜见这种模式?当然是因为交易费用的问题。原本是一个人和房产商的买卖合约,现在多了个买家,合约会更为复杂。两家住在同一套房子,公共空间的分配、使用容易产生矛盾,而且日后双方对房子的市场价格有不同评判,各种麻烦构成了不可低估的交易费用,阻止了这种合约模式的普遍采用。两户人一起购买一套100平的房子,还不如各自买套50平的小户型。


把其中一个买家换成政府,问题只会更多。那些认为相对一般公租房、经济适用房来说共有产权房能降低制度寻租空间,这更是无稽之谈。一套房子的价值评定,上下差别十几点,便构建了巨大的寻租空间。还有就是购房者日后要和政府交易手中的产权,对房子价格看法的不一致,必将带来更多的矛盾,而且因为一方是政府,这种矛盾更容易恶化。


有人认为,共有产权房当房价处于上涨趋势时大家都有收益,会相安无事,但是当经济不景房价看跌时就会有问题。这其实并不准确,因为政府一只手拿着土地,另一只手拿着房子,要维持房价不跌再容易不过了,控制土地上市数量,便可以控制房价。虽然房价维护了,但可供建房的土地就少了,这种损市场而利政府的绝非是好事一桩。


政府以帮助低收入家庭租房购房之名大规模建造廉租房、经济适用房,并不是帮助他们的好办法。我们要这样想一想,一千个家庭去排队等几十套廉租房、经济适用房,那么抽不中的其他九百户人家就要流浪街头了吗?政府会说解决了几十户人的居住问题,但实际上,其他抽不中的九百多户人家没有流浪街头,也没移民到火星。


他们可能就租住在环境没那么好的老旧一点的房子里,没有小区配套,或者是周围较为嘈杂,住得逼仄一些,但是外出工作、生活都比较便利,他们靠自己双手解决了居住问题,和市场融为一体,甚至不愿意搬去政府集中提供的廉租房那里去。那些地方虽然人均居住面积提高了,但是生活诸多不便,也容易滋生绝望感。


政府真正要做的,是给予市场更多的容忍,减少容积率的管制。八、九十年代建造的水泥楼房,不会有什么小区,密密麻麻,甚至外墙都没有装饰,不会有人认为住不了人。现在的房子,基本是按照小区模式建设,规划公共道路、绿化等。问题是,政府规定了一块地只能建造几百户房子,提高容积率,其实可以大大提高入住人数。


人们抱怨房价高,其实这里头的一部分的确可以降低下来。房子价格的构成,除了房子本身质量之外,还有相当一部分是环境的价格。环境包括公共设施配套、人均公共面积、道路、绿化、视野等因素,一块土地多建几栋楼,环境不那么好了,但是价格会降下来。不那么宽裕的人,其实是不需要那么好的小区的。政府与其挖空心思去趟什么共有产权房的浑水,还不如切切实实地给市场松一下绑。(原发接力)

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报
已投稿到:
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

       

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 不良信息反馈 电话:4006900000 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有