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临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

(2011-05-10 09:51:35)
标签:

田厦翡翠明珠

御峰园

大运城邦

杂谈

分类: 大势讨论


      市场是政策最灵敏的反应器,国家长时间以来对于抑制住宅市场投资过热的诸多政策使“弃宅从商”的热潮从2009年末开始风靡至今,这股热潮在国内北京、上海、深圳等一线城市中表现得尤为明显,3月,外资企业千亿美元抢购商业地产引发商业地产交易井喷,商业地产市场呈现出一片欣欣向荣的景象。开发商纷纷转向商业地产开发、置业者大量购买商业地产是2011年地产市场的最大热点。“未来中国将迎来商业地产发展的黄金时期”招商地产总经理贺建亚断论。


       ■ 商业地产处于“新周期、新格局、新成长”阶段,名开发商扎堆商业地产开发



       商业地产热潮的到来也吻合房地产发展的阶段特征,发达国家的历史经验表明,地产开发分为三个阶段:初级阶段是住宅开发,第二阶段是商业开发,第三阶段是地产服务业。现在的中国,尤其是像深圳这样的一线城市,历经30年的地产开发,住宅开发市场已经进入成熟期,商业地产如酒店、写字楼、商铺等物业类型进入自然上升通道,而宏观政策恰好作为导火线使城市加速进入商业地产开发阶段。

       随着国家宏观调控政策的推进,国内房地产市场逐渐趋冷,万科、招商、金地、华润等国内著名房企纷纷把目光投注商业地产,大量投资资金从住宅市场溢出转而流向商业地产市场,新一轮的竞争格局逐渐形成。2009年的时候销售额过百亿的全国房地产企业只有27家,2010年实际上已经上涨到35家,而万科更是突破了千亿大关,遥遥领先。万科提出在深圳建立城市综合体项目,金地新成立商业置业公司并提出5年再造一个金地,赶超万科。国家政策的支持、市场环境的变化、龙头开发商的开发指向标无不预示商业地产投资已是大势所趋。


       ■ 热点之一:“地段+消费群体+商业特点+名牌开发商”造就片区临街“铺王”



       住宅有“楼王”,商铺也有“铺王”。 在商业地产热潮中,临街商铺是其中最受捧的商业形态之一,临街商铺具备的地段优势和庞大客流量使其成为最容易吸纳资金的商铺,因此,售价以及租金非常昂贵,造就了一个个“铺王”神话。譬如东门的地铁口临街商铺,最高竟至78万元/平方米,一般的街铺最高也要48万元/平方米,均价是19万/平方米。这个价格代表一个趋势,物以稀为贵,“铺王”的稀缺使其价值更加凸现。

       目前,不少楼盘借助地段优势以及社区型消费规模优势,在商业规划上打造少量特色临街商铺,成长型的稀缺商铺使其成为区域内同类商业地产价格的领跑者。譬如邻近大运新城的益田大运城邦,一期5000平方米45间临街商铺打造成国际湖岸情景街区,加上自身8万商业中心的规划形成龙城“商业中心”之一以及龙城规划利好不断兑现,街铺价值不明而喻。又譬如位于平湖的第一富人区御峰园,由上市港企和记黄埔打造了1.6万平方米波托菲诺意式风情商业街,位居平湖的城市枢纽位置、10分钟到达罗湖CBD的丹平路开通、极具异国风情的街铺、高端消费群体的云集使其成为所在片区的“铺王”。

    
        ■ 热点之二:“城市综合体”布局城市多个新中心,综合体商业得益“集聚效应”


    
        03年,曾有人预言:都市综合体是中国房地产未来的发展方向。当时,全国的房地产开发正是住宅市场火热的阶段,这句话并没有引起过多的关注。时隔8年,商业地产发展迎来了它的“黄金十年”,商业地产尤其是城市综合体成为了众多城市商业开发的主体。日前,深圳春交会上举办了深圳首届城市综合体高峰论坛,论坛的召开其实是一个市场的反应器,兑现了关于综合体成为中国房地产发展的主流模式的预言。城市综合体已经发展成为一种新型的地产格局,在诸如京广深泸这些一线城市,多个综合体项目迅速诞生,逐渐成为所在区域的中心坐标,重新划分城市的商业布局,使城市诞生了多个中心。

        目前,深圳在建和待建的综合体项目就高达26个(至少包含商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等其中3种物业类型),大量城市综合体的崛起,加速信息流、资金流、物流、人流的汇集,将为深圳商业地产开启新局面。譬如位于南山传统中心区的南头商业中心汇集了田厦的两个综合体项目田厦翡翠明珠和田厦国际中心,前者是地铁口综合体(已建成),后者是地铁上盖综合体(在建),两者面积合计40万平方米,相距仅100米,集合住宅、公寓、写字楼、商业、酒店多种形态为一体,成为逐渐成形的地铁1号线与10号线接驳的“桃园地铁商圈”的中心构成部分。其商业地产部分写字楼以及商铺因得益于综合体的“集聚效应”,以及位于前海一线辐射带的区域利好和南山CBD的丰富成熟配套,商业地产价格成为了所在片区的标杆。

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

住宅有“楼王”,商铺也有“铺王”

在商业地产热潮中,临街商铺是其中最受捧的商业形态之一

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

东门的地铁口临街商铺,最高竟至78万元/平方米,一般的街铺最高也要48万元/平方米,均价是19万/平方米

这个价格代表一个趋势,物以稀为贵,“铺王”的稀缺使其价值更加凸现

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

不少楼盘借助地段优势以及社区型消费规模优势,在商业规划上打造少量特色临街商铺,成长型的稀缺商铺使其成为区域内同类商业地产价格的领跑者。

邻近大运新城的益田大运城邦,一期5000平方米45间临街商铺打造成国际湖岸情景街区,加上自身8万商业中心的规划形成龙城“商业中心”之一以及龙城规划利好不断兑现,街铺价值不明而喻。

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

大运新城商业“金三角”正成长

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

位于平湖的第一富人区御峰园,由上市港企和记黄埔打造了1.6万平方米波托菲诺意式风情商业街,位居平湖的城市枢纽位置、10分钟到达罗湖CBD的丹平路开通、极具异国风情的街铺、高端消费群体的云集使其成为所在片区的“铺王”。

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

而连通“平湖——罗湖”的大动脉丹平路的开通使两地路程缩短为10分钟,两地间逐渐频繁来往的人流、物流、钱流,搅动着平湖商业CBD的崛起,丹平路铺就了一条黄金大道。

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

热点之二:“城市综合体”布局城市多个新中心,综合体商业得益“集聚效应”

日前,深圳春交会上举办了深圳首届城市综合体高峰论坛,论坛的召开其实是一个市场的反应器,兑现了关于综合体成为中国房地产发展的主流模式的预言。

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

伴随着城市地铁交通系统的发展和完善,深圳逐渐形成了“十大地铁商圈”,如下:
   【罗湖】4个:东门/老街地铁商圈、国贸地铁商圈、大剧院地铁商圈、华强路/科学馆地铁商圈
   【福田】2个:购物公园地铁商圈、车公庙地铁商圈
   【南山】3个:桃园地铁商圈、南山商业中心/登良路地铁商圈、海上世界地铁商圈
   【宝安】1个:宝中中心地铁商圈

    地铁是城市的“黄金轨道”,代表着人流、高昂的租金、物业的升值乃至城市未来的发展方向。地铁沿线物业普遍提升5%—15%,而一线城市京泸广地铁物业涨幅已高达30%,专家估算,在长期来看,地铁沿线物业升值空间为2-2.5倍。早年香港地铁开通后商业物业平均升值近50%,借助轨道节点带来的人流量,逐渐形成了鲜明的“地铁商业圈”,带来蕴含无限商机的“地铁经济”,从而带热一个区,增加物业升值空间。

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

目前,桃园站地铁商圈已经产生一种“漏斗效应”,客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射,形成独特的地铁商圈,商业的生命力源于客流的聚集,地铁的商业价值就在于能够充分将这种客流聚集并转化为有效的购买力。也因此,国内外城市的地铁商铺备受商家青睐,素有“地下钱龙”之誉,能为商家带来滚滚财源。

地铁1号线桃园站周围分布着:华润万家欢乐颂、田厦国际中心、田厦翡翠明珠、天虹商场、家乐福、南山文体中心、南山图书馆、艺术博览馆......

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

譬如位于南山传统中心区的南头商业中心汇集了田厦的两个综合体项目田厦翡翠明珠和田厦国际中心,前者是地铁口综合体(已建成),后者是地铁上盖综合体(在建),两者面积合计40万平方米,相距仅100米,集合住宅、公寓、写字楼、商业、酒店多种形态为一体,成为逐渐成形的地铁1号线与10号线接驳的“桃园地铁商圈”的中心构成部分。下图为翡翠明珠效果图:

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

下图为地铁上盖综合体田厦国际中心效果图:

临街“铺王”和城市综合体是商业地产两大热点

其商业地产部分写字楼以及商铺因得益于综合体的“集聚效应”,以及位于前海一线辐射带的区域利好和南山CBD的丰富成熟配套,商业地产价格成为了所在片区的标杆。


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