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青锋
河北省石家庄市桥西区人民法院近日对开发商诉石家庄的赵某斥资95余元全款,于2016年以签订《内部认购协议》购买的该开发商买受合同,因为开发商一直未取得任何手续,也未能按期交房,请求法院确认为无效合同一案作出一审裁定,驳回原告开发商诉讼请求。法院认定,开发商明显违背诚实信用原则,向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为,构成恶意诉讼。因此,石家庄市桥西区人民法院参照相关法律,最终从实体上否定了其权利请求。
看到这一判决结果,相信不少人都会想起几个月前发生在西安的类似此案的诉讼。2018年8月8日,西安当地媒体曾以《120万全款买的房
两年后遭开发商起诉
一审判决“合同无效”》的报道披露,西安市民李女士于2016年4月,支付120.4万余元通过内部认购的方式购买了西安某开发商所建小区房屋一套。不料两年后,在西安市房价飞涨的背景下,开发商以当时没有预售许可证为由,将包括李女士在内的12个业主分别起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。李女士作为先期被起诉的购买者,法院一审作出判决,确认双方签订的内部认购合同无效。
从陕西省西安和河北省石家庄这两个判例看,开发商提起诉讼,要求法院判决在未取得销售许可证的情况下,买受人和其签订的合同无效,都依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,即“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”这一司法解释。从有关报道披露的情况看,石家庄的赵先生和西安的李女士两人当初购买房子的情况几乎一模一样,时间先后没多少差别,但为什么两地法院会作出了不同的判决?
有关专家指出,法律制定的初衷及目的是为了实现社会相对公平,保障绝大多数弱势群体的利益。这两起案件中的开发商提起诉讼的目的,是为了达到低成本违约,再高额出售牟取暴利。就是说,因为房价在双方签订协议后过快上涨,让开发商感觉继续履行协议则吃了大亏,因此,就想钻法律的漏洞,通过此种诉讼,达到追逐高额利润的目的。如果单从法律的条文上看,开发商利用司法解释提起诉讼没有什么可指责的。但是,这里最关键的问题就是,该法条的诉权应由谁来行使?从法律保护弱者的初衷和目的看,这个条文行使诉权的应该是房子购买者,而不是开发商。因为出台这条司法解释的初衷是为了遏制房地产市场无证售房乱象,保护买受人的合法权益。因此,应该就该法条是法律赋予买受人保护自身利益的诉权,而不应当被出卖一方恶意利用达成社会共识。
这两个判例出现不同的结果,应该说具有法律教育意义。西安一审法院判决作出后,青锋也曾认为,西安开发商举报自己违法,到法院起诉没有预售许可证情况下签订的购房合同无效,是其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条规定依法而为,从道德上可以谴责,从法律角度不应诋毁。现在看来,这样的认识也有相当地局限性,没有真正弄清楚法律保护弱者最重要的是要真正弄清楚谁是法律条文行使诉权者。
石家庄市桥西区法院认为,有关诉讼中,原、被告对签订《内部认购协议》的事实无异议,该协议应属双方的真实意思表示。原告在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了被告巨额款项后,时隔将近两年,在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效,明显违背诚实信用原则,据此向法院提出诉讼的行为属滥用诉权。那么,这一判决结果会不会被西安同类案件二审法院说借鉴?