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[转载]黄奇帆怎样看未来10年房地产市场和房价走势?

(2019-12-31 20:02:53)
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黄奇帆怎样看未来10年房地产市场和房价走势?

 

综合媒体报道,著名经济学家、重庆市原市长黄奇帆、中国国际经济交流中心副理事长,1226日在“2020中国经济形势解析高层报告会”上,黄奇帆在演讲中深度剖析了我国房地产业的过去与现状,指出了未来的六大趋势。

[转载]黄奇帆怎样看未来10年房地产市场和房价走势?

黄奇帆指出,未来中国房地产建设规模将逐渐缩小。2018年,我国房地产建设规模达17亿平方米,大体上已经是中国房产规模的天花板。预计到2030年,将逐渐减少至10亿平方米左右,形成新的平衡。随着房地产建设规模的缩小,房地产开发商数量也会大幅下降。乐观预计,到2030年,现在的9万多家房地产企业中,可能剩下3万家;悲观预期,可能仅留存1万家左右。

为什么房地产建设规模将逐渐缩小?这是因为过去支撑中国房地产高速扩张的原因大部分消失。首先,中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米,刚需基本得到满足;其次,中国人口城市化率已经达到60%,未来十年,农民进城的数量将大大下降;第三,旧城改造逐渐趋于完善,大规模动迁的情况可能会大幅减少。

那么房地产建设规模缩小将是一个逐渐显现的趋势。黄奇帆说,当年势如破竹的上涨,减的时候不会势如破竹往下减,而是逐渐的往下减,十一二年减掉40%。未来房地产市场将不再以城市扩大、改善刚性缺口造房子为主,而将变成房屋的寿命折旧形成增量与存量之间的调整。

黄奇帆称,中国房地产企业有9万多个,前10家,造了整个中国房子的30%;前100家,造了开发量的70%,前1000家基本上造了90%。这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几,绝大部分是空壳公司,完全可以关掉。

那么,房地产建设规模逐渐缩小,房价会不会出现大起大落?黄奇帆指出,如果没有特殊外力作用,房价不会大起大落。总体来说,中国经济具有稳定性,大幅度的房价下跌是不会的。但要想房价大幅度上升,只是一种梦想。总体平衡,局部的有涨有跌,这是个基本的描绘。

关于房地产的销售模式。过去的100%99%造好了就卖的模式,今后会发生转换。如果一个地方有100的房子,可能20%的房子是政府的保障房,保障房是租赁的。市场上房产商造的房子,差不多三分之一也会是租赁房,长期持有租赁运作。这个租赁费用会是商品房价格的租赁房,而不是政府保障房、公租房的租赁费。然后再剩下50%左右还是维持原来的商品销售,这是一个概念。那么这个社会上的老百姓最后有50%左右是住在租赁房,50%左右里面的20%多一点是商品化的租赁房,政府至少应该建20%的保障性租赁房、10%的产权型保障房。

黄奇帆表示,要真正做到“房住不炒”,政府不必限购限贷,只需要在市场规则上做到以下几点:严格执行买土地、批租土地使用自有资金;土地价格拍卖不能超过当期房价的三分之一,政府永远不要做房价推高的动力;政府应对土地供应和房产建设总量做出理性判断;管制住房产商销售行为,杜绝首付贷。老百姓买房,首套房20%或者30%的首付款,70%-80%的按揭贷款,这是合理的。第二套房50%首付,50%按揭贷款。如果到了第三套以上的房子,纯属在炒作,100%首付,零按揭,不用限购。

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