加载中…
个人资料
美亨妹妹
美亨妹妹 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:198,025
  • 关注人气:7,715
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
谁看过这篇博文
加载中…
正文 字体大小:

痛批龚方雄:中国人就该住不起别墅

(2010-04-16 16:37:31)
标签:

投资

龚方雄

别墅

杂谈

分类: 大势讨论

         

                  今年投资得好好听听龚方雄的这些话
—4.11和记黄埔和特报联合主办的《知名经济学者龚方雄—论道楼市走向》高端经济论坛录


    “在经济出现拐点的时候,千万不能听企业家的,千万要听金融家。金融家永远是走在实体的前面。”龚方雄是金融家,可以听听他的,至少他用他的预言而市场用事实证明他在全球金融危机期间提到的4万亿刺激方案和股市走向都是对的,他也因此轰动大江南北,美国的议员来中国都“得请他喝咖啡坐而论道”。他现在又预言中国没泡沫、中国人就该住不起别墅、人民币今年升值3-5%、信贷政策今年还得放松、很长一段时间钱不值钱、政府不调控今年房地产也会自动调……不过,我不是对他的预言感兴趣,而是对他横贯中西、上下求索的分析和大量客观的数据感兴趣,并有很多的“结论”,但又鉴于他对媒体“抓住一句话就开跑只看数目不看森林”的行为大势炮轰,所以迟迟未敢动笔,但又觉得他的几个观点实在精彩,今日且试论一番。如果你们觉得结论太草率,那么,“过于简单的分析大家往往不要轻易的相信”就是了。


                        别中老美圈套,其实人民币就该升值

    在听到龚博士这段描述的时候,我突然想起了一个人——徐布加,以前在深圳福田地产,现在游走在海南、成都等城市。这是一个有点怪异的奇才,至少在我的面前,他不断的批判中国政府政策的落后、手法的落后、技术的落后,“没有高手”导致中国的国际被动,就差点叫出“呜呼哎哉”。2008年他还专门撰文让我发到各大博客,其批判性相当的尖锐,轰动一时,前段时间又发我一篇他的文章,他说美国人搞阴谋,故意叫我们中国人民币升值,我就知道政府不会升值!傻了!我们又中了人家的圈套!

    也就是说,“人民币会不会升,到底怎么升,不要上美国政治这套。”人民币就该升值。龚方雄,也是这么说的。

    美国经济上不去,美国人总是喜欢找替罪羊的,开始找华尔街,导致股市大跌,于是不了了之;后来找中国,说人民币不高,美国人都到中国进货、工作,削弱了就业率、影响了发展。其实即便中国商品贵了不从中国进货了,美国人还不是会到其它诸如印度等低价国进货?美国人也就是善于给自己找借口。但中国人呢,“老是有一种阴谋论的心态,一种阶级斗争的心态。凡是敌人提倡,我们就得反对”,所以就控制人民币升值,其实人民币升值比国内任何政策手段更有效的防范通胀预期;也有利于经济转型,有利于整个经济成长的动力开始由内需带动;而且人民币升值以后,也有利于消费。

    “人民币会不会升,到底怎么升,不要上美国政治这套。”龚方雄预测今年人民币升值3-5%。我个人希望人民币赶快升值。


                           中国资本市场没泡沫,地产局部性泡沫

    “中国不要说房地产不存在泡沫,中国的房地产可能有局部性房价超前,房价局部性过高,没有全面性的泡沫。中国的股市、资本市场就更不存在泡沫,这一点非常明确。” 原因很简单:

    中国过去9年上证指数涨幅不到50%而9年里巴西股市涨了7倍,俄罗斯的股市涨了6倍,印度的股市涨了5倍,也就是说,中国的经济规模翻了5倍,股市涨了不到50%,相比之下,中国根本就没有资本泡沫。再看,日本、韩国、台湾高速成长时期的时候,市场平均市盈率在几十年当中是35倍到40倍,中国现在只是18倍到20倍。中国资本市场不存在泡沫。

    但中国房地产价格是可以和金砖四国抗衡的,中国房地产9年期间涨了5到6倍,跟巴西、俄罗斯的股市增幅差不多。目前中国存在局部性的泡沫,但整体根本无泡沫。


                     中国人均耕地世界倒数第二,就该住不起别墅

    不仅中国地产不存在整体性的泡沫,而且中国的房地产价格就该很高,中国别墅就不该多开发,中国人就不该要求住别墅,换句话说,别墅本来就该昂贵点。这是我对龚方雄博士谈话的简单总结。

    因为在中国土地真的是稀缺资源。中国960万平方公里只有40%是可耕地,美国虽只有360万平方公里,但基本上都是可耕地。总的算下来,中国的人均可耕地面积在全球排名倒数第二,物以稀为贵,土地稀少,房价不能不贵。再说,中国的城市化率只有46%,未来20年中国都面临房价上涨的压力。

    龚博士举了几个例子,强调“房价高跟人均产值无关而跟供应量有关”。如世界房价最贵的城市卢森堡,“就是足球场这么大的国家”,楼价平均每平米55万人民币,而人口有40多万,人均国民生产总值4万美金;印度孟买商品房平均是5万多,高端房价动辄30、40万,而上海平均才2万多。“说明了楼价事情不是由人均收入决定的,它是由供求关系决定的。”

    换句话说,中国房价贵是因为土地供应量稀少导致,是不得已的市场行为。在人多地少的中国,就不该多开发类似别墅、高尔夫这样大量占用耕地的物业,禁墅令、禁高尔夫令早该执行。其实龚博士不知道,深圳的别墅已经“因为供不应求、占有奢侈土地资源而大涨特涨了”,2009年是深圳别墅跳跃年。且不论顶级别墅,且说城市别墅定价:深圳湾海尚、海怡湾别墅动辄10万,而2008年同片区的皇庭港湾别墅才卖5万每平方米!不过一年之差,同片区别墅一倍落差!开发商信心在哪?很简单,物以稀为贵。“只要胆子大,价格随便开”,很多胆子小的,别墅价格定的并不高,如位于观澜湖高尔夫球会旁离深圳只有20分钟车程的观湖园,临湖双拼定价只有3.2-4.2万,连深圳湾的高层都比不上,甚至比不上离深圳中心距离遥远得多的别墅比如离深圳市区有1小时车程位于龙岗中心城的“乡村别墅”清林径联排居然定价3.5-5万每平方米,几乎都是高出了观湖园的定价!现在的别墅市场,很显然,只要胆子大随便叫价。

    不知道即将推出市场的龙岗中心城城中心唯一的别墅——“公园壹号”别墅打算定价多少?


               金融危机的根源是“债”,政府将加大税收还债而放松货币政策

    龚博士强调金融危机已经过去,但是引发金融危机的“债”还没有得到根本解决,不过,现在全球都是政府欠债多,而个人的债几乎都得到控制,包括美国在内人民的储蓄都增加了。金融危机后时代,还债成为各国主语。

    所以,未来一两年之内各国政府采取的动作就是开始增加税收,减少支出,也就是说财政的紧缩可能会提前,那么货币政策就要保持宽松。我的理解,信贷政策还是会保持一定的宽松,但银行会加大对信贷资质的审核,变相收紧地产贷款水龙头。

    其实,中国很富有,债务和外汇储备都是全球领先。来看看几个国家的债务。“如果新兴市场的主权债务高于GDP60%,财政赤字超过GDP的5%,这个国家的债务负担就在危机的临界点上,而希腊是20%,财政赤字10%,现在的债务占GDP的比重是120%,今年的财政赤字占GDP的比重是15%。中国的国债,所谓的主权债占GDP比重只有22%,中国的债务水平相当低。意大利、葡萄牙的债务是100%,美国现在的债务占GDP75%,美国的财政赤字今年占GDP超过了10%,日本最严重,国债占GDP比重是250%,现在‘债’都存在各国政府手上,都非常高,除了中国,中国外汇储备24000亿。”


                         为何房价越调越高?供应量减少政策房需要增加

    从2004年开始中国政府开始采取调控政策,结果房价“越调越高”,主要原因是“调整总是针对提高房地产开发资本金、土地资本金、限制总开发商,从而导致供应量的减少,供不应求,房价自然上升。加上加快城市化的进程,刚性化迅猛成长,供应量又上不去,而政府廉租房、经济适用房不能快速到位,从而需求性抬高房价。”

    从我个人看,尤其是深圳这样的一线城市房地产发展走势会趋向于新加坡、香港模式, 也就是说商品房和廉租房等政策性用房各行其道,该市场化的市场化,该福利化的福利化。换句话说,现在有资格参与市场游戏的,以后仍有资格。相反,则难度较大。简单地说,现在能住得起别墅,以后还能住别墅换别墅。反之,基本亦然。在这样的“掘富游戏”下,现在能低成本涌进别墅市场、顶端产品市场,应该说是长期利好。


                      未来的房地产市场,“贫富差距”会越来越大。

    龚博士列举的“资本”游戏:如果你身无分文,怎么白赚钱?

    如果你是投资人,而且是身无分文的投资人,怎么做呢?到境外去借100万美金,利息基本上是零,非常少的利息。你把这100万美金转换成人民币,运到中国来不需要炒楼,也不需要炒股,就存在银行里面一年的定期存款能获得2.25%的利息。借100万把它转换为人民币套息,因为借款基本上没有成本,一年这么干,自己身无分文就能够赚2万多美金。但是人民币市场上预期一年升值3%到5%。现在去借美金转换为人民币,有息差,还有每年3%的升值,一年之后至少赚了5%。借100万美金,你可以赚5万美金,如果借1000万美金,你可以赚50万美金,这个就是叫空手套白狼,这就是所谓的热钱流入。

痛批龚方雄:中国人就该住不起别墅

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有