引言

在“5.12”大地震之前，我国就处于宏观经济调控周期，在货币政策趋紧、通货膨胀压力增大的形势下，房地产市场进入调整期。而这次的大地震，给人民的生命、财产带来巨大的损失，国家财政政策肯定会大力支持灾区生产生活和灾后重建工作。这就会有大量的资金和物资投入灾区，房地产固定资产投资也会随之增加，这必定会在未来较长一段时间内，影响不属于重灾区的成都及周边卫星城市众多产业的资金支持力度和使用状况，这集中就包括房地产产业。

在此背景下，地震到底会对成都房地产市场会产生怎样的影响？

一、地震对购房者心理和价值观的影响

人们想买房，任何时候都想！

这次大地震，对全体中国人的心灵都是一次强烈的震撼。然而，生活还要继续，买不买房也是消费者始终回避不了的一个问题。作为地上的附属物，建筑总是地震中第一个被摧毁的对象，看到那些倒塌的、裂缝的，甚者夺取生命的房子，毋庸置疑购房者的心理会产生各种各样的想法。如果归纳地震对购房者的心理有影响，那么无非是两个方面：1、还要不要买？2、买什么样的房？

第2个很好回答，也很好理解。承平日久，或许大家以前对地震这种随时可能发生，基本无法预测的强烈自然灾害已经基本淡忘的话，那么这次特大地震等于给大家敲响了警钟，也相应增加了知识储备。如果准备买房的话，对房屋的结构、材料使用、抗震性能都会比以往任何时候都更加重视。这对于直接担有责任的房地产开发企业来说，无疑是一个巨大的考验。

第1个问题比较微妙，要不要买？这是一个问题。这次地震，看到德阳、绵阳、成都大量住宅楼上的裂缝，每天看到关于堰塞湖的报道，就算成都不会再受到影响，人们的恐慌、担心始终还在。害怕一生所有的财富、固定资产随时可能化为泡影。现实让人恐惧，前景让人心虚。现在人们心里只有一个简单的愿望，就是要买一套不会震垮的房子！渐渐，“房屋目前质量如何、建筑的安全度怎么样、我买的超高层建筑能不能防震、交房会不会受到影响、有没有针对性的购房优惠、以后会不会增加和抗震度相关的证书”，成为大家平时议论话题。这对于现今敏感善变的购房者来说，新的选房标准将会凸现！

1、区域市场将发生改变——西、北需求结构开始向东、南过渡

按照成都市发展规划，成都将建设东部、南部、西部、北部“四大新城”。其中，西部新城定位为“健康休闲城”，以高新区西区为核心，包括郫县和温江；北部新城定位为“成都国际商贸城”，配套发展物流、会展、酒店等相关产业，包括金牛区和新都区。而这次地震西、北部遭受到的影响比较大，两“新城”又距离龙门山地震带较近，已经不宜向这两个方向过度延伸发展，两“新城”的功能定位和发展规模，政府将会重新审视。而消费者，因为地震带来的阴影和城市发展的变化，需求也会重新定位，开始倾向于购买双流、华阳、龙泉等距离震中较远、受地震影响较小城东、城南版块。由于区域间的替代作用明显，从上周的成交量和成交面积就可以看出，东、南两大版块共销售了1070套，成交面积75272.17m，是西、北版块总和的2倍，同比以往的数据增幅更是很大。

2、市场格局将产生调整——低密度、中低楼层和框架结构需求提升

从2006年开始，成都提出了“高密发展”的理念和模式。但随着地震的发生，市场对高层物业的需求将受到明显抑制。就住房的安全性而言，购房者从产品选择方面将倾向于购买框架结构、低密度、中低楼层的住宅。然而受成都住房供给情况和购买能力的双重限制，高层住宅仍然是大多数中低收入者无可奈何的选择，只不过在选房时，会选择低楼层单位。因为从心理层面来讲，地震对高楼层居民造成的恐慌远大于低楼层的居民；从建筑层面来讲，框架和框剪结构的高层建筑要优于砖混结构的多层建筑。只是未来几年内，开发商将面临如何消解消费者对高层住宅的恐惧心理，这会是成都房地产营销的一项重大课题。

另外，有类户型正在受到购房者的青睐――――带地下室的平层中小户型。我们先从成交面积来看，同比以往的数据，上周明显缩水了13.7％；其次户型自身结构强度决定，它们没有采用大跨度、大开间、大悬挑、跃层、复式、错层等对抗震不利的设计，这类户型的安全性、可靠性和舒适性价值正在被消费者重新认识。

3、品牌需求将发生转移——建筑商品牌和物管品牌成为关注的首位

现在的购房者在选择房屋时，首先考虑的主要因素是建筑质量和安全性，而建筑施工单位的质量直接关系到房屋的建筑质量，只有知名建筑商所建设的房屋才会让消费者有信心购买。其次，人们也开始关注优质服务的专业物管，这段时间，媒体和口碑的宣传效应，让人民了解到成都一些知名开发商和物管公司开发管理的物业都在本小区组织了抗灾小组，对居住在本小区的业主房屋及家庭成员进行了安全检查和食宿帮助，对有特殊困难的业主进行了特殊安排和照顾，这些在地震中对业主无微不至关怀的举动，赢得了人民的尊敬，赢得了业主对知名品牌的认可，更赢得了购房者的心。

4、购房需求将发生改变——喜新厌旧，期房将更加走俏

由于现房距离交房日期时间短，可以快速入住，此类产品一直被购房者看好。但因其开发成本和时间周期的问题，开发商不是很愿意采用这种模式，而大批的消费者也因为这些缘由望而却步。这次震后，使原本对现房很在意的购房者，也会因为其结构设计仍是依据旧法规之要求，且购房者本身并无专业能力鉴定其施工是否符合安全标准，故在选择上会较为保留。在考虑新的建筑物时就会强调结构设计与施工质量，且本身能全程参与监工工作，较无安全之疑虑下，消费者的选择可能会由现房转向期房，也就是有所谓的喜新厌旧的效果。

5、消费心态将产生变化——要么即买即住，要么继续观望

遭遇此次地震之后，不管是省内还是省外的购房者，其信心都将遭受不同程度的打击。

省外购房者对地震的影响最为敏感，对成都的房产市场产生抵触情绪，进入市场会更加谨慎；省内购房者也会因担心房屋质量不好、预期房价会下跌等原因，加入观望的整列。他们宁愿花费较长的时间等待、搜寻，等到合适的时机再投资，以获得较高的质量保障与优惠价差。有些甚至有了“买房不如租房”的观念。

但人民的刚性需求不会因为任何原因改变过，无论是处于观望状态潜在的，还是处在重灾区还有余力的，还是居住建筑年代久远、存在安全隐患住房内的购房者，都会将更多地目光投向地震后抗震能力不错的成都市场。这些首次置业需求、改善型需求和震后换房的刚性需求将为成都及周边楼市购买力带来支撑，成为今后一段时间市场需求的主导力量。

6、投资群体将改变定位——或换房，或退市

房屋一直都将投资者作为保值增值对抗通货膨胀的工具。这次地震后，大量住宅楼上的出现裂缝，稍微手上握着几套房的都会产生隐忧，怕失去所有的一切。在他们看来，房屋层数越低，高度越低，它的地震损害程度和破坏率也越小，所以对多层或低层建筑更容易接受，这里面投资者的心理购买偏好因素较多。但更为担心的是，地震这种自然灾害，对于保险是免责的；对于银行来说，房子倒了，人还在，帐还要还。本以为房屋抵押了，还不上钱，银行就收房子，现在房子塌了，银行就应该收拾收拾破砖烂瓦走就完了，可惜，银行并没忘记“父债子还”的道理。而且，人死了，帐号没人找，银行也不会把这钱想办法还给继承人的。想想这么多风险，更会加重投资者的紧张情绪，进而影响他们的投资决策和行为，迫使他们或换房、或退市。原因很简单，从地震中悟到一个道理——手上必须有现金，“把钱拿到手上最踏实”。

其实，成都各个楼层和建筑形态在地震设防上是一样的，都是抗7度烈度，不过要打破投资者对高层建筑抗震能力的误解，还需要一段时间对地震科学知识进行普及啊！

二、地震对房地产市场开发商的影响

对开发商而言，地震对成都房地产市场的负面影响是显而易见的，尽管对主城区房地产市场造成的直接损失较小，但严重影响了购房者的信心和购买偏好。这就直接导致销售量面临萎缩，影响销售资金回笼，现在银行又暂停房地产开发贷款，使得开发商融资更加困难；加上地震促使建筑材料PPI指数的上涨和成都及周边地区住房防震设计标准的提高，加大了房屋建筑成本。因此，开发商将面临很大的成本压力，资金链将受到严峻的考验，个别的可能在后期难以恢复元气。但，任何问题都是把双刃剑，地震在给成都房地产业带来消极影响的同时也伴随着发展契机。

这次地震从需求的源头抑制了房地产行业的非理性发展，挤压行业内过多的投资、投机行为，对行业的健康发展未尝不是一件好事；而且住宅市场是房地产市场的主导力量，毕竟影响消费者的更多在于心理层面。在恐慌平复、灾情过后，市场将逐步回归良性发展的轨道，那些高品质、高安全性的产品会成为市场关注的焦点。由于需求的推动，其价值会被重新发掘，出现“品质溢价”，成为市场追捧的对象，这必将会给产品价格带来上涨的趋势。所以，在这个特殊时期，打造开发商品牌美誉度将成为企业生存和发展非常重要的环节。

特别需要注意的是，此次地震给人们留下的心理阴影是持久的，需要时间来消除。在震后较长一段时间内，抗震救灾是政府和社会的首要任务。因此，房地产企业一方面应在进行品牌宣传与建设时，更多地注重公益性公关宣传活动，树立企业的社会公众形象，另一方面利用其已有的品质产品作为鲜活的例证，为产品销售提供有力的保障。

1、品牌承建与安全质量

以往房地产市场信息相当缺乏，且买卖双方信息极不对称，造成市场缺乏区分建筑物质量优劣的机制，价格往往成为购屋者决定购买与否的关键，隐藏于建筑物内部的质量风险未能成为重要的房屋购买因素。此次地震灾后，消费者将会更重视建筑商的建设质量，不再以价格高低做为购买重点。因此，建筑质量越好，越能表现出良好的抗震性和可靠性，购房者心理就有保障，其产品将会倍受市场追捧，企业的知名度和客户的信赖度自然就会提高。品牌美誉度提高了，对企业来说无疑就是一种竞争力。

2、楼盘配套与逃生设施

过去安全时期，购房者都不大注意楼盘配套与紧急逃生通道、逃生方法，除了迎接访客、呼叫物管、停电和工程检修，一般很少有人用到这些设施、设备。通过这次地震后，消费者在购房时会更加注重呼救、逃生设施，而安全防护设施的实用性、逃生通道的便捷性也会更加关注。

对于已经落地且无法重新定位的高层住宅，面对楼层多、户数多、楼梯比较窄小的缺点，开发商需要趋利避害、扬长避短，在考虑楼梯的加宽、质量、采光，多增加安全通道或修建安全避难室的同时，也可把室外的小区停车位修成可以紧急避难的绿化开阔地带；另外，多增加安全预警装置、紧急呼救对讲装置、安全头盔等等，这在销售中都符合消费者的购买偏好，可以消除其对高层住宅的恐惧心理。而对于正处于规划中的项目，开发商应该依据目前新的市场形势，发挥管理的柔性价值，及时对产品和需求重新做出审视和定位，主动出击，顺应市场形势的变化。一方面，依据潜在购房群体购买心理的变化和现有产品存在的不足之处，把握新产品的核心竞争力之所在。另一方面，积极推动产品的更新换代，在产品品质、安全性、抗震能力和成本控制方面做出新的探索，并用积极的宣传策略去迎合和吸引消费者，引领市场发展的趋势。

3、考虑高低层定价原则

从产品形态来看，高楼层电梯公寓因为自身高度及结构原因以及钟摆现象，在地震中震感明显强于低楼层。虽然视野相对较好，但在自然灾害面前人们的心理明显缺乏安全感。而低楼层虽然在视野方面不及高楼层，但在自然灾害来临时能在短时间内逃离，且地震震感远低于高楼层。随着地震使购房者对高层和超高层产品恐惧心理的深入，原有高层加价的定价模式肯定会受到影响，由于需求的推动，低楼层价格会出现上涨的趋势，必然将向高价转型，并持续很长一段时间。

尾声

中国经济快速稳步发展的趋势下，四川一直是我国西部大开发一个重要的节点，成都在西部大开发中也扮演着重要的角色。装备制造、电子信息、石油化工等支柱产业和逐渐形成的工业集群，无疑让成都扮演上海在长三角的地位。虽然这次地震对四川区域资产市场造成了短期的负面冲击，人们的心理受到不少的变化，也影响了成都房地产业的发展格局，但房地产的发展更多取决于中国宏观经济调控政策。如何恢复成都房地产市场将取决于市场信心的建立速度和货币政策的金融支持力度。如果政府出台类似其他国家地震险的政策条例来保障业主权益，则地震所引发的各类换房刚性需求将得到快速释放，整个市场将重拾迅速上升趋势。

因此，在这个特殊时期，成都二级市场在未来是否能稳定，需要通过政府、媒体、开发商以及相关服务行业的共同协作，尽早缩短因地震而产生的恢复期，引导市场更科学、成熟的发展，恢复投资者的信心；并共同维护良好的城市形象，重塑“天府成都、宜居成都”的新形象，让“依然美丽”的成都在人们的心目中变得“更加美丽”。  

最后，引用中国的一句老话――哪里有微笑，哪里就有希望!