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2009年初:龙城地产现状调研

(2009-01-05 18:24:34)
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美亨

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研究报告

研究

杂谈

分类: 大势讨论

 

 

前言:

一、总体特征
1. 波浪壮阔:几多欢喜几多愁
2. 产品特征:小户型逐步增加
3. 营销特征:低价加团购刺激
4. 品牌特征:排行前十位开发商近半落户龙城

二、2008年批准预售楼盘统计
1、 共批售15盘98万m2
2、 中海康城国际双批冠军


三、2008年龙城各盘销售分析
1、 20盘188万m2在售
2、 公园大地销售最为理想

四、龙城房地产出路浅析
1、 拓宽客户群
2、 需优化产品
3、 可统一作战

五、龙城在售楼盘价格分析
1、 总体特征渐行渐下
2、 个盘先行价格列表

六.龙城2009年将推盘预测


前言:
    这篇文章写得比较早,于上月中完成大部分,但一直忙着一些事情,没有完稿,所以拖到现在。在主线没大的变动的情况下,但愿以下内容多少能带给大家一些启示。

一.总体特征

1. 波浪壮阔:几多欢喜几多愁

    2008年的深圳楼市处在深度调整的漩涡中,其前后的变幻莫测、波澜壮阔多少让人有些目瞪口呆。龙城作为连续4年的深圳楼市“焦点”,让人几多欢喜几多愁。

    愁:上半年冷冷清清,推盘少成交少,下半年稍显热闹,批售多成交多;存量房近万套,新房还在不断推出,竞争之激烈压力之大难以想象;价格不断颠覆历史,多有楼盘价格持平2005;关内客户群没有得到有效拓展,后续销售缺乏客户支撑。喜:价格回落,欲买房的消费者是高兴的。

2. 产品特征:小户型逐步增加

    2008年龙岗中心城批准预售总建面达到了98万㎡,其中批售建面最多的是鸿荣源的公园大地,总批售建面为12.6万㎡。所批准预售项目建筑形态多为高层、小高层建筑,个别项目如千林山居、紫麟山、公园大地带别墅产品;容积率分布在1.5-3.5之间,最低的是紫麟山,容积率为1.4,最高的爱地花园达到了3.5。从户型来看,有更多的90㎡以下的小户型入市,而这些小户型也是最受市场热捧的。

    2001-2006年,龙城户均面积为120㎡左右的3、4房,极少2房以下的户型,从2007年开始,龙城小户型逐步增加,占销售比例也逐步增加。这是一个特别的现象,反映了市场的变化、客户的变化等特征,值得跟踪。

3. 营销特征:低价加团购的刺激

   2008年的楼市,低价推盘就是最好的营销手段,这也使得龙岗中心城的价格战愈演愈烈,片区最低价格不断被刷新。12月处开盘的万象天成项目,以5600元/平方米起价,均价仅为6500元/平方米,彻底颠覆了该片区同质楼盘的价格,再加上其地段优势以及品质上的一定优势,带来开盘热销。但也并不是低价就一定能热销,之前龙城有一盘号称回到05年,看似诱惑,但由于产品缺乏特色等原因,销售不尽如人意。

   还有项目大打地铁物业概念,依靠各种宣传途径来突出地铁物业的价值,也获得不错的销售业绩,如风临域三期;依山郡的团购为其带来利好。龙城营销手法目前都比较单一,开发商积极性普遍不高。最值得说道的是公园大地,全年打了一场很漂亮的战,从年中开始基本保持冠军销售之势,其营销手法和心理战术,值得开发商学习和借鉴。

4. 品牌特征:排行前十位开发商近半落户龙城

    天健、城建、万科、中海、招商、鸿荣源、绿景、星河……等新老品牌开发商群聚龙城,细数,深圳排行前十位的开发商近半落户龙城,有意思。

    从2005年开始,随着品牌开发商的进驻,龙城房地产品质开始逐步提升,并带动当地土著开发商的进步,同时,也“排挤了”当地开发商的地位。龙城早期有名的宇宏、岗宏、尚模等土著开发商基本呈现偃旗息鼓至少退居二三线之态。

    “凤占鸠巢”,鸠不得不让。

二.2008年龙城批准预售楼盘统计


1、    共批售15盘98万m2
    2008年龙城批准预售楼盘共15个,批准预售总建面为98万㎡,总套数为8974套,户均面积109.352㎡,远低于2001-2006户均批售面积120㎡的标准。上半年批准预售项目少,只有7个,只全年批售项目个数27%;上半年批准预售建面为26.5万㎡,仅占全年批售总建面27%;下半年批准预售总套数则达到了6228,占总批准预售套数的69%。
 

2、    中海康城国际双批冠军
    特色处:中海康城国际不论建面还是套数均是2008年龙城批售冠军,项目总建面160128.4㎡,总套数为1944套;鸿荣源开发的公园大地项目批售总建面以12.6万㎡排名第二,而在批售总套数方面,招商地产依山郡以1098套排名第二。

2009年初:龙城地产现状调研

三.2008年龙城各盘销售分析


1、共20盘188万m2在售

2008年,龙城共20个楼盘在售,总建面为188万㎡,总套数为16018套。其中天安数码为写字楼项目,其他为住宅或商住项目,无酒店、纯商业项目。多数在售楼盘为2007下半年推出的楼盘和2008年新批售的楼盘。

2、公园大地销售最为理想

20盘已售建面92万㎡,占总建面的51.55%;已售套数为8186套,占总套数的51.11%。2008年批售项目中,鸿基花园三期销售率最高,鸿荣源的公园大地排名第二。但从销售总套数来看,公园大地则以1431套成为当之无愧的龙岗销售冠军,鸿基花园以1099套排名第二,第三名是招商依山郡。

3、7000多套存量房待售

2008年在售盘(包括2007、2008年批售的楼盘)整体销售率51%,未售套数7832套,与2008年总批准预售套数8974套相差一百多套,也就是说,存量在递增中,如果市场未得好转,2009年龙城存量房将超过1万套,给市场巨大的压力。

2009年初:龙城地产现状调研

 

四、龙城房地产出路浅析

    这个话题很大,属于老生常谈,但确实值得龙城开发商梳理。

1、 拓宽客户群
    挖掘客户方面,必须拓展客户群。龙城离“深圳人”渐行渐近的唯一特别利好因素是地铁,确实也有关内客户冲着地铁的未来便捷而购买龙城房。虽然地铁的价值已经被多次挖掘,但随着工期的延展,适当媒体引导,当有更多的关内客,以及坪山、平湖客甚至东莞客户着意购买;还有一类客户值得挖掘——龙城规划密度低,城市环境好,闲散而舒适,适合退休、养老,公园大地已经涌现一批类似的购房客户;

2、 需优化产品
    产品方面,当更重视建筑、园林等品质的打造,整体提升龙城地产的质感与形象。户型方面小三房比较容易畅销,如果能赠送更多的面积,当更具杀伤力;鼓励打造大型品质商业和娱乐业,完善龙城人民的生活、精神需求。目前龙城小商铺多数几乎无处可盈利。龙城的商业空置率估计位居全市之首;

3、 可统一作战
    营销方面,20多个开发商、开发项目可以各自为政,但不宜混战纯粹打价格战,开一场“盟主大会”探讨一下龙城发展思路,甚至“要求政府”为了应届大运会到来而将水官高速免费(如大梅沙东海岸收费站)等也未为不可。当然,小区配业主专车也是很好的解决思路,可以几个小区联合出业主专车。据调查,早上从龙城赶到深圳关内上班的人不在少数!每天早上公交车位置非常的紧张,大为打消购房者积极性。


五、龙城在售楼盘价格分析

1、总体特征:渐行渐下

    逐步下调,价格战公开打响。从4月君悦龙庭开始,龙城的房价逐步呈现“无法抵抗”的下跌趋势;4月同期销售公园大地“天陇郡”小户型破9000,一举打破龙城价格幻想;6月中海大盘康城国际4980元/m2起的价格公告撼动全深圳,8月水蓝湾“价格回到2005年”的广告大示天下尽显龙城沧桑,11月万象天成5600元/m2起的价格公告震撼“谷底价”……一波接一波的价格调整,让市场随之阵阵心跳。个别项目的特价单位已经低于成本价,如果别墅项目如紫麟山、清林径都大幅度调整价格,那么,龙城似乎即将映衬这句话“再低就没有可能了”。

2、个盘价格列表

中央悦城:三期在售单位125m2-206m2复式,均价7000元/m2;
中海康城国际:起价6800元/m2,精装房7000元/m2;
风临国际东座:起价6700元/m2,均价7200元/m2,在售单位77-130m2;
城市花园2期(城市锋尚):起价6000元/m2,均价7300元/m2;
瑞华园:均价7500元/m2;
君悦龙庭二期:9000元/m2左右;
东方明珠城:特价房均价7000元/m2,非特价房接近9000元/m2;
公园大地:37栋110m2三房,8800-9000元/m2;43栋均价9300元/m2;靠山上东区楼王面积170-180m2,均价12000元/平左右,楼层低者有近1万/m2的户型;
龙城国际二期:硬抗价格,整体均价11000元/m2;
天集雅苑:5400-5800元/平方米,40-80万/套,一口价单位2B栋4-12层5400元/平方米。二、三、四房。
水蓝湾:6200-7000元/平方米,30-100万/套。无特价优惠。
清林径:在售高层,起价6000元/m2,均价7000元/m2,别墅有待推出。
徽王府(爱地花园):最低5000多元/平方米,均价6200元/平方米,40-90万/套,2-4房,无特价优惠。
紫麟山:总价400-3000万/套,别墅面积226m2-307m2-336m2,最低单价低于2万/m2。即将推出新一期产品。
万象天成:均价6500元/m2,小3房销售最理想,2房70m2最低40万/套,4房可达100万/套。
现代城:少量特价房7500元/m2左右,商铺6000-8000元/m2。


六、龙城2009年将推出楼盘预测

    预计龙城2009年将要入市的主要项目有嘉旺项目、康城国际系列、华业?玫瑰园、绿景城市立方、城建东方沁园系列、清林径后期系列、紫麟系列、万象天成系列、公园大地系列。龙城以推盘量之众、开发商之多,将继续成为深圳楼市的“重点灾区”。

    万科九州、星河爱联等大型项目,估计将无条件往后拖延。奥林华府二期等项目入市尚有待评估。
预计2009年的龙城将呈现如下特征:高端产品低端卖、小户横行价格优、买房如集市可讨价、愈加强调品质、攀亲地铁/大运会共享关内客。


    特别鸣谢:sherrwin统计。以上数据来源深圳市国土局网上备案数据。

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