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为住宅物业提前指定监护人,减少物业管理中的矛盾纠纷(黄佶)

(2013-05-20 22:32:12)
标签:

房地产

开发商

物业公司

业主委员会

维权

摘自《烹鲜琐计——黄佶文集:关于建设中国的方法的思考和设想》,全书下载网址:http://t.cn/zHAAIWp


  近年来,城市住宅业主的权益频频被侵犯,业主们为了维护自己的权益不断和开发商或物业管理公司进行斗争,甚至发生冲突。如果政府官员搅合其间,贪赃枉法,偏袒开发商或物业公司,则民事纠纷转变为官民矛盾,成为社会动荡的诱因之一。


  据笔者了解,业主利益被侵犯的根源是业主作为后到的、分散的、缺乏专业经验的个人,难以和拥有先到之利的、作为整体的、富有行业经验的开发商和物业管理公司相抗衡。


  在房地产项目开工建设之后和开始销售之前,房产最终的业主还没有出现,因此他们的权益往往被开发商和前期物业公司所侵占,例如私吞本该属于未来全部业主的车库和管理用房,将其登记为自己的产业等等。这为今后业主的维权制造了巨大的障碍。


  即使房产开始销售之后,早期入住的业主还很少,他们难以进行维权,在相当长的一段时间内,住宅区内的物业产生的经济收入例如停车费、办公用房出租费和广告费等被物业公司侵吞。由于历史久远,以后很难追回;如果物业公司发生变更,则更难追回。


  经过若干年,入住的业主多了之后,却发现要维权也很困难。首先,业主们往往连成立业主自己的组织——业主委员会——都非常困难。如果业主们因“多一事不如少一事”的“搭便车”思想不积极参加维权活动,则少数积极维权的业主将处于孤掌难鸣的尴尬境地;即便业主积极维权,由于缺乏必要的经验,一切需要从头学起,进一步增加了维权的难度。如果街道办事处和房管局等政府机构站在开发商和物业公司一边,业主维权则会更加困难,即使成立了业主委员会也难以展开工作。


  围绕房产物业产生的纠纷常常旷日持久,消耗业主中积极维权者的大量精力,政府部门为了接待他们,也付出了很多精力。电梯维修费等问题不能很好地得到解决,导致电梯等设备年久失修,发生重大伤亡事故。在一些地方甚至发生业主和开发商、物业公司之间的暴力事件。业主是民众的一部分,他们的不满实际上也是民众的不满,政府应该高度重视,设法解决其中的问题。


  要从根源上解决围绕住宅物业的矛盾纠纷,就要从根子上解决问题。


  政府可以规定:住宅项目从立项开始,开发商就应该在政府开列的白名单中,向政府申请指定一家第三方机构,例如律师事务所,作为未来业主全部权益的代理人。在房产开工建设到业主委员会成立之间的漫长时间里,这家机构作为未来业主的代理人,为业主争取和保护所有权益。在业主们决定成立业委会时,该机构可以利用自己的专业经验协助他们。在业委会成立之后,该机构向业委会转交所有权益,或继续被业主委员会聘请作为代理。该第三方机构可以收取一定的费用,可以按照转交的利益按比例分成,即:向业主们移交的利益金额越大,所得分成也越多;分成比例也可以根据转交利益确定,即:转交的利益越多,分成比例也越高,以此促使这些机构积极维护业主的权益。


  这些机构还可以作为未来业主的代表,在住宅开工建设之初,即介入建设过程,监督住宅的建筑质量。中国住宅建设存在严重的偷工减料问题,但因为建设期间业主空缺,监理公司则往往被开发商和建筑公司收买,因此这一问题无法得到解决,为重大伤亡事故埋下了隐患。一旦出事,需要政府出面抢救、治疗和善后。即便如此,政府还会被民众指责监管不力,这将进一步损害政府的公信力。可以展开进一步的研究,寻找奖惩这些代理机构在住宅建设质量监管方面的功过的原则和方法。当然,整顿监理市场,使监理公司认真负责,是更加重要的治本之策。


  在业委会成立之前的漫长时期,专业机构不仅能够填补权益所有者的空白,而且因为他们具有一定的专业经验,能够较好地监管开发商和物业公司。这一机构的作用,就像孩子的父母,在孩子孕育期间和能够独立处世之前,照看其全部权益。因此,这一机构的角色也可以理解成是房产物业的前期监护人。


  当然,这些机构也可能搞鬼,政府可以建立白名单和黑名单,被证明侵犯业主权益者,将被起诉严惩,并被记入黑名单,向全社会公布,其负责人永远不得从事这一项业务。


  物业业主前期代理人制度可以填补住宅立项和业委会成立之间的漫长空白期,维护业主利益,减少社会矛盾,有利社会安定;可以使业主们把全部精力投入自己的本职工作,而不是浪费在自己非专业的维权斗争中,这对社会发展显然是有利的。


(黄佶,2011年1月10日初稿)

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