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汉口买房,可以主城,何必郊区?

(2020-10-20 00:20:15)
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楼市

武汉

房产

最近,看朋友寄给我的一本书《中国城市大洗牌》。

书中提出一个观点,城市的洗牌,有自上而下的行政力量,也有民间的自由选择。

其中后者的力量越来越强。人流、钱流、物流,不再是被一只手操控,而是由每个个体的自由选择。

10年前,没人能预料北京会停止膨胀;5年前,没有相信房地产会告别黄金时代;1年前,没人相信深圳会限制外地人买房。

历史就是这样,充满了戏剧性。人在重新流动,钱在寻找新路,物在移动重构。

对一座城市而言,谁的产业更“新”,人口更多,谁更有未来。

这套逻辑,如果放在武汉,将武汉原来的三镇,看作三个城市,外加光谷、车都、临空港、长江新区等4个新城市。

现在买房,就是在挑选10年后的区域。7选1,谁是一线区域,谁是二线区域。

当武汉人口冲刺2000万人时,哪里将是最有潜力的区域?


01

100多年前,张之洞在汉阳大办工厂,而在汉口画了一个圈。

这个圈的外部边缘,是我们熟知的张公堤。这个圈内,就是现在的汉口三环内。

三镇之中,汉口最年轻,只有500多年历史。

500多年前,汉口就是一片沙洲。也就是说,在当时,汉口也是一座新城。

30年前,汉口就是汉正街、六渡桥、江汉路、中山公园、三阳路。其他都是汉口人眼中的乡里。

20年前,西北湖、新华路,有了汉口的繁华。汉口火车站、长江二桥旁,还是乡里。

10年前,唐家墩、王家墩、硚口、后湖、百步亭,都能说自己是汉口。天地,从汉口的边边上,成为汉口的中心。

也是在10年前,汉口三环线通车。汉口的三环线,从未越过张公堤,两者一直平行而存在。

所以,当今的汉口格局,在100多年前就已定好。

在汉口三环内,每隔10年,区域的格局发生一次洗牌,并且现在的间隔周期,可能在5年左右。

打开武汉的地图,发现三环内,才是武汉的城市核心。但与汉阳三环内、武昌三环内相比,汉口三环内,更有想象空间。汉口二环与三环之间,地图上的直线距离约2.4公里,武昌的二三环之间,直线距离约3.5公里,最远7公里。

也就是说,汉口的二三环之间太密集。现在的汉口三环,相当于2.5环。




02

20年前,万科首进武汉的第一个项目,就选中金银湖板块,开发万科四季花城。

这里是汉口高端人群外溢的第一站,当时一批万科粉丝,追随而去,住上退台式洋房,还带装修。

后来,是顺应潮流变化,也是跟随城市发展,万科在这里“扎根”一般连开三城,万科西半岛、万科高尔夫城市花园。

在三环线开通前一年,万科沿着城市脉络,在民航新村斜对面,开发规模30万方的万科城,还打造万科在武汉首个五星级酒店。

也是从那时起,万科以城市更新,回归汉口中心,在唐家墩、鲩子湖多地块打造了汉口传奇、金域时代、翡翠国际等项目。后来,万科在二七滨江、硚口太平洋等地开发多个高端楼盘。

如今,万科又回到汉口三环内的园博板块。

当大后湖、常青等板块饱和时,汉口主城的新战场,自然就在园博板块。

这是汉口三环内的一次历史选择。


03

追溯汉口百年的发展轨迹,汉口的发展与很多条大道有关。

沿江大道(沿河大道)-中山大道-解放大道-建设大道-发展大道(汉口二环线)-汉口三环线。这些大道就像汉口的年轮。每条大道,都代表一个时代,比如“解放”、“建设”、“发展”。

在这些大道上,还有很多有名的商场或商圈:汉正街-江汉路(中心百货)-武广、国广-新世界国贸、花园道-菱角湖万达-宜家。

很多年来,我们的城市化率不断提高,并且同步发展“多中心“格局,也就是说,我们的发展主轴不断向四周辐射:

以汉口为例,随着交通干道的通车,商场的开业,商圈的形成,汉口的发展脉络,大致是这样的:

1906年,汉口中山大道通车后,从汉口江滩,发展到江汉路;1949年,汉口解放大道建成后,汉口中心转移到武广、中山公园。

1988年汉口建设大道通车,与后来的武汉“华尔街”,成就了西北湖;武汉CBD的10年建设,写字楼林立,这里成为CBD板块,城市的年轮由此延伸。

这个年轮背后,有一个隐藏的发展轴线。这条轴线,从一环一直向三环延伸。如今的汉口三环内,唯一有想象的地方,就在园博板块。

沿着这条发展轴,我们能找到汉口主城房价的底层逻辑。

在严格的限价政策下,目前一环、二环、三环的真实房价是4w-2.5w-1.6w。相比5年以前,甚至10年以前的房价情况看,每一轮楼市周期我们的房价都会“翻倍”。依照这样的房价模型推测,汉口在未来几年内,仍会上演固定动作。

汉口内环房价的上涨动力非常强劲。未来,汉口内环的房价效应,将传导到二环内,最终传到三环内。

如今的园博板块,也是留给那些想留在汉口主城人的机会。

在汉口三环内,与后湖新盘房价破2w相比,园博板块的均价1.66w;汉口三环外,东西湖临空港新房房价破1.5w。最近东西湖几宗地,楼面地价破1w。


04

在武汉,既然可以主城,何必郊区?这是很多买房人的真实想法。

如果汉口三环内外,房价单价相差两三千,很多人都会踮踮脚、咬咬牙,买在汉口三环内。

想在汉口主城,住上万科的房子,机会就在万科华生·公园大道。

它的左手是宜家荟聚,右手园博园,紧邻竹叶海公园。

这种繁华与自然的中间位置,就是万科华生·公园大道的地段价值。

十一崇仁优质教育资源环绕。这种教育配套,对年轻的家庭来说,是非常在意的配套。

从城市更新的角度看,随着万科等品牌开发商的入驻,整个区域将整体焕新。

在白沙洲,万科金色城市,在武昌三环内一片荒芜的土地上,引入学校,建成一座新城。

在汉口火车站旁,万科汉口传奇,将一个旧城改造成为一座宜居新城。 

在东风村的改造中,万科凭借之前的城市更新经验,将为这个地块赋能,使得这个区域新生。

在汉口的城市更新中,园博板块将凭借后发优势,快速崛起。

它的一侧是汉口成熟的中心,另一侧是金银湖的产城,相当于中间的桥梁。

随着汉口二环的人满为患,人口与产业将外溢到汉口三环内,填满还没有填满的区域。

再过10年,提到园博园,没有人怀疑它就是汉口的一个副中心。


05

业内有句话,一辈子一定要住一次万科的房子。

万科稳定的产品出品能力与优质的物业服务,都是比较靠谱的。

目前,万科华生·公园大道主推建筑面积约92-134平方米的新一代感观作品。

延续着万科的传统,项目的开发理念就是将城市还给生活。也就是说在项目设计之初,就以“宜居和人性化”为重要指标。

在这个项目中,我看到了一套房子的“三观”——格局观、择址观与资源观。

在汉口主城的留白之地,落地住宅项目,一面是毗邻宜家广场,感受繁华都市生活,另一面俯瞰园博园生态公园,静谧自然。将闹与静,进与退处理得恰到好处。

“三观”合的产品,自然能找到一批懂自己的人。

在“三观”上,万科华生·公园大道,引领汉口三环内的城市更新,洞察到汉口城市一体化趋势。沿着城市发展的脉络与逻辑,项目所在的板块将衔接起汉口核心与新区发展,连接起城市“空白”,形成完整的发展格局。

同时,对项目所拥有的全维度资源,进行重新梳理。

在“三观”之上,还提出产品的“五感”。包括尊重、愉悦、舒适、归属与安全,与人相关的五种需求层次。

从最基本的安全需求开始,到身体的舒适、精神的愉悦,最终到受人尊重与归属需求。

在万科华生·公园大道内,规划有莫奈秘密花园、莎士比亚灵感花园等四大组团空间;在打造园林层次感和景观参与性的基础上,注重公共空间的功能性。

一套房子,不仅仅意味着空间大小和功能区的布局,更重要的是,在其中实现更惬意自然的互动与碰撞,这是一切体验升级的原点。

在内部装修上,采用万科全新研发的灰色,颜值很高,配备轻智能一体化马桶、全屋地暖、智能电子锁等全屋智能装备;万科的五大验收体系,将使得收房无忧。

特别值得一提的是,万科物业,连续10年蝉联中国物业服务百强冠军。

今年8月武汉房管局发布双评议通报物业小区排名,万科物业服务的万科汉口传奇唐樾排名第一,万科金色城市等小区位于前十名。

也许这些数据看上去有点高冷,那么很多老业主会以切身体验告诉你,万科的物业非常安心妥帖,为你提供交付以后生活品质的基础保障。




[后记]

一次,我和滴滴师傅聊到一个问题,园博园是不是主城区?

他看了下订单系统,很肯定地说,园博园就是主城区,因为系统是这样认定的。

在滴滴后台有一个奖励机制,如果早晚高峰在主城区,奖励加倍。

比如,他要是跑到光谷,系统可能认定为江夏。跑到沌口,系统认定是蔡甸。这些单子就是郊区,奖励不加倍。

最后,我们回顾一下。

10年前,我们没有想到天地、汉街,有今天的繁华。

5年前,我们没有想到武汉会有一座园博园,没有想到宜家荟聚,成为武汉人周末逛街的地方。

城市板块的轮动性,会因城市规划与落地速度发生变化,而园博板块在武汉CBD与临空板块的中间,形成联动发展的格局。万科华生·公园大道就在核心。


文|杨光华(地产写字人)

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