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业绩会直击,陈启宗开腔:恒隆非常好

(2019-07-31 06:07:35)

我持股的首份中报已经发布,恒隆的业绩不错,比我想象中好一点。至于股价,我并不十分在意,业绩才是我关心的重点。港汇恒隆在大面积关店重装的情况下只下降了4%,那明年将大幅增长,我有三个理由:1、北楼重装后,租金大幅提高,我去看过几次,20年的楼了,比很多这两年造的楼还要漂亮,恒隆主要商场在南楼,后期租金提高幅度可以参考北楼重装后的升幅;2、南楼B1层将出现大量化妆品,香奈儿、迪奥等等悉数到场;3、南楼的古驰已经营业,LV会在C位登场,我去LV问过。

昨晚中国太保也发布了业绩快报,也不错。不过,那是我猜的,保险股的业绩,我没有能力事先预估。或者说如果预估,必须是个极大的区间,预估区间太大的话,就是猜测而非真正理解。

股市很有趣:我理解的恒隆(细读财报+实地走访多个恒隆商场),股价很衰,我不太理解的中国太保(走马观花看财报+连猜带蒙),股价坚挺,我同时持有这两个股票。所以,投资是一件很有趣的事情,业绩很多时候不能代表水平。

下文来自观点地产网

观点地产网和半年前几乎如出一辙,在7月30日举行的业绩会上,恒隆地产董事长陈启宗在大部分时间里都将表现机会让给新总裁卢韦柏,包括首席财务总监何孝昌、执行董事陈文博在内高管,甚少发言。

偶有媒体提出请董事长回应问题的请求,陈启宗也是笑着吐槽“想偷下懒都唔得”,但转而又将话题抛给身边的卢韦柏:“佢咁本事,等佢来做。”

但当台下询问“恒隆业绩增长的可持续性”的问题,在卢韦柏数次重申公司发展潜力后,陈启宗终于按捺不住,要开腔回应。

自当天中午披露中期业绩以来,包括恒隆集团、恒隆地产在内,都成为资本市场热切关注的对象。

“我用些数字来加强Weber(卢韦柏)刚才说的话。”对业绩数据了然于胸的陈启宗,用了大约5分钟,详细列举恒隆旗下收租物业的租金收入增长趋势,尤其强调内地8个商场中,沈阳皇城恒隆广场、无锡恒隆广场及大连恒隆广场的收入增幅达25%-30%。

“上海以外的那6个商场,有3个是25到30个点增长,这叫不叫平稳呢?”他反问台下媒体。

“我说不是很平稳。”他稍作停顿,继续说道:“这是相当快速增长。”

“恒隆不是平稳,是非常好”

陈启宗谈到:“你说租务只是平稳发展,够不够带动公司往前?我给你一些数字。”

据观点地产新媒体了解,作为收入占比最高的业务,恒隆地产2019年上半年物业租赁的总收入增加2%至42.04亿港元,其中内地、香港大概各占一半。若以人民币计算,内地物业组合收入增加7%,而香港物业组合收入同比增加3%。

无论是在公告还是业绩会现场,恒隆强调公司物业租赁表现延续自去年下半年以来的强劲增长动力,包括摩根大通、花旗在内的机构,亦认为恒隆的租金收入符合预期。

陈启宗列举香港物业的收入情况,坦言以往几年公司这部分租金收入都是3个点的增长速度,希望未来能保持同一水平——该公司管理层此前认为,香港近期形势会对零售业带来一定影响。

简略介绍香港的物业情况后,谈到内地租赁物业,陈启宗更表现出相当的信心与自信。

对于目前最重要的上海市场,他回应称,上海恒隆广场自2017年做好优化计划以来,年租金收入、零售额增幅都在20%左右,至2019年上半年增幅分别为11%、15%。

“你唔好忘记,15%也好,11%也好,都是一个相当高的水平。”

港汇恒隆广场作为另一个启动优化计划的上海项目,上半年收入减少4%至人民币3.94亿元,但陈启宗强调,项目北座已开业并有双位数的租金收入增幅。待南座完工、项目全部开业后,他有信心同样达到双位数增长,理由是包括LV、GUCCI等奢侈品牌进驻会带来更可观收入。

上海以外,恒隆在营项目包括位于沈阳皇城、沈阳市府、济南、无锡、天津、大连共6个恒隆广场。他介绍称,其中有3个项目在上半年的租金收入及零售额,都以25%-30%左右的速度增长;另外一个项目每年稳定在10%左右的增长;剩余两个则较弱,处于单位数增长阶段。

“所以用‘平稳’这两个字形容,我不知道应该怎么理解。”陈启宗回应媒体。

 

业绩会直击,陈启宗开腔:恒隆非常好

 

“但人民币汇率也影响……”台下媒体尝试将问题补充完整,指出恒隆在内地物业组合的人民币收入增幅为7%,对冲掉人民币兑港币同比贬值6%后,以港币计这部分收入增幅仅为1%。

“那这是另一个问题了,你看一盘生意,是用当地的币值来计算。”陈启宗继续总结称,未来三年,恒隆的租金收入应该还会有“相当大的增幅”。

“所以我给你的答案,(恒隆)不是很平稳。”他又一次稍作停顿,说道:“是非常好。”

“香港和内地市场同等重要”

恒隆管理层对业绩增长的信心,主要源于内地市场发展态势及布局项目逐步进入收获期。

在业绩会上,卢韦柏对于外界所担忧的内地零售市场增长放缓持相反态度。他表示,内地推行很多旨在刺激国内消费的政策,叠加人民币贬值等因素,包括奢侈品在国内外购买的差距逐步缩小,因此综合来看,在国内做零售是具备可持续性的。

他续指,零售市场增长在二线城市尤为明显,不仅暂时看不到放缓迹象,恒隆还有机会随着新项目、优化项目的陆续开业,获得更快的发展机会。

据观点地产新媒体了解,卢韦柏在业绩介绍环节曾表示,2019年公司会“非常忙碌”。具体而言,8月23日昆明恒隆广场的商场部分将开业,9月办公楼部分开始交付;无锡项目第二栋办公楼也将交付,沈阳的酒店正式投入服务。

除此以外,上海港汇恒隆广场南座部分将于年内逐步装修完毕,管理层表示希望2020年有全新面目;而位于香港的山顶广场,管理层也希望年内其优化工作全部完成。

“之前投资的项目可以尽快投入市场,带来收入的增长。”卢韦柏的这番表态与半年前陈启宗的说法遥相呼应,当时陈启宗预计,自2020年开始,若无意外恒隆会有“一个相当大的增长”。

恒隆对内地项目的持续投资也给财务表现带来了一定变化,数据显示,截止2019年底恒隆地产净债务提升至254亿港元,而去年底净债务规模为149亿港元;净债项股权比率为17.6%,较去年底增加7.2个百分点。

对此首席财务总监何孝昌解释称,净债项增加主要由于公司资本开支接近100亿港元,其中去年拍下的杭州地块支付了60多亿,昆明、武汉在建项目则投入了30多亿:“昆明、武汉项目未来几年开业,因此资本开支导致净债项增加。”

据观点地产新媒体查询,截止2019年6月,恒隆地产发展中投资物业的总值为403.35亿港元,包括昆明、武汉及杭州项目,以及沈阳、无锡项目的余下发展期数;期末公司资本承担总额为320亿港元。

不过,卢韦柏亦数次强调内地及香港市场的战略地位。他向台下重申,香港和内地市场同等重要,公司始终会双线发展。

“不排除继续有新项目出售”

在投资物业以外,恒隆的发展物业部分收入减少,是市场关注到的另一方面。

2018年,恒隆地产物业销售收入减少至港币12.27亿港元,受出售减少住宅单位的影响,公司全年总收入减少至94.08亿港元;今年上半年,由于期内并无确认物业销售收入,恒隆地产的总收入减少至42.04亿港元。

恒隆地产披露,上半年公司出售一间位于香港蓝塘道23-39的半独立式大宅,以及位于荔湾花园持作投资物业的111个停车位。

卢韦柏在业绩会上表示,恒隆地产上半年有出售项目,如果价格合理,不排除继续会有新的出售动作。据了解,截止去年底,该公司剩余的可销售物业包括1个朗澄湾特式单位以及12个蓝塘道的大宅。

但他也表示,恒隆在香港的销售物业买卖要看实际情况,目前部分发展商推迟销售并不会影响公司的策略,公司会密切留意市场发展。

在香港的土地储备方面,恒隆上半年继续没有在招拍挂市场公开获取新项目,所依靠的渠道依然是存量物业重建。

观点地产新媒体了解,恒隆过去多年来一直着力整合香港淘大工业村业权,终于在2019年1月获批强拍,该地块位于港铁站,计划发展成住宅物业;此外,恒隆地产与恒隆集团联合在香港北角电气道进行一项重建工程,清拆后可兴建总体量10.5万平方呎的商铺及办公楼。

对于目前的这两个发展项目,卢韦柏表示,淘大工业村项目将很快开始动工,预计2022-2023年完工;北角电气道项目同样希望尽快开工,预计2022年完工。而这批项目都已经支付地价,另外尚需支付10多亿港元开发,未来都会持作销售用途。

除了上述项目,被问及接下来的投资计划时,卢韦柏表示,公司会留意并物色香港的土地,有机会继续投资。

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