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未来30年新地产发展趋势:旧改+综合体+豪宅化

(2010-04-09 20:22:58)
标签:

地产

旧改

综合体

杂谈

分类: 大势讨论

 

                             未来30年新地产发展趋势:旧改+综合体+豪宅化
                         ——走访福田、南山:几大旧改项目全打造综合体

    做地产、搞投资,需了解大趋势,个人认为,深圳地产前30年重在“建城”,未来30年重在“新建城”,座座新城换旧城,堪称深圳房地产第三次革命。历史总是这样有趣的轮回;深圳地产前30年重在数量,未来30年重在质量;深圳地产前30年重在以点带面,后30年重在以面带点中点面结合比翼齐飞;深圳地产前30年重在发展自我,后30年重在发展大我;深圳前30年重在住宅与工业,后30年重在住宅与商业。简言之,旧改+综合体+豪宅化,成为一种趋势与必然。

                                  ●未来30年深圳旧改供应量上亿平方米●

    深圳在发生了几次惊心动魄的地产革命之后有了今日城市地产建设的繁荣昌盛,而最近的一次关于《深圳市城市更新办法》的政策将引发深圳未来可持续30年的地产大变革:根据深圳市政府出台并于2009年12月1日起正式实施的《深圳市城市更新办法》规定,所谓的城市更新具体包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等区域,这意味着深圳300多个类似的区域可以被纳入城市更新办法,深圳“再造城”活动全城展开!“旧改”“再造城”将成为影响深圳未来30年的大事件。

    为了充分发挥土地价值,旧改的容积率一般可以实现6.0左右,按照平均每个项目占面规模6万平方米,则300多个旧改项目未来可提供上亿平方米的旧改建面,盛况空前。目前,旧改开发已经撬动了来自新加坡的仁恒、香港的和记黄埔、深圳的金地、卓越、田厦、新天时代等国际国内企业前赴后继入市。一场旧改豪门盛宴现在才刚刚拉开序幕,精彩还在后头。


                             
 ●地产开发模式呈现城市综合体规模化趋势●

    所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。由于城市综合体带来便捷、流畅的衣食住行育等综合功能,成为时尚新选择。享誉全球的建筑中多有都市综合体,如日本六本木、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心、香港太古城等世界闻名。深圳这几年都市综合体应运诞生,知名的有万象城、卓越世纪中心。鉴于综合体功能的完善性,深圳的旧改项目不可避免将大量推行综合体。包括刚才提到的卓越世纪中心、估计6月开盘的田厦翡翠明珠、正在拆迁的石厦项目、岗厦旧改项目、大冲旧改项目。


                                
 ●新开发产品多数选择豪宅路线●

    新开发产品多数选择豪宅路线不局限于旧改,也包括现在正在开发建设的周边项目,但旧改项目的豪宅化尤其是关内产品豪宅化路线当不可避免。

    美亨早前预测,三年后,深圳关内只要是新建房,都会往豪宅路线靠齐,除了开发商作为商人对利益的天然追逐,更主要的是用地的稀缺,开发商必须懂得珍惜每一次的开发,以品质来赢得市场的尊重和高位认同。产品品质豪宅化是未来关内核心区域所有新项目以及关外多数大盘以及综合体的必然选择。从当前看,深圳关内大户型和关外别墅型项目全部豪宅化,关内小户豪宅去年几绝迹,今年有望新添田厦翡翠明珠都市综合体的精装公寓和兰溪谷的酒店公寓。


                       
●福田南山石厦项目、田厦翡翠明珠等旧改项目全走综合体路线●
                              ●——田厦声势浩荡在“南山心”“再造城”●


    旧改豪宅化、综合体化将会成为一种趋势,如果说卓越世纪中心算是旧改的综合体典范,那么,田厦翡翠明珠以及新天时代石厦旧改则是城市综合体建设的排头兵。据美亨千万调查了解,田厦将在“南山心”运作多个旧改项目,其中,翡翠明珠位于南山天虹商场旁,是一个集商业、办公、酒店、居住等功能于一体的楼盘,规划有住宅、商务公寓、商业、写字楼、酒店等物业类型,其公寓带精装修出售,户型面积30-60平米,面积小总价低,投资自住两相宜,备受客户关注;写字楼奢想前海中心国际金融中心的国际化前景,户型面积区间为74-270平米,商务、金融、证券等行业公司非常关注销售时间;另,由于地段核心,商业价值超高,多个商业巨头正在接洽中,又一个“万象城”或者“cocopark”即将诞生。据悉,30-60平方米精装公寓预计6月面市。事实上,田厦将在“南山心”运作多个旧改项目,声势浩荡地在“南山心”“再造城”。

    如果说田厦在“南山心再造城”,那么,规模据说超过50万建面的新天于石厦旧改则可谓“福田心再造城”的典型,聘请国际大师规划打造的酒店、商业、写字楼、住宅将改写周边市场无中心、缺焦点的现象。

    至于福田CBD的岗厦旧改项目,相信大家都非常关注和熟悉的了,从金地到卓越易主的传闻也为这个综合体大型旧改项目蒙上了一层神秘的面纱,至今还有十几栋钉子户动不了,建成,漫漫长路。

    南山大冲旧改项目8年3易其稿,最终尘埃落定到华润,目前大冲很多人都在撤离,有些店铺已经关门,大冲的门口贴了红红的条幅,要求村民响应拆迁,建造新城,也有部分小型暴力行为偶有发生。一年,能拆完就不错了。

    旧改,是一个最长的话题。
未来30年新地产发展趋势:旧改+综合体+豪宅化

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