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2010投资必懂:短炒长炒商铺/写字楼最赚钱

(2010-06-26 14:33:17)
标签:

投资

商铺

写字楼

杂谈

分类: 大势讨论


                        2010投资必懂:短炒长炒商铺/写字楼最赚钱


 

    案例一:曾为销售发愁的龙华商铺被客户一抢而空

     昨天有个朋友打电话给我,说龙华新华城的商铺太火了,开发商还没有正式拿出来卖就已经被“内定”光光了,问我能不能找个开发商的朋友定几个铺位,3个铺位也行,10个铺位也行,只要能买到,随便定多几个。急忙电话新华城开发商老总,一阵寒暄后道明来意,老总本来笑嘻嘻的,一听说我要买商铺,马上严肃起来:没有,卖完了。还急着要挂机。我就感慨:

    案例二:低于市场价70万卖掉纯水岸的豪宅买了一套花园城的商铺

     很久不见卓大哥——职业投资客,哪里有钱往哪里钻,赚点就开跑,不永久保留。23号那天突然qq问候我,并告诉我一个惊人的消息:低于市场价70万卖掉纯水岸的豪宅买了一套花园城的商铺。“纯水岸的高层,177平,6楼,靓景,市场价680万,降价70万,606万卖了。680要等客,606现成的客再等着,就卖了”。“我今年转投资商铺”“商铺猛涨”!“买的花园城的商铺,共160平,租金3万多。”涨了150万了。

 

    案例三:我等了一年的写字楼没等到

 

    由于自用,我特挑剔写字楼的地段和产品,至少得满足我的一些需求,所以就制定了几个楼盘名字给三个中介公司,几乎一年过去了,中介都没个我满意的答复:有一次因为业主乱加价,主要因为根本就没有人放出来卖。可能中介还没来得及通知我,而我又隔三岔五的在外头跑,等我找到空时间,早已经被抢走。

 

    案例四:写字楼投资客一月上涨15%,这数字还偏向保守

 

    根据中原地产已公布的月度统计报告,5月深圳写字楼市场成交价格约为29462.18元/平方米,环比小幅上涨4.64%。“6月的成交统计数据还没有出来,但根据已过去的前三周的情况,估计这个月成交量也就环比上月增加10%-20%。写字楼的成交量也和整个房地产市场一样受新政影响而下滑,只是下滑得没那么厉害,而且因为仍受投资客的关注,6月就有所回升。”中原地产市场研究部总监王世界说。美联物业工商部总监姜奇夫也反映商铺和写字楼的成交量都将较上月增长,写字楼买家中的投资客比例大约增加了15%。个人认为,这个数字有点保守,要不然涨幅不会这么快。

 

    商业地产热销原因一:投资商业地产是国际趋势

 

    其实,投资商业地产是地产发展到一定趋势后的必然选择。最近“商业地产首次力压住宅,王健林登顶中国首富。”即是最佳的案例佐证。

    5月14日,财经杂志《新财富》“2010新财富500富人榜”发布,万达集团的王健林以401.1亿元的财富成为今年首富。恒大地产的许家印则以385.3亿元的财富屈居富人榜第二位。值得注意的是,这是中国有史以来的第一次有商业地产大佬坐上中国首富的位置。在此之前的各种财富排行榜中,房地产业首富层出不穷,但往往都是来自住宅业。

    发达国家的历史经验表明,地产开发分为三个阶段,初级阶段是住宅开发,第二个阶段是商业开发,第三个阶段是地产服务业。现在的中国,尤其是深圳这样的一线城市的核心城区,住宅开发已经基本成熟、甚至饱和,房地产业的发展重心将由住宅过渡到商业开发上来。万科去年公开称进驻商业地产领域,这也是商业地产步入高速发展通道的一大表现。

 

   商业地产热销原因二:深圳写字楼、商铺租金回报率历来几超过住宅

 

   如果做过调研的人就知道,深圳的写字楼租金和上海、香港根本没法比,租金回报率更不能相提并论,甚至许多写字楼物业的价格还低于住宅的价格,这在福田中心区也有同样的现象。但写字楼的价格往往是住宅的2倍-5倍,只是因为首付低,所以低回报率的住宅反而超过了写字楼的热销,这种明显的倒挂金钩随着“第三套住宅甚至停止贷款”的政策出台而慢慢在改善。最近的写字楼热销,情有可原。

    商铺,也存在同样的倒挂金钩的问题,有望因新政而改观。

    个案分析:

                  售价         租金            租金回报率

    黄埔雅苑     4万左右      60元/m2左右       

    财富大厦     4万出头      130元/m2左右       超高

 

    商业地产热销原因三:信贷宽松些,三套以上写字楼、商铺贷款比住宅容易多了

 

    资金都是逐利的,哪里能低投入高产出,哪里就有炒作风气,越炒越高,越高越炒,现在的写字楼和商铺都存在当年住宅一年被热捧的问题。

    现在的写字楼和商业相对而言就算“低投入”了,因为根据新政,贷款购买商用物业没有套数限制,还和买第二套房一样最低可首付5成。而住宅的第二套首付5成,第三套基本就无法贷款。简单地说:即便同样的投入5成,住宅的回报率2%,写字楼或者商业的回报率随便做到7%以上,你会买写字楼、商铺,还是买住宅?肯定是写字楼+商铺。

    投资,尤其要善于撬动信贷资金杠杆,低投入,高产出。

 

    田厦翡翠明珠:南山最中心唯一的都市综合体商铺、写字楼价值高出常规5倍

 

    田厦·翡翠明珠位于桃园路与南山大道交汇处西北角,总建筑面积达20.5万㎡,项目集商业、办公、酒店、居住等功能于一体,规划有住宅、商务公寓、商业、写字楼、酒店等多种物业类型。在业内,这样的物业被称之为COMPLEX,即“综合体”。田厦·翡翠明珠计容积率建面中,商务公寓(Apartment)2.9万㎡、商业(Shopping)2.2万㎡、酒店(Hotel)1.9万㎡、办公(Office)2.1万㎡。写字楼、酒店、商业、公寓各功能规模配比依次为 1.1:1:1.2:1.5,各种功能可以均衡发展。

    500米范围内有大学、小初高中名校、荔香公园、南山区政府、文体中心、图书馆、艺术博物馆、天虹商业、华润欢乐颂、双地铁口等等综合配套,是深圳最佳范围最强势占有最好的教育、交通、行政、文体、商业资源的标准的“都市中心综合体”,堪比香港中环综合体价值,其写字楼和商铺的价值很显然。

2010投资必懂:短炒长炒商铺/写字楼最赚钱
  

 

   御峰园时尚坊:平湖第一富人区的唯一临街商铺不打广告已被“瓜分”

    御峰园是龙岗平湖目前最高档的住宅区,项目位于龙岗区平湖凤凰大道与高原路交汇处,毗邻规划中的凤凰山国家矿山公园——这也是平湖最大的生态公园。御峰园建筑面积达370994㎡,建筑形态以别墅、多层、高层为主,并有风情商业街配套。其商铺价值之高,不仅仅因为毗邻平湖第一富人区,不仅仅因为丹平路开通后吸引周边城市的人前来消费,更因为:御峰园的商业是深圳罕有70年产权商铺,铺越老,越值钱;层高6米,200%可使用面积,可实现买一层,送一层;30~300平方米面积铺面面积,4.2米~8.4米的超大黄金面宽;投资门槛低、风险小,有专家称:御峰园时尚坊“一铺可养五代”。

   总之,从国际形势即当前信贷政策看,投资商铺、写字楼是最最合适的时候,无论短炒——赚点钱就跑,还是长线投资——收租回报都是最佳的选择。别错过,商铺、写字楼的价值会很快飙升。

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